Колко безопасни са инвестициите в първокласни търговски центрове?

Една от особеностите на финансовата криза беше, че група хедж фондове залагаха огромни суми срещу оценените с първокласен рейтинг (ААА) ценни книжа, обезпечени с облигации, много преди пазарите да тръгнат рязко надолу през 2008 г.

Някои анализатори смятат, че подобна ситуация ще се разиграе с търговските центрове в САЩ и най-рискованите инвестиции ще се окажат тези, които са считани за най-безопасни, пише в свой анализ FT. Затова и много инвеститори решиха да направят някои проучвания на място, отбелязва изданието.

През април изследователи от голям американски хедж фонд, който е пожелал анонимност, са отишли до по-далечните квартали на Ню Йорк в търговски център с магазини на Apple и Armani. Молът е класиран от консултанти в областта на недвижимите имоти като първокласен актив с нисък риск, който генерира над 600 долара на квадратен метър продажби годишно.

За изненада на посетителите вместо магазините на Apple и Armani в търговския център е имало магазини, които са продавали евтини стоки. Няколко месеца по-късно и те са затворили.

След този случай представители на хедж фонда са започнали да обикалят и из други търговски центрове, определени като „първокласни“, и са се сблъскали със същия проблем.

Моловете получават рейтинги от малка група консултанти по недвижими имоти. Оценките варират от A++ до C въз основа на фактори, които включват продажбите им на квадратен метър и местоположение.

Няма обаче общоприета система за класификация и консултантите работят по различни методологии. Банките и инвеститорите пък са склонни да разчитат на тези рейтинги, за да вземат решения за това колко сигурен е всеки мол като кредитополучател или инвестиция.

"Кредиторите разглеждат рейтингите от моловете от гледна точка на риска", казва Хемант Котак, управляващ директор на Green Street Advisors, един от най-големите консултанти, които оценяват шопинг центрове за клиенти.

"По принцип е по-малко рисковано да се отпускат заеми срещу центрове с рейтинг А, тъй като наемодателите обикновено харчат парите, за да поддържат активите в добро състояние и да защитават ценността на капитала. Това дава на кредиторите комфорт да отпускат заеми на тези оператори на по-атрактивни цени“, допълва той.

Поне доскоро фондовите пазари също вярваха, че търговските центрове с рейтинг А са до голяма степен изолирани от проблемите в американския търговски сектор, разклатен от набиращата скорост електронна търговия, посочва изданието.

Акциите на Washington Prime например – оператор на по-второстепенни активи с рейтинг В и С, поевтиняват наполовина от началото на 2015 г. До скоро обаче акциите на операторите на молове Simon Mall Property Group и GGP се задържаха на високи нива, подкрепяни точно от надеждите за шопинг центровете с рейтинг А, че устояват на онлайн пазаруването.

Вече обаче има достатъчно доказателства, които сочат, че тези първокласни молове, които са третирани както от инвеститори, така и от кредитори като стабилни залози, не са толкова защитени, както се смяташе някога. Това започна да се отразява и на акциите на операторите им.

Хедж фондовете, които залагат срещу първокласните търговски центрове, смятат, че по-широкият пазар също скоро ще повярва, че те са по-близко до моловете от по-нисък ранг. Според тях идеята, че тези активи са „имунизирани“ срещу промените в търговския сектор е мит.

Някои от тях посочват, че моловете клас А, В и С имат подобни наематели, макар и да се намират на различни локации. L Brands, собственик на веригата за бельо Victoria's Secret, е най-големият наемател на GGP например, но и на търговските центрове от по-нисък клас на CBL и Washington Prime.

Най-уязвимите шопинг центрове са тези, които изгубят ключови наематели. Тяхната загуба води до загубата и на други магазини. Много наематели пък си извоюват клауза за намаляване на наемните равнища в случай, че ключов наемател напусне, тъй като точно тези магазини генерират и човекопотока към търговските центрове.

Някои хедж фондове се втурнаха да залагат и срещу първокласните търговски центрове извън САЩ. Цените на акциите на Intu Properties и Hammerson, най-големите оператори на молове във Великобритания, все още обаче не следват негативните тенденции в САЩ. Акциите на Debenhams, Dixons и Next - три от петте най-големи наемателя на центровете на Intu, обаче поевтиняват с над 20%.