Купувачите на жилища у нас сключват сделки след повече огледи, договарянето на цените расте

Пазарът на недвижими имоти в България навлезе в 2026 година с ясно изразена пауза след рекордната активност от предходните години. Затишието е логична последица от няколко едновременно действащи фактора: приключилото присъединяване на България към еврозоната на 1 януари 2026 г., изчерпване на натрупаното търсене от 2024–2025 г. и задълбочаващата се селективност сред купувачите, пише компанията New Estate, част от Realto Group, в свой анализ за пазара.

Според нея кроткосрочното нормализиране не означава структурна слабост, а интересът към ново строителство остава висок, като купувачите стават по-взискателни и по-информирани в своя избор.

„Въпреки свиването на общия обем сделки, пазарът не демонстрира признаци на дълбока криза. По-точното описание е преход от количествен към качествен растеж“, коментира Красимир Джамбазов, търговски директор на New Estates, специализирана в продажбата на ново строителство и цялостно управление на проекти.

Процесът от първо запитване до подписан договор се е удължил с около 15–25% спрямо предходната година. Купувачите провеждат повече огледи, сравняват по-задълбочено проекти и локации и все по-често включват в процеса консултант или цялото семейство. Тази промяна според доклада е белег на по-зряло потребителско поведение.

Едно от по-новите явления, което се оформя до момента, е нарастващото договаряне на крайните цени. В условията на по-внимателни купувачи и забавен темп на сделките, инвеститорите и продавачите все по-често демонстрират гъвкавост. Наблюдава се най-вече при проекти, чието позициониране или концепция не отговарят в пълна степен на актуалното търсене. Добре позиционираните проекти с ясна концепция и доказан инвеститор запазват цените си, посочват от New Estate.

Инфлационният натиск, подхранван от геополитическата нестабилност и продължаващите конфликти в Украйна и Близкия изток, остава структурен фактор за имотния пазар. Поскъпването на суровини, енергоносители и труд се отразява пряко върху строителните разходи, а оттам и върху крайните цени на жилищата в новото строителство.

Цените надхвърлят 2500 евро на квадрат

В някои столични квартали цените вече надхвърлят 2500 евро на кв.м, а при ново строителство на премиум локации прагът от 3000 евро на кв.м вече не е изключение.

Нарастващите изисквания за енергийна ефективност като фотоволтаични системи, зарядни станции за електромобили и интелигентни системи за управление се добавят към разходите на инвеститора, но и се превръщат в базово очакване от страна на купувачите. Именно тук се проявява разликата между масовия и добре позиционирания сегмент - последният поддържа цените, докато при по-слабо диференцираните проекти се стига до договаряне, се посочва в анализа.

„Очаквам плавен и устойчив ръст на цените, движен от обективни фактори - поскъпване на строителните материали и растящи разходи за труд. Технологично обезпечените сгради постепенно ще се превърнат в новия стандарт.“ добавя Джамбазов.

Лихвената среда остава един от ключовите фактори, определящи достъпността на жилищата и динамиката на търсенето. Броят на покупко-продажбите, реализирани с ипотечен кредит, остава практически непроменен - 13 706 сделки в страната през първото тримесечие, или с 47 повече спрямо същия период на миналата година.

Това означава, че свиването на пазара се дължи преди всичко на отдръпването на купувачите със свободни парични средства, докато тези, разчитащи на банково финансиране, продължават да бъдат активни. Делът на ипотечните сделки нараства от 30,3% в първото тримесечие на 2025 г. до 36% същия период тази година на национално ниво.

В София картината е още по-ясно изразена. Делът на покупките с ипотека в столицата достига 65% през първото тримесечие спрямо 59% година по-рано. Това потвърждава, че банковото финансиране се е превърнало в доминиращ механизъм за достъп до имотния пазар, особено в сегмента на ново строителство, пишат от New Estate.

Купуват хора с предварително одобрен кредит и ясен финансов план

Активният купувач днес е този, който е подготвен с предварително одобрен кредит и ясен финансов план. В тази среда ролята на консултанта вече включва и съдействие при оптималното структуриране на сделката.

Купувачите през 2026 г. вземат решенията си по различен начин отпреди няколко години. Стандартният подход „колкото повече квадратура на по-ниска цена“ отстъпва място на по-холистична оценка. Днешният купувач оценява функционалността на разпределението, качеството на общите части и прилежащата среда, инфраструктурния контекст, енергийната ефективност и дори социалната среда - кой ще бъде съседът и каква общност се изгражда в проекта, се посочва в анализа.

Работата от вкъщи е променила фундаментално разбирането за жилищното пространство. Търсенето на т.нар. „трета стая“ е нараснало значително, като тя вече се разбира широко като хоум офис, детска стая, гостна или многофункционално помещение. Новите проекти отговарят на това търсене чрез по-гъвкави разпределения и по-ефективно използване на площта.

Пазарната диференциация между проектите се е задълбочила осезаемо. Вече не е достатъчно просто да предложиш квадратура на конкурентна цена. Проектите, реализиращи се с пълен успех през първото тримесечие, споделят няколко общи характеристики.

Локацията остава водещ фактор, но вече не е достатъчна сама по себе си. Добрата транспортна свързаност, развитата инфраструктура и близостта до услуги и образователни институции са задължителна основа. Кварталите с незавършена инфраструктура срещат по-силно договаряне.

Етапът на строителство влияе пряко върху скоростта на вземане на решение. Проектите с напреднал строеж или вече завършени сгради се реализират с по-малко колебание. Покупките „на зелено“ изискват по-голямо доверие в инвеститора и по-ясни гаранции.

Ценовото позициониране трябва да е в синхрон с реалното търсене. Надценените имоти остават непродадени или водят до по-съществено договаряне.

Репутацията на инвеститора придобива все по-голямо значение. Финансовата стабилност, прозрачността и предходните реализирани проекти са ключови при вземането на решение за покупка, особено в среда на по-внимателни и по-информирани купувачи.

Пазарът на ново строителство в София ще остане активен, но ще продължи да се развива по логиката на селекцията. Няколко структурни тенденции изглеждат трайни: задълбочаваща се диференциация между качествени и масови проекти; нарастващо значение на енергийната ефективност като базово изискване; по-дълги процеси на вземане на решение; намаляване на спекулативните сделки и нарастване на дългосрочните инвестиции, коментират от New Estate.

„2026 г. няма да бъде година на еуфория, а на избор. Купувачите ще плащат, но само когато виждат смисъл и качество зад цената“, обобщава Красимир Джамбазов.