Предлагането на жилища в София се увеличава, сделките се сключват по-бавно

По-информирани и взискателни купувачи

Купувачите на жилища в София са все по-взискателни, информирани и подготвени, разполагат с необходимата предварителна информация за вземане на решение за покупка, като проучват цените на имотите, подходящите райони и стъпките при сключването на сделка, коментира Спаска Шарланджиева. В тази среда според нея е много важно брокерите на недвижими имоти да създават правилна представа за пазара на купувачите, за да спечелят доверието им. А Румяна Александрова изтъкна, че доверието на клиентите се печели не на масата, когато се сключва договорът, а при действията на консултантите по време на огледите.

Александрова също счита, че емоционалните решения за покупка на жилище, които преди години са се вземали само след един-два огледа, вече са останали в миналото. „Купувачите вече идват на консултация подготвени и знаят какво искат – запознали са се с района, разгледали са офертите на пазара, често са добре подготвени финансово, тъй като са обсъдили с кредитен консултант, някои дори вече са получили одобрение по доходи от банка“, отбеляза тя.

Според Момчил Кръстев мисленето на купувачите, че знаят всичко и могат да се справят сами е отживелица, а брокерите отдавна не са пазители на информация, тъй като клиентите им вече имат много канали за черпене на данни за пазара. „Това обикновено са млади специалисти, не само от сферата на информационните технологии, които искат насреща си също специалист, за да му възложат доверието си“, отбеляза той.

Миналата година ипотечният пазар в България продължи да расте с високи темпове, но според Ивайло Вълчев, заместник-директор „Банкиране на дребно“ във Fibank, българският кредитополучател е в отлична изходна позиция. Все пак не липстват рискове за кредитоспособността, особено ако са поети задължения на ръба на възможностите, посочи той. „Геополитическото положение е изключително нестабилно, наблюдаваме конфликти, мита, ескалация на напрежение между доскорошни партньори и ако тези проблеми се задълбочат, може да се стигне до рязко нарушаване на доставките, повишаване на цените на горивата и на суровините и ускоряване на инфлацията“, предупреди той. Затова новата нормалност в оценката на банките за кредитоспособността е дали кредитополучателите имат заделени буфери за събития, които водят до по-висок риск от инфлация или по-високи лихвени проценти, добави Вълчев.

Той отчете по-висок риск от просрочия при кредитирането на инвестиционен имот и отбеляза, че поради това банките предлагат по-стриктни условия при кредитирането на такива имоти – често изискват по-високо самоучастие, за да осигурят по-голяма ангажираност на клиентите при обслужването на заема, или прилагат по-високи лихвени проценти, за да компенсират риска.

Вълчев не очаква повишаване на лихвите по жилищните заеми в краткосрочен и средносрочен план поради голямото освобождаване на ликвидност от резервите на банките след влизането на България в еврозоната. Преди това те трябваше да държат 12% от депозитната си база като резерв, а сега това изискване е за 1%. Освен това според него не се очаква икономическата перспектива пред България и еврозоната да се промени - тя остава стабилна и положителна, без очаквания за висока инфлация, която да се налага да се успокоява с повишаване на лихвените проценти.

Според д-р Гергана Цанкова, търговски директор на Luximmo Group, луксозният сегмент от жилищния пазар би бил най-слабо повлиян от неблагоприятни външни условия поради типа клиенти и тяхното разбиране за инвестицията в луксозен имот. „Покупките вече не са на всяка цена, доходността от имота става все по-важна“, отбеляза Цанкова. На пазара на луксозни имоти все още преобладават българските купувачи, но тяхното мислене се различава от това на чужденците. Българите интегрират живота си към даден имот, докато чуждестранните купувачи интегрират имота към начина си на живот, те придобиват луксозни имоти и с цел да диверсифицират риска, обобщи Цанкова.

Снимка: Investor Media Group

Обръщане на пазара най-рано след две години?

Жилищният пазар в България има да извърви още път, който ще отнеме поне две години, преди да започне да се обръща в полза на купувача и причината е ниската задлъжнялост на населението, счита Стоян Гочев, брокер-собственик на RE/MAX City & RE/MAX City Mall. В страната ни тя е 25% от БВП, докато в еврозоната средното равнище е 60-70%, каза той. „За да стигнем нивата на задлъжнялост в еврозоната, при ръст на БВП от 3% на година, както е в момента, банките трябва да раздадат кредити за още 70 млрд. евро“, отбеляза Гочев и добави, че при сегашното движение на пазара, ако ипотеките нарастват с 10-15% на годишна база, това може да стане след шест до осем години. Към момента съотношението между дълга и доходите на домакинствата в България все още е сравнително ниско - 55%, докато в еврозоната то достига средно 115%.

Гочев съобщи още, че средната достъпност на имотите в България също е по-добра в сравнение със средното ниво за еврозоната. За да го достигнат, те трябва да поскъпнат с още 50%. „Ако в момента цените на жилищата в София растат с 20% на годишна база, това ще стане през 2028 г.“, отбеляза той. Според него, ако средната цена на жилищата в столицата се повиши от 2600 евро на кв. м в момента на 4000 евро на кв. м, пазарът би замръзнал. „Големите проекти, които започват сега и са със срок на изпълнение от четири-пет години, са под много висок риск, ако това се случи“, добави Гочев. „Те ще трябва да намалят драстично цените си, дори да продават на ръба на себестойността, за да излязат от проектите, и може да се получат фалити“, коментира той.

В същото време, ако данъците в България останат ниски, жилищният пазар може да стане интересен за инвестиционни фондове от чужбина и според Гочев, до 2030 г., ако пазарът отново расте, от него ще отпаднат агенциите за недвижими имоти, които не могат да работят с тези фондове.

(Продължава на следващата страница)