Жилищният пазар през 2026 г.: Един купувач за един имот и едноцифрен ръст на цените

Жилищният пазар в София и големите градове в страната през 2026 г. ще бъде балансиран "с един купувач за един имот", а цените ще продължат да нарастват, но едноцифрено. Това прогнозира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“, на медийно събитие.

Миналата година цените на жилищата у нас са отбелязали рекорден ръст, като на места той е достигнал 20%. Но от средата на миналата година част от купувачите, които са изконсумирали ефекта от приемането на България в еврозоната, са се оттеглили от пазара в София, а през последното тримесечие тази тенденция се е наблюдавала във всички големи градове.

„2026 г. започна с пазар, на който 15% от търсещите жилище вече ги няма. Това са хората без спестявания, тъй като възможността да закупят имот с кредит, равняващ се на 100% от стойността на жилището, става все по-ограничена. Оттеглиха се и хората, които искаха да инвестират в имот „на зелено“ с цел препродажба на по-висока цена в процеса на строителството. Тези сделки ще бъдат минимална част от общия обем през тази година“, коментира Тенекеджиева.

Разликата в цените на имотите в сгради „на зелено“ и във вече построени сгради през 2025 г. е била между 7% и 10% и според Тенекеджиева ефектът от ръста на цените по време на тригодишното строителство на по-голяма сграда вече е изконсумиран. Затова според нея ще се появят инвеститори, които са готови да изплатят докрай жилище в строяща се сграда и да изчакат още четири-пет години, преди да реализират имота си, като го препродадат или отдадат под наем.

„Инвестиционните сделки са онзи сегмент от пазара, който през тази година вероятно ще претърпи най-драстични изменения. Техният дял ще падне наполовина – от 25% средно за 2025 г. той ще стане 10-15% в предстоящите месеци“, счита Тенекеджиева.

Купувачите с инвестиционни намерения през 2026 година по всяка вероятност ще се насочат към покупката на гаражи, очаква тя. Средните ценови нива на гаражите в София варират между 20 хил. и 50 хил. евро в зависимост от големината и локацията. Между 15 хил. и 40 хил. евро пък варират гаражите в останалите големи градове – Пловдив, Варна и Бургас.

Ново строителство vs панелки

Тенекеджиева очаква новото строителство да запази съществения си дял в сделките и търсенето на имоти и посочи, че вече трета година се наблюдава тенденция купувачите да се ориентират към нови жилища, в които никой до момента не е живял. Предимствата на тези имоти са, че предлагат възможност за закупуване и на гараж или паркомясто, което е от съществено значение в големите градове, а купувачите могат да избират изложение, етаж, разпределение, могат да събират или разделят жилища, да обособяват допълнителни стаи.

Миналата година 50% от купувачите са търсели имоти с южно изложение, като почти 40% от сделките в големите градове са се случвали с такива жилища.

Но според Тенекеджиева на пазара има и купувачи, които се ориентират към панелни жилища, въпреки че предлагането им е само 1% от офертите в големите градове. Сделките с такива имоти съставляват 10% от общия обем. „Купувачите са много мотивирани да търсят такива жилища и затова цените на панелните имоти доближават и често изпреварват тухлените в дадени райони. Тази тенденция няма да се промени и през 2026 г.“, очаква Тенекеджиева.  

„Абсолютната стойност на едно тристайно панелно жилище в „Люлин 2“ е равна на тази на двустайно жилище в „Стрелбище“. Не са малко клиентите, които имат реална нужда от повече помещения и избират панелния апартамент. За част от тях това дори не е компромис, а желан избор – дали поради близост на роднини, или по-добра транспортна обезпеченост“, коментира тя.

Покупките за собствена нужда ще преобладават

Основният потребител на жилища през 2026 г. ще бъде купувачът за собствени нужди, който търси имот поради необходимост да се премести от един град в друг, от по-малко в по-голямо жилище или обратното, или да купи имот за детето си. Сделките за лично ползване се очаква да надминат 70% от всички. Все още евтините ипотечни кредити са основен фактор, който подкрепя продължаващите покупки на жилища, отбеляза Тенекеджиева и добави, че поради тази причина също над 70% ще достигне делът на сделките, реализирани с банков кредит.

„Ще купя, ако ми дадат кредит“ е нагласата, която ще води потребителите през годината. Този процес ще се движи успоредно с все по-голямата зависимост от банково финансиране, на което ще станем свидетели през следващите месеци. Ако в началото на 2025 г. съотношението на спестяванията спрямо кредитите бе 2:1, то в началото на 2026 г. вече е 1,8:1“, посочва Тенекеджиева.

Тя не смята, че жилищният пазар към момента е във фаза на прегряване и добави, че тя ще бъде достигната, когато повече продавачи започнат да се разделят с имотите си поради необходимост от средства. Това, от своя страна, би довело до сериозен спад на сделките и корекция на цените.

През миналата година в София само 8% от продавачите са обявили жилището си за продажба поради необходимост от средства. Но половината от сделките са се случили с корекция на цената в размер на между 2% и 8%, сума, която би била достатъчна, за да покрие разходите по прехвърляне на имота.

През 2026 г. най-много сделки в София са се случили в централните части и в „Люлин“. Купувачите са вземали решение за покупка след средно осем огледа, като броят на огледите се е увеличил поради все по-високите цени на жилищата. Купувачите са склонни да правят компромис с квадратурата, като предпочитат да купят по-малко жилище с добро разположение, отколкото по-голямо, с по-висока крайна цена, отбеляза Тенекеджиева.

Тя очаква спокоен пазар за купувачите и продавачите през 2026 г. с баланс между двете групи. Това е в контраст с предишните години от 2014 г. – фалита на КТБ, до 2025 г., когато купувачите са били повече от продавачите.

„Ножицата в очакванията за цените на купувачите и продавачите ще бъде все по-голяма. Но съотношението между търсенето и предлагането би следвало да я регулира за една година“, коментира Тенекеджиева. Тя очаква повече сделки с отстъпка в цената през 2026 г., която може да достигне до 12% за някои имоти.