Жилищата в София са поскъпнали с 20% за година, във Варна купуват все по-млади хора

В последните месеци на 2025 г. е нараснал делът на сделките за жилища, реализирани със собствени средства на купувачите в София. Ако към средата на годината без помощ от финансова институция са се случвали около 30% от покупките в столицата, то в края ѝ те са представлявали около 45% от всички. В Пловдив ситуацията е идентична – ипотеките намаляват спрямо началото на годината, макар все още да заемат ключов дял от сделките. Това се посочва в годишния обзор на пазара на жилища на компанията за недвижими имоти "Имотека".

„Предстоящото въвеждане на еврото изигра ролята на сериозен катализатор за част от купувачите и ги тласна да вложат спестяванията си, независимо от размера им, в жилища. Тази стъпка им даваше увереност, че средствата им са защитени от възможни несигурности като промени в банковите условия, например. Допълнителен фактор за тях бе и очакването за повишение на цените на имотите след въвеждането на еврото, подкрепено от опита на други държави от еврозоната. Това рефлектира в повече сделки в брой, но зависимостта от банковото кредитиране тепърва ще се откроява у нас“, коментира Явор Пейчев, изпълнителен директор на "Имотека".

Според него по-стриктните мерки на банките към края на годината са съумели да отсеят и част от купувачите, които не са разполагали с достатъчно пари за самоучастие. На това се дължи и частичното успокояване на пазара, настъпило с началото на есента. Тази тенденция предстои да се разгърне през 2026 година – участници на жилищния пазар ще останат хората със спестени средства, както и тези със сигурни и устойчиви доходи, а личната необходимост от дом ще играе ключова роля при решението за покупка, счита Пейчев.

Двустайните и тристайните жилища в София са поскъпнали с 20%

Нов ръст на цените отчитат от "Имотека". В София той е най-отчетлив при двустайните и тристайните жилища, които поскъпват с около 20% на годишна база. Едностайните и многостайните жилища също се покачват, но с около 10%.

„В динамичен пазар, предшестван от очаквания за забавяне на темповете, логично се търсят и най-ликвидните жилища. Двустайните и тристайните апартаменти на добри локации винаги ще останат във фокуса както на купувачите за лично ползване, така и на инвестиционно настроените клиенти. Това направи и този пазар далеч по-активен, а цените – по-високи“, пояснява Пейчев.

Навлизането на еврото е и сред причините и за лекия ръст на инвестиционните покупки през периода, се посочва в обзора на компанията. От 21% през 2024 година, те се покачват до 25% през 2025 г. Това отново се дължи на желанието на хората да съхранят парите си в случай на непредвидени обстоятелства. От друга страна, стремежът на хората да се сдобият с имот е и резултат на общата психологическа нагласа, че подобен тип инвестиция е сигурна и консервативна.

Покачва се и делът на покупките на ново строителство в София, който през 2025 г. е около 1/3 от всички сделки, посочват от "Имотека". За много от купувачите то е било първи избор поради високото качество на строителството, но и възможността за по-гъвкави разплащателни схеми. В условията на затягащо се банково кредитиране новото строителство често предлага по-голяма предвидимост на цената и етапност на плащанията, посочват от компанията.

Почти през цялата 2025 г. пазарът е бил на продавачите, се посочва в анализа. Макар че в края ѝ са настъпили колебания у част от клиентите, отстъпките не са били фактор до края на периода.

„Хората, които имаха налични средства за самоучастие, останаха активни на пазара до края на 2025 г. Търсенето остана по-голямо от предлагането, което на практика не остави поле за преговори, освен в случаите на надпазарна офертна цена. Предстои да разберем дали и до какви отсъпки ще доведат предстоящите месеци на баланс между търсене и предлагане“, коментира Явор Пейчев.

От 40 до 49 години е възрастта на преобладаващия дял купувачи в София през годината. Тези клиенти са заети основно в сферата на финансите, търговията, в IT сектора, здравеопазването, логистиката. През последните месеци на 2025 г. те са започнали да сключват сделка след по-голям брой огледи – около 8, като причината се корени в стремежа им да изберат оптималния имот и да не допуснат грешка, водени от общата еуфория.

Намалява средната квадратура на търгуваните жилища към края на годината спрямо началото ѝ. Ако в първите шест месеца тя е била около 115 кв. м, то към октомври-декември се е свила до 100 кв. м. Според експертите това се дължи на растящия интерес към инвестиционни покупки.

„Намаляването на средната квадратура отразява фокуса на клиентите върху по-малки и по-ликвидни жилища. Налице е и друга група купувачи, които взеха решение да вложат разполагаемите си пари в имот, но без да правят компромис с качество и локация. Така по-малките апартаменти се върнаха в обсега на интерес на софиянци“, казва Пейчев.

Във Варна жилища купуват все по-млади хора

Със 17% средно са се покачили цените във Варна за цялата 2025 година. Повишението, за разлика от столицата, е равномермно разпределено между типовете имоти. Най-популярни за клиентите пък остават квартали като Изгрев, Виница, Владиславово, Кайсиева градина, Левски, Чайка. 

Сделките с ипотечен кредит в морската столица са около 40% от всички – стойността остава идентична с показателите от 2024 година, посочват от "Имотека". Над половината от тях обаче покриват над 80% от стойността на сделката. Останалите 60% от покупките са реализирани в брой, като до потребителски кредит прибягват пренебрежимо малка част от купувачите във Варна.

С инвестиционна цел остават малко над 20% от покупките през 2025 година. Също толкова е делът на сделките за ново строителство. Подобно на 2024 година, варненските клиенти, освен че традиционно търсят двустайни и тристайни жилища, се фокусират и върху многостайните апартаменти.

„Покупките във Варна, главно тези с инвестиционна цел, имат по-разширено предназначение от тези в София, например. Основната причина е, че част от тях се отдават на сезонен принцип поради туристическия характер на дестинацията. Профилът на многостайното жилище предполага добра възвръщаемост, тъй като дава по-гъвкави опции за лятна почивка на цялото семейство“, коментира Явор Пейчев.

Все по-млади са купувачите във Варна, сочат още данните на "Имотека". Докато в първото полугодие, както и в рамките на цялата 2024 г. средната им възраст е била 40-45 г., то през второто шестмесечие на 2025 г. границата е спаднала дори повече. За периода юли-декември 2025 г. средният купувач е бил едва 36-годишен. Сферите му на заетост са идентични спрямо тези в столицата, като мореплаването е допълнителен сегмент за купувачите в морския град.

Пловдив е лидер по сделки с ипотечен кредит

Пловдив остава градът, който води останалите по отношение на ипотечното кредитиране. И макар делът на покупките с външно финансиране да е намалял с 10 процентни пункта през второто полугодие на 2025 г. спрямо първото, те продължават да формират половината от целия пазар, посочват от "Имотека".

Инвестиционните сделки остават без съществена промяна на годишна база - малко над 20%. Пазарът на ново строителство става все по-активен в Града на тепетата и достига 15% от сделките през годината. Най-активно е изграждането на нови проекти в районите Смирненски, Западен, Гребната база, Остромила. Динамиката на сделките е видима още в Кючук Париж, Беломорски. Най-желаните квартали остават Тракия и Кършияка.

Продължава активният пазар на къщи в града и околните населени места, посочват от компанията. Сделките за къщи формират около 12% от всички през разглеждания период. Популярни остават районите както на Родопската яка, така и по Южната дъга.

Средната възраст на купувачите в Пловдив през 2025 г. е 40 години, като те са били заети основно в сферата на търговията, финансите, логистиката. Пловдивските клиенти са и най-бързо сключващите сделки на фона на тези в останалите големи градове. Средно след четири огледа се реализират сделките в града през периода, докато в София и Варна купувачите се нуждаят от 6 до 10 огледа, допълват от "Имотека".