Ст. Пашова: В определени сегменти от офис пазара равновесието е постигнато

Какви грешки бяха допуснати в политиката по привличане на инвеститори в страната? Всички виждаме, че много от потенциалните инвеститори се насочват към съседните ни държави, въпреки че преди това са проучвали и българския пазар като евентуална отправна точка за навлизане в региона.

Без да омаловажаваме значението на политическата стабилност при вземането на инвестиционните решения, започването на нов бизнес се основава в по-голяма степен на икономически, отколкото на политически фактори. България предлага ниски разходи, ниски данъци, финансова стабилност, до известна степен и преференциални условия за големи инвеститори, член е на Европейския съюз. Поради това броят на чуждите инвеститори в широката икономика се увеличава, също както и обемът на активите им в страната. Ако има нещо, което политиката по привличане на инвестиции пропуска, това са лостовете за влияние върху финансовите показатели на конкретния инвестиционен проект.

Ето един пример от недвижимите имоти. Когато наемодател иска да привлече ключов нов наемател в офис или търговски център, често предлага различни стимули, като отстъпки в наемните нива за ограничен период или безплатни довършителни работи. Тези инвестиции впоследствие се изплащат чрез наемите и намаляването на разходите за поддръжка и данъци на празни помещения.

В Сърбия и Румъния това е част от политиката по привличане на инвеститори. Когато румънското правителство отпусна 21 милиона евро, за да подпомогне IBM в откриването на 900 работни места в аутсорсинг сектора, първо, това влияе съвсем пряко върху финансовата атрактивност на проекта, и второ, тази инвестиция ще се изплати през икономическия растеж, генериран от създаването на нови висококвалифицирани работни места, които иначе можеше да отидат в друга страна.

Офисите остават най-предпочитания актив от инвеститорите в имоти в глобален мащаб. Доколко това важи за инвеститорите в България?

Важи напълно, макар и в по-малка степен в последните няколко години. Причината е, че нямаше големи качествени активи за продажба, а свръхпредлагането в периода 2009-2011 г., което съвпадна с по-малък ръст на офис работните места, доведе до спад на наемите по новите договори и съответно несигурност за приходите на заетите сгради. Инвеститорите не биха купили сграда, ако виждат риск да загубят наематели или се опасяват, че ще е необходимо да направят сериозни намаления в наемите, за да ги задържат.

Всички говорят за дъното на пазара, за достигане на равновесна точка. Достигнахме ли наистина този етап и как очаквате да се развие процеса по възстановяването?

В определени сегменти от офис пазара равновесието е постигнато и балансът започва да се измества в полза на наемодателите. В последните две тримесечия за първи път от години видяхме наемни сделки за площи, които още не са завършени. За първи път от 2008 г. виждаме, че част от собствениците започват да повишават офертните наеми.

И все пак трябва да имаме предвид, че все още има съществени незаети площи в качествени сгради, разположени в не толкова атрактивни за наемателите райони, които ще продължат да балансират пазара в средносрочен план. Ако развитието продължи както досега – а засега няма причини да очакваме друго - наемите за клас А сгради на атрактивни локации, като главните булеварди, или най-добрите проекти ще се установят твърдо на двуцифрени нива в евро на квадратен метър към края на тази година. Темпото на усвояване ще остане високо, подкрепено от аутсорсинг и ИТ сектора, а строителството ще има нужда от време, за да навакса, заради дългите технологични срокове до пускането на една сграда в експлоатация.

Доколко се стабилизира кредитирането за сектора на бизнес имотите в България и региона и какви тенденции се наблюдават при финансирането на проектите?

Сделките и стартирането на нови проекти в последните тримесечия показват, че финансирането е налично за инвеститори с опит и разумни проекти.

Един от основните проблеми на инвеститорите във всякакви имоти в България е невъзможността да ползват данъчен кредит когато изграждат прилежаща инфраструктура и тя на практика се дарява на общината или държавата. Отскоро има инициатива и за законодателни промени. Докъде се стигна в тази посока и какъв е пътят за разрешаване на казуса?

Подкрепяме тази инициатива, защото смятаме за несправедливо собствениците да бъдат утежнявани с данъци върху инфраструктура, която в крайна сметка е в обществена полза. Асоциацията на собствениците на бизнес сгради повдигна въпроса и се надявам, че общественото внимание към него няма да остане без последствия и законът ще бъде променен. В дългосрочен план отпадането на ДДС задължението върху дарените на общините обекти ще има положителен ефект върху градската среда.