М. Янев: „Зеленото“ строителство не трябва да се налага с регулаторни режими

Пазарът ще покаже. За момента нещата са благоприятни, но ако излязат тези РЗП-та, а има и още проекти, които още нямат разрешения за строеж – за жилища и офиси, тогава пазарът ще покаже. Това е свързано с цялостната икономическа обстановка на държавата и на региона, с нуждата от нови жилища, предвид демографската обстановка.

В България трябва да отчетем, че са най-ниските цени на имотите в сравнение с Централна и Източна Европа. Не очаквам обаче значителен ръст в цените. Само определени проекти, които се отличават, които са по-нишови и интересни, на добри локации, ще намерят купувачи. За всичко останало пазарът ще определи. В краткосрочен план, в близката година, очаквам да се запази засиленото търсене на жилища.

Не се ли поизчерпа този ефект КТБ за жилищния пазар?

Не, защото се забелязва ръст на чисто инвестиционните сделки и не само от големи играчи, а от малки инвеститори, които искат да вложат спестявания в имот. Все повече са запитванията за този тип имоти. Тази тенденция не съществуваше през 2008-2012 г., когато и лихвите по депозитите бяха високи, и цените на имотите постоянно падаха. В момента тази тенденция се обръща.

През последната година на пазара се появиха два типа инвеститори в недвижими имоти – едните са такива, които строят и не искат да продават в момента. Това са предприемачи, за които строителството на сгради не е основна дейност, а разполагат с ресурси, които влагат в бизнеса с недвижими имоти заради сигурността на активите. Другият тип инвеститори са такива, за които също основният им бизнес не е недвижимите имоти, но са чули, че се изкарват пари в строителството и продажбата на имоти и решават да навлязат в този бизнес. Това е доста опасно, защото не винаги това, което изглежда като разчет на хартия, се случва на практика. Все повече такива инвеститори навлизат на пазара, което също в известна степен ще окаже влияние.

Би ли могъл напливът от такива инвеститори да ни напомни за онзи неотдавнашен много лош момент за пазара?

Не, не мисля, защото банките не са толкова активни, когато бяха тогава. По времето на бума банките кредитираха всичко – покупка на парцели на 100% и строителство. Знаем какъв балон се разду. В момента банките не са толкова агресивни.

За мен проблемът се корени в онези проекти, които са били замразени, в парцели, които са купувани на високи цени. Предприемачите трябва да ги реализират, защото трябва да си минимизират загубите.

Напливът на инвестиции не води ли в един етап до силно намаляване на доходността?

Да, това е така. От наша гледна точка мога да кажа, че в нашите проекти сме бюджетирали около 20-25% оперативна печалба. Залагаме на по-нисък спред на печалбата за сметка на това да направим по-качествен и стойностен продукт за клиентите ни. Така че маржовете са по-ниски, но това зависи и от цената на парцела, върху който се строи, при какви условия е придобит, включително и дали се строи срещу обезщетение. В момента е някаква истерия на пазара да се вдигат много процентите на обезщетение и фирмите се „надцакват“ с предложения към собствениците на парцели.

Няколко фактора катализираха търсенето „на зелено“ през последните няколко месеца. Очаквате ли тази тенденция да продължи?

Да, защото нямаше предлагане на добри имоти на пазара. Тази тенденция ще продължи мисля и през 2016 г. За след това не мога да правя прогнози. Всичко зависи от икономическата и демографската ситуация. Като гледам обаче това, което ще излезе на пазара спрямо търсенето, мисля, че нещата не са чак толкова плашещи.

Сертифицираното „зелено“ строителство все още е нишово. Очаквате ли да се превърне в по-масова тенденция? Имаме ли капацитета да го превърнем в по-масово строителство?

Силно се надявам да стане, защото Европа се ориентира към това. Изпълняват се програми за намаляване на потреблението на енергия и строителството на устойчиви сгради в цяла Европа. Това не смятам, че трябва да става с някакъв регулаторен режим и наложени изисквания от държавата или общината, а чрез стимули за такъв тип инвестиции. По-благоприятно данъчно облагане, като по-нисък местен данък и такса смет за имоти и сгради, които са строени и се управляват по-ефективно и по този начин пестят ресурси.