Т. Брешков: Търговията с правата от увеличението на капитала на ФНИБ АДСИЦ започва от 5 юли

Във връзка с наскоро одобрения от КФН проспект за увеличение на капитала на "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ от investor.bg потърсихме коментар от Тодор Брешков, представляващ фонда, който е и председател на Съвета на директорите.

- Какво е последното развитие с изграждането на исканата от вас сграда в София тех парк? В района има издигнати кранове, вашите ли са?

- Към настоящия момент проектът е в заключителната фаза на проектиране и съвсем скоро предстои да бъде издадено разрешение за строеж. Проектът вече е съгласуван с екипа на "София Тех Парк" АД.

Междувременно Дружеството започна подготовката на първите търгове за строителството на новата сграда. Нашите очаквания са до края на лятото да започнат и самите дейности по строителството на сградата.

На територията на София Тех Парк има и друг инвестиционен проект, който стартира неотдавна, и крановете, разположени на съседния терен са свързани с реализацията на тази съседна на нас сграда. Ние работим в тясно сътрудничество с инвестиционния екип на нашите съседи и обединяваме общите си усилия в решаването на проблеми свързани с външната инфраструктура и други такива засягащи двата проекта.

- Как финансирате строителството на проекта в София Тех Парк сега и има ли забавяне поради липса на пари?

- През 2017 г фондът придоби и заплати правото на строеж и понастоящем е приключил проектирането. Към настоящия момент Дружеството разполага с достатъчен паричен ресурс за реализацията на началния етап на строителните работи и забавяне в това отношение не е регистрирано.

Целта на ФНИБ на този етап е да финализира максимална част от подготовката на строителните работи и в следващите месеци да започне самото строителство, което в бъдеще ще ни позволи да се движим с много по-бързи темпове по самото изграждане на сградата и по-рано да реализираме възвращаемост от направените инвестиции в нея.

- Проектът ви в София Тех Парк ще бъде най-големият до сега единичен проект– колко е голямо предизвикателството?

- Сградата ще бъде с площ 35 000 кв м над земята и 16 000 подземен паркинг. Като квадратура и размер на инвестицията това наистина ще е най-големия ни проект досега.

Ние се чувстваме подготвени за него. От началото на съществуването на фонда сме инвестирали повече от 92 млн. евро. Ако изключим инвестициите в земеделска земя, в парцели и в директното закупуване на активи, които генерират доход, като магазините на Мосю Бриколаж и Сграда 1 на територията на Бизнес парк София, имаме редица успешни проекти през годините, в които нашият екип е инвестирал от етапа на закупуване на земята, осъществил е проектирането, строителството, отдаването под наем, а в някои от тях и продажбата на сградата.

Примери за такива проекти са настоящата сграда на VMWare в София на бул. "Г. М. Димитров" в размер на 13,400 кв.м., централния офис на HP в София на ул. "Околовръстен път" №258, която сграда е с размер от 31,400 кв.м., новопостроената сграда Камбаните Грийн Офисис на ул. "Витошки камбани" №9 с размер от 13,205 кв.м.

От тази гледна точка смятаме, че екипът ни разполага със сериозен опит и познания как се осъществяват тези проекти и как се работи с наематели от размера на гореизброените компании. Сред останалите текущи наематели в наши сгради са Булпрос, Атос, EXL, C3i, Адеко със своето подразделение Modis IT Outsourcing и Коника Минолта.

- Какво е текущото ниво на разговорите с кандидат-наематели в новостроящата се сграда?

- За наша най-голяма радост проектът привлича вниманието на доста потенциални наематели и интересът към сградата, дори и на този ранен етап, е доста голям. Разбира се в този първоначален период е трудно да говорим за някакви обвързващи разговори, но ние сме обнадеждени за бъдещето на нашата инвестиция. Запитванията от някой от най-големите агенции за недвижими имоти в сектора на офис площите стават все по-чести, което говори, че проектът вече има своето място на пазара на офис площи. Очакванията ни са комуникацията с потенциалните наематели да стане по-активна през 2019 г., когато те реално ще започнат да планират своята дейност за 2020-2021 година.

Характеристиките на сградата и района допълнително привличат интерес от потенциални наематели и партньори. От 35 000 кв м над земята на партерно ниво се очаква да има площи за хранене и спорт, които да са максимално интегрирани в парковата среда наоколо. От 1-ви до 9 етаж са типови етажи с размер на плочата около 2500 кв м на етаж, а от 10-ти до 16 са пак типови етажи с размер на плочата около 1400 кв м на етаж. Сградата е подсигурена с 12 асансьора за бърза комуникация, ще бъде сертифицирана по LEED (последната ни сграда Камбаните Грийн Офис е със златен LEED сертификат) и ще отговаря на всички съвременни изисквания за енергоефективност и инфраструктурна обезпеченост.

- Какъв е графикът на увеличението на капитала на фонда, начало на търговия с правата, аукцион, крайна дата за плащане?

- Съгласно публикуваното съобщение по чл. 92а от ЗППЦК началната дата за търговия с права е 5 юли 2018г., крайната дата за подаване на заявки за записване на акции от увеличението за настоящите акционери е 20 юли. Аукционът за неизползваните права ще е на 27 юли 2018г., а срокът за плащане на цената е 13 август 2018 г.

- Притеснява ли ви увеличение на капитала през отпускарския сезон или ликвидността на БФБ вече винаги е лятна и се работи при нови условия?

- Ние работим по увеличението на капитала от началото на тази година и процедурата с правата и записването на новите акции е само етап от този процес. Проспектът за увеличение на капитала, който беше подготвен и в последствие одобрен от Комисията за финансов надзор на 15.06.2018г., разговорите и срещите с потенциани инвеститори и инвестиционни посредници са стъпки, които вече сме предприели.

От друга страна, наличието на други дружества, които се финансират през борсата като "Градус" и "Сирма Груп", допълнително подпомага нашите усилия, защото привлича още повече вниманието на международната инвестиционна общност върху българския пазар на ценни книжа.

- Какъв е минимумът за успех на увеличението? Договорено ли е записването му от големи инвеститори, както при Градус?

- От самото учредяване на фонда преди повече от 13 г. и досега ние имаме широка и разнообразна акционерна база.

Съгласно решението на Съвета на директорите на дружеството и публикувания проспект увеличението на капитала ще бъде успешно при записани и напълно заплатени най-малко 10 075 000 броя акции, т.е. сумата от около 10 млн. евро. Към настоящия момент срещаме значителен интерес както от нашите акционери, така и от инвеститори, които тепърва се запознават с "Фонд за Недвижими Имоти България" АДСИЦ и вярваме, че увеличението на капитала ще бъде успешно и броят записани нови акции ще бъде доста повече от минимално изискваното за успех на емисията.

- Притеснявате ли се, че текущата пазарна цена е под емисионната, въпреки че говорим за символични обеми на търговия?

- Емисионната цена от 1,90 лв е определена на база изискванията на закона и съобразена с пазарната цена на акциите през последните месеци. Макар и нетната стойност на активите на една акция на дружеството да е почти двойно по-голяма от емисионната цена е нормално ние да се съобразим с пазарните условия.

От друга страна, пазарната цена отразява и моментното състояние на борсата ни от гледна точка на ликвидност,  размер на участниците и тяхната стратегия. През последните месеци цената на нашите акции се движи в тесни граници и в диапазон, в който смятаме, че дружеството е подценено.

- Какви са перспективите пред пазара на недвижими имоти и в частност офис площи?

- През изминалата година в резултат на добрата икономическа обстановка продължи бурното развитие на пазара на недвижими имоти, като по-съществено е то при жилищните имоти, отколкото при офис площите. Според нашите наблюдения при офисите се наблюдава по-балансирано развитие на пазара през последните месеци, което води до ориентиране на пазара към по-качествените и добре позиционирани проекти. Основните наематели са IT и аутсорсинг компаниите, които постоянно разширяват своята дейност и които има все по-големи изисквания и критерии, на които не всички проекти могат да отговорят.

Тенденцията е, че компаниите, които движат пазара продължават да растят като брой персонал и все по-често търсенето на офис площи нараства като размер на единично търсене – 1000 кв м офис площ търсене вече е по-скоро закономерност, а не изключение.

Фирмите, които имат няколко офиса на различни локации в София, търсят активно възможности за релокация на едно място с цел повишаване на ефективността на процесите. Мислим, че тази тенденция ще се запази.

- Какви са преимуществата на локацията, в която ще инвестирате, пред всички други бизнес сгради в столицата?

- Според нас София Тех Парк е едно от малкото места в София, което предполага създаването на екоситема и благоприятна среда за високотехнологичните компании и техните служители в София.

Като локация между центъра на града и летището, както и разположението му на едни от най-проходимите пътни артерии в София, районът е обезпечен с над 10 налични линии на градския транспорт, близост до съществуващи офис сгради и инфраструктура за отдих и спорт. Предстои и проектирането и изграждането и на връзка с метрото, като едната метростанция в района ще е непосредствено до Арена Армеец, която е точно срещу нашия бъдещ проект.

Ние харесваме локацията и поради факта, че в самия Тех Парк вече съществува паркова, пътна и технологична инфраструктура и в тази среда вече функционират няколко сгради – сградата на Уолтопия, където има офис на SAP, Software AG, както и на самата Уолтопия, сградата на Инкубатора на София Тех Парк за стартиращи компании, сградата на Центъра за събития Джон Атанасов, където се провеждат много от конференциите в София през последните години, сградата с лабораториите на София Тех Парк (11 различни лаборатории), Експериментариума – един от новите музеи в София, малък спортен център, както и сграда паркинг с около 500 парко места, които обслужват Тех парка.

Всички тези обекти вече функционират пълноценно и районът е много привлекателен за международните високотехнологични компании и за бързорастящите местни бизнеси. А пазарът на офис площи в София през последните 10 години и в бъдещите 10 се определя от тях.

Тези компании се нуждаят от висококвалифицирани служители и се конкурират за тези служители. И понеже такъв тип служители могат да си намерят работа навсякъде и по всяко време, то компаниите все повече се опитват да ги привлекат и задържат не само посредством конкурентно възнаграждение, но и чрез създаване на споделени ценности и на комфортна работна среда както вътре в офиса, така и около него. Такъв пример е територията на Бизнес парка в София. Ние смятаме, че София Тех парк ще надскочи този пример като се възползва от добрите страни и ги надгради.

- Има ли съществени промени в инвестиционната политиката на фонда и бъдещи планове?

- "Фонд за Недвижими Имоти България" АДСИЦ е едно от малкото дружества на нашата борса, което е ограничено със срок на съществуване – до 2029 година, когато дружеството трябва да се ликвидира и да разпредели осребрените си активи на акционерите си. Този факт предопределя и стратегията и инвестиционната политика на дружеството от тук нататък.

Т.е. настоящата стратегия на фонда се запазва по отношение на вида и локацията на обектите за инвестиция, но с ясната концепция за краен срок за съществуването на фонда през 2029 г. – поддържане на инвестиционните имоти, които генерират доход, и инвестиция в новия проект, който трябва да увеличи приходите и нетната стойност на активите.

От друга страна с реализирането на настоящето увеличение на капитала, мениджмънтът е поел ангажимент (което е отразено в Проспекта за публично предлагане на ценни книжа) за намаляване на таксата за управление от 1,5% от нетната стойност на активите на 1% на годишна база.

Смятаме, че всичко това ще спомогне и за намаляването в бъдеще на разликата между пазарната цена и нетната стойност на активите на акция, т.е. едното все повече би трябвало да приближава другото. Бъдещият краен срок на съществуване ще допринася и за увеличаване на доходността на инвеститорите през призмата на комбинация от дивидентна доходност и ликвидационна стойност.

- Какво е развитието при другите проекти в портфейла на ФНИБ АДСИЦ?

- Към настоящия момент общо активно дружеството управлява пет проекта, като един от тях е строителството на новата сграда в София Тех Парк. Последният ни офис проект на Камбаните е запълнен на 90%. В Сграда 1 на Бизнес Парк София заетостта е 100%.

От проектите в търговски площи са двата магазина на Mr. Bricolage в град София (на Цариградско шосе) и град Варна, които носят постоянни доходи на дружеството. Текущо имотите са обслужвани редовно и вече сме започнали първоначални разговори с наемателя за удължаване на договорните ни взаимоотношения.

В жилищния сектор е жилищната ни сграда в к.к. Боровец, като през следващия месец очакваме да реализираме още една сделка за продажба на апартамент. Намеренията ни по отношение на тези имоти е да продължим да полагаме усилия за тяхната продажба.

По отношение на останалите неактивни инвестиционни имоти, фондът възнамерява те да бъдат продадени поетапно, но това не е фокус в момента. Те представляват малка част от нетната стойност на активите на фонда на този етап.

Материалът е с аналитичен характер и не е препоръка за покупко-продажба на ценни книжа.

Свързани компании: