Все повече компании у нас търсят комбинация от стандартен и гъвкав офис

Хибридният модел на работа кара компаниите у нас да реорганизират заеманите площи, като все по-често търсят комбинация от стандартен офис и споделени работни пространства, която им позволява да са гъвкави. Търсенето на подобни споделени офис площи нараства, особено през първото тримесечие на тази година след вдигането на ограничителните мерки срещу COVID-19, съобщи Йордан Кръстев, мениджър „Офис площи“ в консултантската компания Cushman & Wakefield Forton.

Запитванията идват не само от стартъпи и т. нар. работещи номади, които в предишни години са били най-големите клиенти на гъвкавите работни пространства, а и от конвенционални, установени или растящи компании, които работят на ротационен принцип. В пространствата за съвместна работа и обслужваните офиси те намират гъвкавост извън стандартните петгодишни договори за наем на пазара.

От друга страна, разходите в споделените пространства се оптимизират по-лесно, тъй като наемателите нямат ангажимент към обзавеждане, оборудване и консумативи и същевременно ротационният принцип на работа им позволява да поддържат по-малко работни места отколкото брой служители, обясни Кръстев.

„Споделените офиси дават възможност за по-голяма гъвкавост. Ако една компания прецени, че в следващите три месеца няма да се нуждае от 30 работни места, може да осигури само десет и впоследствие да ги увеличи. Тази гъвкавост липсва в конвенционалните офиси и затова в момента интересът към тях не е толкова голям“, каза Кръстев. Гъвкавостта е от особено важно значение за малките и средни компании и това е първият критерий, по който те избират офис, допълни той.

Най-новото споделено пространство на офис пазара в София е My Flex в Megapark, оперирано от консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. То е с площ от 2400 кв. м, а общите работни места са 240, като компанията се е насочила предимно към корпоративни клиенти с 50 или повече служители. Пространството разполага с места за презентации, зали за срещи, самостоятелни офиси с 4 до 50 места, тераса, която според Кръстев става все по-важен критерий за компаниите, които търсят офиси. Една от причините за това е новият начин, по който в глобален план компаниите възприемат офиса – той вече не е само място за работа, а пространство за социализиране, обмяна на идеи, контакти и сплотяване на служителите.

У нас почти всички компании са възприели хибриден модел на работа след отпадането на ограниченията заради COVID. „Въпреки инициативата да върнат служителите в офиса, повечето компании си поставят за цел около половината от тях да бъдат на работното си място. Това е процес, който започна през април и вероятно ще приключи през есента или до края на годината“, каза Кръстев. По думите му това означава, че офис с 50 места може да се ползва от компания със стотина служители. Такива компании са средни по размер и за тях преди време е било немислимо да използват споделени офиси, а сега отдават голямо значение на гъвкавостта, допълни той.

Cushman & Wakefield Forton очаква пространствата за споделена работа постепенно да станат задължителна част от микса от площи на големите офис проекти в София. Към момента този тип площи в столицата наближават 50 хил. кв. м.

“Данните сочат, че заетостта на споделените офиси се върна на нивата от 2019 г., като средно за София в момента тя е над 70%, а при големите оператори с площ от над 2000 кв. м – над 80%”, посочи Красимир Петров, асет и пропърти мениджър в Cushman&Wakefield Forton.

Тенденция на пазара на споделени работни пространства в момента е средната продължителност на сключените договори да нараства. “Ако преди те се подписваха месец за месец, днес наемателите ангажират необходимото им пространство за половин, една, дори две години. В голяма степен това се дължи на стремежа на компаниите да си осигурят удобна за бизнес им предвидимост и да планират по-добре процесите”, отбеляза Петров.

Предпазливост при инвеститорите

Ускоряващата се инфлация, забавянето на икономическия растеж и постепенното повишаване на лихвите карат инвеститорите в Централна и Източна Европа (ЦИЕ), в т.ч. и у нас, да бъдат по-предпазливи. Те търсят активи, в които задължително да има добавена стойност, гарантираща, че ще преминат по-лесно през сътресенията. ESG стандартите (за екологично, социално и корпоративно управление), се превръщат в норма, като се търсят устойчиви сгради не само в процеса на строителство, а и по време на експлоатацията, каза Явор Костов, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton.

„Високотехнологичните компании отчитат експлоатационните разходи за сградата след построяването ѝ - каква е сервизната такса, какви са разходите за отопление и охлаждане. Високоефективните сгради консумират по-малко енергия и вода и са с по-малък въглероден отпечатък. Компании в цели сектори от икономиката са си поставили за цел между 2025 и 2035 г. да преминат към нулев въглероден отпечатък от гледна точка на строителство и операции, затова когато инвестират в активи, избират рециклируеми материали, които могат да се използват повторно“, коментира Костов.

44% от общия обем сделки с бизнес имоти в ЦИЕ през първото тримесечие на тази година са за офис площи, като те остават най-интересния сегмент от пазара за инвеститорите в региона. На второ място са търговските площи с 36%, следвани от индустриалните и логистични имоти с 13%. Общият обем на сключените инвестиционни сделки в ЦИЕ през първото тримесечие възлиза на 2,8 млрд. евро.

У нас бизнес имотите са привлекли инвестиции за 36 млн. евро през същия период, което е спад спрямо средното ниво за първото тримесечие в предишни години, сочат данните на Cushman & Wakefield Forton. Най-интересни за инвеститорите у нас също са офисните и търговските площи.

„В последните тримесечия наблюдаваме все повече трансакции с готови портфолиа от имоти във всички сегменти на пазара. Това е резултат от консолидирането на собственост през предходните години, когато инвестиционната активност беше доминирана от сделки с единични активи”, каза Костов.

Заради несигурността за икономиката инвеститорите вземат по-бавно решения за финализиране на сделки.

От началото на годината наличните офис площи клас А и Б в София остава без промяна на ниво от 2,2 млн. кв. м. Свободните площи са 16,4% от общия обем, като делът им нарасна през 2020 и 2021 г. заради намаленото търсене и по-големия брой проекти, които излязоха на пазара тогава и не намериха наематели достатъчно бързо, отбеляза Кръстев. „В последните шест месеца той остава сравнително стабилен и това е добър показател за пазара“, добави той.

Общият обем на офисите на етап строеж е 200 хил. кв. м, като в последните години той намалява, сочат данните на Forton. Това според Кръстев се дължи от една страна на намаленото търсене от компаниите, а от друга на предпазливостта на инвеститорите към започване на нови проекти заради несигурността на доставките и цените на строителните материали. Миналата година е започнат само един офис проект с площ от 15 хил. кв. м.

„Когато не започват нови офис проекти, свободните офис площи ще се усвоят от компаниите с течение на времето и в следващите две-три години може да се стигне до дисбаланс на пазара, при който търсенето на офис площи да преобладава над предлагането“, отбеляза Кръстев.

Цените на офис площите в София остават относително стабилни на ниво от 15 евро на кв. м, като според Кръстев наемодателите са по-гъвкави в условията, които предлагат. Това според него е нормална политика на пазар, който се движи от наемателите.

Преди началото на войната в Украйна компании от страната са преместили служители в София, а след началото на военните действия това е станало невъзможно заради логистични проблеми и невъзможност на хората да излизат от страната, каза Кръстев.

Затова украински компании са направили опит да преместят бизнес процесите си у нас, става дума за проекти, които е трябвало да изпълняват, но в Украйна не са имали необходимата среда за това.

„Но за компания, която не е предвиждала такава миграция, е много трудно да направи проучвания за месец-два и да стъпи на пазар, който не познава. Това е процес, който отнема време и ресурс“, посочи Кръстев.