В София строителството на офиси продължава, във Варшава, Прага, Букурещ и Будапеща намалява

В София продължават да се строят офиси клас А, докато във Варшава, Прага, Букурещ и Будапеща строителната активност значително намалява, сочи доклад на консултантската компания Colliers за офис пазара в шестте ключови страни от Централна и Източна Европа (ЦИЕ) - България, Чехия, Унгария, Полша, Румъния и Словакия.

„Във Варшава, въпреки скромния ръст през 2024 г., се предлага само една трета от обема на офисите, наблюдаван по време на пандемията“, коментира Йозеф Станко, мениджър пазарни проучвания в Colliers Чехия. 

Офис сегментът в ЦИЕ продължава да се развива при променящи се икономически условия, нови очаквания за трудовия пазар и нарастващи изисквания на наемателите, пише консултантската компания.

Въпреки че отдаването под наем до голяма степен се стабилизира след пандемията, разликите в нивата на предлагане, приоритетите на наемателите и спазването на ESG стандартите определят различни тенденции в държавите от региона, сочи докладът.

Фокус върху устойчивостта и качеството

Зеленото сертифициране на сградите вече е основно очакване в региона. Новите проекти все по-често се насочват към сертификати като LEED, BREEAM и DGNB. В София почти всички нови проекти са сертифицирани или са в процес на сертифициране. В Братислава строителните предприемачи интегрират модерни технологии като геотермални системи.

Процеси по репозициониране са в ход, особено в Полша и Чехия, където се предпочитат сгради клас А на първокласни локации. По-старите имоти от клас Б се сблъскват с нарастващ брой незаети площи или променят предназначението си, тъй като наемателите се стремят към високо качество и устойчивост.

Въпреки че като цяло нивата на развитие на сегмента остават задоволителни, предизвикателствата са различни за отделните пазари, пише Colliers. Нарастващите разходи за строителство и финансиране, стагниращото търсене и непостоянната възвръщаемост са често срещани проблеми. Това води до разлики между очакваните и действителните нива на предлагане в градовете от ЦИЕ.

Промяна в предпочитанията на наемателите

В шесттте страни от ЦИЕ наемателите отдават предпочитание на качеството, местоположението и устойчивостта пред решенията, основани на разходите. В София търсенето остава стабилно, като се дължи главно на подновявания и премествания. Във Варшава се наблюдават секторни промени, като нараства делът на производствените компании и намалява търсенето от страна на представители на ИТ и аутсорсинг. В Букурещ продължаващата несигурност кара наемателите да забавят решенията за подписване на договори за наем на офиси на етап в строеж, докато тенденциите за хибриден формат на работа са в процес на установяване.

Институциите от публичния сектор се очертават като ключови наематели. В Словакия и Полша държавните агенции търсят модерна и висококачествена офис среда. В Унгария правителството преминава от наемател към собственик, като на пазара навлизат нови държавни офис сгради.

Възход на гъвкавите площи

София е начело в региона по отношение на дела на гъвкавите площи, a в Прага се наблюдава разрастване на подсегмента, водено от доминиращ местен оператор. Будапеща има зрял пазар на гъвкави площи с нарастващо търсене от страна на големи компании.

Условията за наем се развиват. В Прага новоподписаните договори често са с продължителност 7-10 години, което е отражение на склонността към инвестиции във висококачествено обзавеждане. Във Варшава се наблюдава подобна тенденция, докато наемателите в Букурещ търсят по-голяма гъвкавост на условията, включително клаузи за прекратяване и възможности за адаптиране на площите.

Наемите нарастват

Наемните нива постоянно се повишават на пазарите в шестте столици, което е валидно в още по-голяма степен за сгради, отговарящи на изискванията на ESG и разположени на централни локации. Разликата в цените на офисите от клас А и Б се увеличава, пише Colliers.

Сградите със „зелени“ сертификати все по-често постигат по-високи наемни нива, докато тези без сертификат рискуват да бъдат обезценени, тъй като не отговарят на устойчиви и енергийно ефективни стандарти. Стимулите варират в зависимост от града – например Прага предлага щедри бюджети за довършителни работи при ново строителство, а Варшава адаптира наемните условия и компенсациите спрямо устойчивостта на имота.

Основни пазарни данни

- Варшава продължава да надминава регионалните си конкуренти по отношение на нетно наетите площи.

- В Прага се наблюдава постоянно търсене и ниски нива на незаетост, които понастоящем са 7-8%.

- Букурещ и София се възстановяват от високите пикове на свободни площи (15-16%) през 2021-2022 г.

- В Братислава и Будапеща се наблюдават колебания в нивата на незаетост, като най-силно влияние оказва по-старият сграден фонд.

„Въпреки глобалната несигурност, регионът на ЦИЕ продължава да бъде атрактивен - от конкурентни пазари на труда до стратегически предимства на местоположението“, казва Гжегож Силевич, мениджър икономически и пазарни анализи за ЦИЕ в Colliers. „Въпреки че краткосрочните предизвикателства се запазват, включително инфлационният натиск и чувствителността към лихвените проценти, средносрочните перспективи остават позитивни, особено за градовете, които възприемат зелените иновации и гъвкавостта на хибридната работа“, допълва той.

С напредването на годината офис пазарите в ЦИЕ ще продължават да се адаптират към променящите се нужди на наемателите и икономическите реалности, очаква Colliers. Търсенето вероятно ще се концентрира върху първокласни, отговарящи на изискванията на ESG имоти в централни локации, докато второстепенните активи може да се нуждаят от репозициониране или промяна на предназначението.

Нарастващата роля на публичния сектор, еволюцията на гъвкавите работни пространства и продължаващото търсене от страна на традиционни сектори като финансовия, професионалните услуги и производствения ще оформят следващия етап от развитието на офисния пейзаж в региона, прогнозира консултантската компания. Инвеститорите, които се фокусират върху устойчиви, висококачествени проекти на стратегически локации, ще бъдат в най-добра позиция да се развиват в тази среда, допълва тя.