Наемателите на офиси у нас свиват разходите, енергоефективността става водеща в избора им

Офис пазарът в София е стабилен, но далеч от нивата преди пандемията. Той е доминиран от подновяване на наемни договори и премествания, а експанзията на компании е по-скоро изключение, отколкото правило. Офисите остават най-предпочитаният клас активи от инвеститорите в имоти у нас, 95% от които са местни играчи. Профилът на наемателите обаче се променя през последните три години, като през 2024 г. делът на технологичните и аутсорсинг компании сред ползвателите на офиси за първи път е бил под 30%. Нова тенденция от тази година е стремежът на наемателите към свиване на капиталовите и оперативните разходи, затова инвестициите в удобства в офиса като зони за отдих и игра се случват по-трудно, а енергоефективността на сградите се превръща в основен фактор при избора на офис. Това стана ясно по време на Office & Workspace Forum 2025, организиран от "Градът Медиа Груп".

През първото тримесечие на тази година брутно усвоените офис площи са около 45 хил. кв. м, а нетно усвоените площи – 15 хил. кв. м, сочат данни на Colliers International, съобщени от Иглика Йорданова, управляващ партньор в българското представителство на консултантската компания. 75% от всички наемни сделки на офисния пазар се дължат на подновявания и релокации, липсват новонавлизащи на пазара компании, които биха увеличили нетно усвояваните площи. През последните една-две години експанзията е по-скоро изключение, отколкото правило, отбеляза Йорданова.

От миналата година се наблюдава тенденция за силно разграничаване при наемните цени на офисите клас А и Б, като за първокласните площи те достигат средно 15 евро на кв. м, докато при по-ниския клас офиси средната цена е 10 евро на квадрат, сочат данните на Colliers.

Офисите остават най-привлекателни за инвеститорите в имоти както у нас, така и в Централна и Източна Европа (ЦИЕ). Миналата година 31% от всички инвестиции в имоти в региона са били насочени към офис сгради, а в България делът достига 40%. През първото тримесечие на тази година 100% от инвестиционния обем е вложен в офиси, съобщи Йорданова.

В същото време страната ни остава с най-ниските инвестиционни обеми в ЦИЕ, въпреки че в София спредът между цена на финансиране и възвръщаемост изглежда най-привлекателен сред столиците в региона, отбеляза тя. 95% от инвеститорите в офисния пазар в столицата са местни играчи. Но профилът на наемателите се променя – ако преди години ИТ и аутсорсинг компаниите са имали дял до 80% сред ползвателите на офиси, през последните три години той намалява и миналата година е бил под 30%, съобщи Йорданова.

По-скъпо е да се строи и ремонтира

Времето за вземане на решение при наемането на офис площи се увеличава, констатираха участниците във форума. Нарастват и разходите, които трябва да направят наемателите при преместване или подновяване на договора. В сравнение с 2019 г. разходите за довършителни и освежителни дейности в офиса са се увеличили между два и три пъти, съобщи Георги Попчев, директор „Операции“ в Lion’s Head Investment.

Поради стремежа на наемателите да свият капиталовите си разходи сега те вземат решение какъв офис да наемат на база състоянието му и каква е нуждата му от ремонт и подобрение, отбеляза Йоана Димитрова, мениджър „Офис площи“ във Forton Cushman & Wakefield. Докато в предишни години компаниите инвестираха усилено в зони за отдих и игра в офисите си, тази година по-трудно вземат решения за подобни инвестиции, допълни тя.

Наемателите се насочват към по-високотехнологични и енергийноефективни сгради, с достатъчно добри фасади, за да осигуряват достатъчна изолация и да намалят режийните си разходи. Димитрова отбеляза, че в офис сградите с по-добра енергийна ефективност тези разходи достигат 1-1,20 евро на кв. м спрямо 2-3 евро на кв. м в по-старите и несертифицирани сгради.

Оценката доколко зелена е офис сградата става все по-важна част от процеса по избор на офис, особено за корпоративните ползватели, коментира и Иглика Йорданова. Но в София само 25% от офис сградите до 7-годишна възраст притежават сертификат за енергийна ефективност в сравнение с 93% от сградите в Букурещ, отбеляза тя. Само 4% от по-старите офис сгради в столицата, които съществуват от над седем години, са „зелени“.

Според Лилия Кръстева, управител на Ceres By RC Management, управляваща Sofia Airport Center, офис пазарът е готов за нови инвестиции, но проблем е високата цена на строителството, която към момента не може да бъде покрита от очакваната доходност от сградата. „Високите цени вероятно идват от бума в жилищното строителство“, отбеляза тя. „Наематели има, получаваме запитвания от наематели, които не можем да удовлетворим, тъй като сградите ни са напълно заети, но проблемът е в цените на строителството. Цените, които се получават на търг за строителство на офиси клас А и Б, са нереално високи“, изтъкна Кръстева.

Наемодателите продължават да инвестират в подобряване на офис сградите си, но периодът на изплащане на подобни инвестиции е дълъг, коментира Георги Попчев. „Когато се прави подобна инвестиция, тя е почти наравно с инвестицията в строителство на нова сграда. Наемателите искат такива инвестиции, те са от полза и за наемодателите, тъй като повишават интереса към сградата, но ако пазарът като цяло не расте и не води до по-добра доходност, такива проекти не биха могли да се реализират“, посочи той.

Нетният ефективен наем за наемодателите става все по-нисък, тъй като за последните пет години наемите са нараснали с около 15%, което е под темпа на инфлацията в България, отбеляза Попчев. В същото време немалко офис сгради не успяват да наберат достатъчно средства от таксите за услуги, което също „изяжда“ от нетния ефективен наем, допълни той. В сравнение с европейските пазари таксата за услуги в България все още е много по-ниска, а в същото време разходите почти се изравняват с европейските. Според Попчев офис сегментът трябва да бъде подреден, така че наемодателите да имат сигурен нетен наем, който е освободен от оперативни разходи и данъци, за да могат да инвестират в продукта си. „Често казваме, че пазарът е на наемателите, но средата се създава от наемодателите“, изтъкна той.

Все повече служители се връщат в офиса

От западните страни се задава нормализация и все повече компании искат служителите им да се върнат в офиса, стана ясно по време на форума. „2025 г. ще бъде сходна с 2020 г., но в обратна посока, свързава с връщане на служителите в офисите, при запазване на всичко хубаво от Covid революцията“, коментира арх. Цветан Петров, управляващ директор на архитектурно студио ИПА.

У нас към момента служителите, които са в офисите, са значително под 50%, съобщи Йордан Гинев, председател на Управителния съвет на Асоциацията за иновации, бизнес услуги и технологии (AIBEST). Той обаче отчете нарастващо желание на компаниите да връщат все повече служители в офиса. „Надеждите на компаниите, че хората ще могат дългосрочно и устойчиво да работят от вкъщи не се оправдаха, тъй като работата изисква креативност, общуване, ефективност и бързина, а когато служителите не работят заедно, на едно място, това води до негативни резултати“, отбеляза Гинев.

Офисите вече не са само места за работа, а и за социализация и полагане на креативен труд. „Инвеститорите виждат тази необходимост и новите проекти откликват много бързо. Голяма част от сградите, които са приспособени към новите изисквания, изпитват недостиг на площи“, коментира той.

Георги Брашнаров, член на Консултативния съвет на БАСКОМ и главен изпълнителен директор на "Немечек България", отбеляза, че софтуерните компании продължават да не освобождават офис площи макар да считат, че могат да се разделят с 50% от сегашните си площи, без това да им навреди съществено. „Не го правят, защото офисът остава част от доброто позициониране на компанията и най-вече защото е достатъчно малък елемент в баланса между разходи и печалба“, посочи той. По думите му голямото предизвикателство пред софтуерните компании е как да произвеждат два пъти повече продукция със същия или намаляващ брой служители. В предишните години повечето компании са инвестирали в игрища и детски кътове в офисите си, но тези инвестиции вече не са на дневен ред.