Чуждите инвеститори в имоти в САЩ залагат на студентските жилища

Някога чуждестранните инвеститори се съревноваваха за трофейни недвижими имоти в САЩ като приказни хотели и небостъргачи. Сега, когато пазарът на бизнес имоти навлиза в крайната фаза на бичи пазар, чужденците се насочват към не толкова екзотичен сектор – студентските жилища, пише Wall Street Journal.

През януари съвместно дружество между Canada Pension Plan Investment Board, сингапурския държавен инвестиционен фонд GIC и базираната в Чикаго компания за студентски жилища Scion Group съобщиха, че са придобили 22 студентски имота на обща стойност 1 млрд. долара. Общо съвместното дружество се е сдобило със студентски общежития на стойност над 4 млрд. долара, разполагащи с 46 555 легла, на 52 университетски пазара от 2016 г. насам.

Също миналия месец Mapletree Investments, собственост на сингапурската държавна компания Temasek Holdings, купи Cira Centre South, студентско общежитие с 850 легла във Филаделфия, за 197,5 млн. долара. То се присъедини към портфолиото на компанията от 17 студентски общежития с над 11 000 легла в САЩ.

В същото време Safanad, инвестиционна компания с офиси в Дубай, Лондон и Ню Йорк, инвестира в края на януари 69,5 млн. долара в две студентски общежития в Хаятсвил, щата Мериленд, с което портфолиото й от студентски жилища в САЩ достигна стойност от 800 млн. долара и около 11 000 легла.

„Това е клас актив като социална инфраструктура. Хората ще посещават университети в добри и лоши времена“, казва Кристофър Мерил, съосновател, президент и главен изпълнителен директор на частната компания Harrison Street Real Estate Capital. Миналия месец компанията продаде портфолиото си от студентски жилища на съвместно дружество, което включваше и Scion Group.

В началните фази на бичия пазар на бизнес имотите чуждестранните инвеститори купуваха популярни активи като хотелите Waldorf Astoria и One Chase Manhattan Plaza в Ню Йорк. Но с навлизането на бичия пазар в осмата му година и очакванията за повишаване на лихвите някои инвеститори търсят по-сигурна територия. Те твърдят, че антицикличното естество на студентските общежития и модернизирането им предлагат привлекателна доходност по отношение на риска.

От началото на годината чуждестранните капитали съставляват 42% от трансакциите със студентски жилища спрямо 36% за цялата 2017 г. и 21% за 2016 г., сочат данни на консултантската компания в областта на инвестициите в имоти ARA Newmark.

Управляващият директор на компанията Раян Ланг, който ръководи и отдела за студентските общежития, казва, че е участвал в трансакции с чуждестранни компании, институционални инвеститори и частен капитал от Китай, Русия, Холандия и Близкия изток. Той допълва, че тези компании опитват да диверсифицират активите си, а студентските общежития са смятани за по-сигурна алтернатива на този етап от цикъла.

Въпреки че броят на младежите, посещаващи колеж в САЩ, намалява от 2010 г. насам, студентите в държавните университети се увеличават. Жилища в близост до кампусите на големите държавни университети като Университета в Тексас и на колежите със силни програми за обучение в областта на науката, технологиите, инженерството и математиката, както и на университетите със силни спортни отбори, са много търсени.

„Държавните институции се радват на голямо внимание“, казва Ланг. Но това не означава, че липсват рискове. Равнището на амортизациите е по-високо при студентските жилища в сравнение с инвестициите в многофамилни имоти и грешки в отдаването под наем могат да доведат до опразване за един семестър или дори за цялата академична  година.

Но силното желание на студентите да бъдат колкото се може по-близо до учебното заведение поддържа търсенето високо. Освен това влечението на чуждестранните инвеститори към американските колежи от личен опит или от разкази на роднини и приятели дава на сектора предимство спрямо други нишови имотни категории като логистичните площи.

„Притокът на международен капитал е последователен, като много инвестиционни мениджъри са водени от личния си опит. Това им дава допълнителна степен на комфорт и осведоменост за студентските общежития “, казва Ави Люитс, главен инвестиционен директор в The Scion Group.

Вълната от заможни чуждестранни инвеститори затруднява традиционни инвеститори в студентски жилища като Education Realty Trust и American Campus Communities да постигат възвръщаемостта от предишни години, казват Раян Бърк и Раян Лъмб, анализатори в имотната компания Green Street Advisors.

„По-голямата конкуренция води до придобивания на по-висока цена, проекти с по-ниска доходност и по-малко конкурентно предимство в оперативната дейност в сравнение с минали години“, допълват анализаторите.