Защо въздухът се превръща в гореща имотна инвестиция?

Въпросът кой притежава въздуха над сградите отдавна е гореща тема в големи градове като Лондон, Ню Йорк и Хонконг. Но на фона на бързата урбанизация и свиващите се налични площи все повече градове се пробуждат за стойността на въздуха си, пише консултантската компания JLL.

Правата над въздуха, които позволяват контрола, използването и заемането на площта над имота, са все по-проучвани като възможност за отключване на стойност или разширяване на потенциала за развитие, казва Том Ейлуърд, мениджър на отдел „Продажби и инвестиции“ в JLL в Мелбърн.

„Тъй като цената на земята расте, предприемачите мислят по-креативно за това как да постигнат максимална стойност“, допълва той.

В Мелбърн, където ръстът на населението е сред най-високите в света, преговори през последно време в града показват, че предприемачите все повече насочват поглед към небето.

Имотната компания Golden Age сключи сделка с компанията за търговски площи Vicinity Centres за покупката на правата за въздуха над The Glen Shopping Centre в околностите на Мелбърн. Това откри пътя за строителството на комплекса с 555 апартамента Sky Garden, което трябва да приключи през 2021 г. Проектът е включен в преустройство за 460 млн. долара на търговския комплекс, което беше завършено през 2019 г.

„Правата за въздуха са нещо, на което строителните компании за жилищни и бизнес имоти обръщат все по-голямо внимание днес в сравнение с преди. Не на последно място, защото те могат да отключат стойност в един имот, като в същото време разширяват потенциала за развитие на друг“, казва Ейлуърд.

Вертикално мислене

Идеята за правата върху въздуха, понякога определяни като права за строеж с възможност за прехвърляне, датира още от времето на правната доктрина ad coelum, според която собствениците на имота имат правата върху земята под него, която води към ада, и върху въздуха над него, който води към рая.

Макар че могат да бъдат поставени ограничения за височината и дълбочината на въздуха над градовете, не е толкова лесно да се определи стойността на парче от небето.

„Трудно е да определим и приложим обща цена. Всичко зависи от възможностите за строеж на конкретното място. Може да купя въздушното ви пространство, но ще мога ли реалистично да го разработя? Цената на строителството е ключов фактор тук“, обяснява Ейлуърд.

Въздушните права не са само за строителство на сгради. Находчивите собственици използват въздушното си пространство и за издигането на слънчеви панели, телекомуникационни кули и други инсталации.

„Неотдавна продадохме имот, свързан с билборд компания, която отдаваше под наем въздушното пространство над сградата за 45 хил. долара на година. Имате права върху него, така че можете да го отдадете под наем, прехвърлите или продадете. Въздухът над сградата или земята има потенциал да генерира значителна печалба“, казва Ейлуърд.

Предефиниране на пространствата

В Sky Garden в Мелбърн правото върху въздушното пространство над бизнес квартала The Glen позволява жилищно строителство с достъп до 4 хил. кв. м открито пространство, които преди това не са били забелязвани в традиционното вертикално строителство.

„Правата върху въздуха се оказват ефективен инструмент в борбата с разрастването на градовете, като в същото време осигуряват жилища на по-конкурентни цени за купувачите, които искат и трябва да са близо до градските центрове, казва Джеф Сю, управляващ директор и основател на строителната компания Golden Age.

Въздушни права като начин за опазване на културното наследство

Правата за строеж са включени и в широката концепция за въздушните права. Предприемачи в градове като Ню Йорк и Сидни могат да купят „разгънатата площ“ на исторически сгради. Тъй като те не могат да бъдат преустройвани, правата за строеж може да се използват за разширяването на портфейла с имоти на предприемачите в други части на града. Същевременно набраните средства отиват за опазването на сградата, която е културно наследство.

В сградата с историческа стойност Gallipoli Memorial Club в Сидни неизползваният потенциал за строеж е бил закупен от AMP Capital в замяна на планирано одобрение на 200-метровата й сграда в същия комплекс.

„Корпорациите търсят сгради с големи етажни плочи като Quay Quarter Tower, защото те позволяват взаимодействие между служителите и ефективност на работното пространство. Но градоустройствените правила в Сидни не позволяват използването на максималния потенциал за строителство на подобни сгради без предоставянето на площи, които са културно наследство. Тази система помага на града да запази глобалните си стандарти, като в същото време генерира приходи за сгради с историческа стойност“, казва Ричард Лаури, ръководител на отдел „Оценки“ в австралийския клон на JLL.