В. Кайзеров: Наемите на офиси клас А са много близо до най-ниската си точка

Владислав Кайзеров е мениджър Офис площи във Forton International. Преди да се присъедини към компанията, той работи шест години в „Райфайзенбанк“ (България) ЕАД, от които 2,5 години като управител на клон и две години като мениджър на отдел „Продажби“. Той отговаря за проект на McKinsey, целящ да повиши ефективността на търговските агенти в цялата клонова мрежа на „Райфайзенбанк“.

Като ръководител на отдел Офис площи, Кайзеров оптимизира дейността на екипа в отдел "Отдаване под наем на офис площи" и процеса на обслужване на клиенти.

Пред Investor.bg той представя прогнозата си за пазара на офис площи у нас през идните месеци и за нагласите на участниците в сегмента.

- Какви са нагласите в сегмента на офис площи у нас към момента, предвид големия инвентар от нови офиси и пониженото търсене?

През последното тримесечие наистина отчетохме рекорден за София обем от 102 800 кв. м завършени офис площи. Същевременно обаче е налице и нарастване на наетите офис площи за четвърто поредно тримесечие – 33 хил. кв. м. На тази база нагласите и на двете страни на пазара в момента са по-скоро да сключат сделка, като направят съответните компромиси, което е съществена разлика спрямо миналата година, когато двете страни стояха на противоположни позиции и изчакваха да видят какво ще се случи. Към момента компромисите са повече от страна на наемодателите, чието гъвкаво поведение успя да изкуши наемателите и да предизвика ръст в броя на сделките.

- Каква е прогнозата Ви за дела на незаети площи в близко бъдеще и основателно ли е да се очаква понижение на наемните нива?

Към края на годината очакваме делът на незаетите площи да достигне 25-30% заради голямото количество площи, които са непосредствено преди завършване. Възможно е краткосрочно да продължи понижението на наемите, но по отношение на клас А офисите вярваме, че наемните нива на пазара се намират много близо до най-ниската си точка, което прави момента изключително подходящ за наемателите да сключат изгодни сделки за дългосрочни наеми. По-скоро понижение на наемните нива може да се очаква в офисите клас B и C, чиито наеми са под сериозен натиск от голямото насищане на пазара с клас А офиси. Друга тенденция, която наблюдаваме, е, че много от по-старите офис сгради, които доскоро поддържаха високи нива на наемите, осъзнаха, че трудно могат да се съревновават с новите офис проекти и вече се позиционират като сгради клас B.

- Какви са очакванията Ви за наемите за следващата година?

По всяка вероятност наемите през следващата година ще се задържат сравнително стабилни около настоящите нива за клас А и по-ниски за офиси клас B и C.

- Каква е промяната в нивата според вас от началото на годината?

Наемите на офис площите в София са спаднали средно с около 13-14%, като в по-малка степен са се понижили нивата на клас А офисите, а в по-голяма офисите клас B. Положителна тенденция е, че през последните тримесечия наблюдаваме намаляване на процента, с който спадат нивата на наемите.

- Кога очаквате търсенето и предлагането в сегмента да започнат да се уравновесяват и какви са предпоставките за това?

От началото на годината активността в сегмента нараства постоянно и пазарът като че ли намира своето равновесно ниво. Нарасналото предлагане и ниските наеми активизираха търсенето, което е основната предпоставка за уравновесяване на търсене и предлагане. Търсенето обаче има още потенциал да нараства при настоящите нива, а и наемодателите вече сложиха почти всичко на масата – гратисни периоди, поемане на разходите за преместване и довършване на помещенията, покриване на неустойки при преместване и др. Именно затова вярваме, че сме близо до ново равновесно ниво, което очакваме да се задържи и през следващата година.

- Какъв е в момента обемът от проекти в процес на развитие, които се очаква да бъдат добавени към пазара през 2011 г.?

През 2011 г. очакваме на пазара в София да бъдат добавени около 100 – 120 хил. кв. м офис площи. Някои наемодатели в момента обаче умишлено отлагат завършването на своите проекти, докато намерят наематели, за да избегнат излишни разходи. По тази причина е възможно новият обем офиси през 2011 г. да бъде и по-голям.

- Един по-общ въпрос: каква е логиката зад наемане или притежаване на офис и от какви фактори зависи едно такова решение за бизнеса?

През последната година тенденцията е компаниите да предпочитат наем на офис вместо покупка. През този период както продажните цени, така и наемите на офиси регистрираха спад, но в условията на икономическа криза ясно се очертаха предимствата при наемане на офис. Едно от тях е гъвкавостта на решенията – компанията много по-лесно би могла да наеме допълнително или да освободи част от офис пространството, ако бизнесът й го налага.

Друго ключово предимство е използването на финансовите средства за основната дейност на фирмата – в условията на затруднена ликвидност на бизнеса и намалено банково кредитиране стана особено важно фирмите да могат да осигурят финансов ресурс най-вече за основната си дейност.

Друга причина, поради която наемът на офис е по-изгоден, е качеството на площите и професионалното управление на сградата. Наемането на офис площ позволява на компаниите да се възползват постоянно от най-модерните решения в офис сградите, докато покупката в сграда с определено качество с течение на времето не предоставя тази възможност. Същевременно професионалното управление изцяло аутсорсва ежедневните битови въпроси във връзка с поддръжката на офиса и помага на компаниите да се фокусират върху основната си дейност.

В условия на спад на продажните цени и наемите на офиси дадена фирма много по-лесно и с по-бърз финансов ефект може да се възползва от по-изгодните наеми. Покупката на офис съдържа в себе си и инвестиционен елемент, който в условията на криза обикновено остава на заден план. Като добавим към това и по-консервативната политика на банките при кредитирането в момента, може да си обясним защо повечето компании сега се стремят към наемане на офис.

Покупката на офис бе актуална в условията на икономически подем, когато фирмите имаха изцяло позитивни очаквания и достатъчно финансов ресурс, който се чудеха къде да инвестират. Някои от тях инвестираха в офис за собствени нужди, което обаче в условията на криза се оказа неефективно. Други купиха офис в сграда с идеята в допълнение на основната си дейност да получават доход от наем, което обаче също се оказа краткосрочно, тъй като потенциалните наематели вече имат избор и предпочитат офис в проект с професионален инвеститор и наемодател, а не наем в офис на парче.

- Каква 2011 г. очаква пазарът?

Както в икономиката като цяло, така и при пазара на офис площи през 2011 г. се очаква стабилност около настоящите нива с евентуално леко покачване на наемите към края на 2011 г. При ограниченото като цяло предлагане на нови офис площи през следващата година очакваме активизирането на търсенето да продължи и в края на 2011 г. наемателите също да започнат да правят определени компромиси, за да достигнат до сделка за нов офис.