С какво ще се сблъска пазарът на имоти през 2018 г.?

Европейската икономика се радва на силен растеж, но пазарите за инвестиции в недвижими имоти напреднаха в цикъла и става все по-трудно на инвеститорите да намерят стойност, пише в свой анализ онлайн изданието property-magazine.eu.

Според прогнозите ако регионът продължи да расте с текущия темп, вероятно ще достигне пълен икономически капацитет в края на 2018 г. Дотогава инфлацията трябва да остане заглушена, за да може Европейската централна банка (ЕЦБ) да нормализира паричната политика.

Недвижимите имоти ще продължат да изглеждат относително атрактивни в сравнение с другите класове активи, което ще доведе до по-нататъшна инвестиционна активност. До края на 2018 г. или в началото на 2019 г. обаче ЕЦБ вероятно ще започне да увеличава лихвите от сегашните им исторически ниски нива.

"Като се има предвид, че сме в по-късен етап от инвестиционния цикъл, инвеститорите трябва да следват няколко правилни правила: да се съсредоточат върху активи на места, които ще се радват на устойчиво търсене, и да избягват имоти в структурно по-слаби места; да търсят градове с разнообразна местна икономика, здравословна демография и висок дял на интензивна заетост, която трябва да остане относително устойчива на фона на нарастването на автоматизацията“, посочват от Aviva Investors.

Изданието обобщава три прогнози и ключови тенденции, които ще оформят европейските пазари на недвижими имоти през следващата година.

Първата е, че растежът на наемите ще продължи. Продажбите на дребно са силни и промишленото производство се увеличава. Индексът PMI в еврозоната се повишава до 60 пункта през ноември 2017 г. - най-високото ниво за повече от 17 години. Тези тенденции вероятно ще стимулират увеличаващото се търсене на наемателите и през 2018 г.

Същевременно при предлагането се вижда все по-голям недостиг. Делът на незаетите офис площи се понижава почти до нивата отпреди кризата.

Очакванията са растежът на наемите да се смекчи след 2019 г. заради предполагаемото увеличение на предлагането тогава.

Втората прогноза е свързана с печалбите на инвеститорите – тази година вероятно ще е последната с такива рекордни печалби, както показва и петгодишната перспектива на Aviva Investors. Според прогнозата общата възвращаемост от инвестициите в бизнес имоти през тази година ще достигне 6,7%, но средната годишна възвращаемост ще бъде много по-ниска между в периода 2018-2022 г. - 2,6%.

Би било разумно инвеститорите да обмислят продажбата на по-слабите активи през следващите 12 месеца, особено активите, които се намират на пазари, които вероятно ще се окажат по-слаби в следващия етап от цикъла.

Инвеститорите трябва да избягват силно рискови имоти, както и да ограничат използването на дълг, тъй като намаляващата възвращаемост на капитала и нарастващите разходи по заемите ще намалят възвращаемостта на инвестициите в средносрочен план.

Дългът в сектора на имотите обаче вероятно ще предложи по-добра възвращаемост, коригирана спрямо риска, отколкото капиталовите инвестиции, тъй като ще предпази инвеститорите от въздействието на спада на капитала.

Първокласните търговски и индустриални имоти се очаква да се представят по-добре от офисите. Избраните пазари ще предложат стойност на инвеститорите със средносрочни инвестиционни хоризонти през 2018 г. Основните промишлени активи в Белгия, Франция и Холандия остават привлекателни на базата на коригирания риск.

Подобренията в производствената продукция, съчетани със структурни тенденции, като растежа на електронната търговия, водят до солидно и устойчиво търсене от страна на наемателите на висококачествени логистични пространства. Секторът освен това предлага и относително висока доходност.

Разбира се, има и рискове пред перспективите. Първият е свързан с възможността от по-силен ръст на доходността от облигациите. Това ще ерозира относителната привлекателност на недвижимите имоти и ще накара инвеститорите да се обърнат към други класове активи.

Другият риск е свързан с бързото увеличение на предлагането. Бъдещото предлагане на офиси в периода 2018-2022 г. например надвишава средното дългосрочно на редица пазари.

При относително високи капиталови стойности и намаляващо предлагане инвестициите в проекти в сектора на имотите изглеждат благоприятни. Данните показват, че банките са по-склонни да поемат по-висок риск и да кредитират строители и инвеститори. Това обаче дава тласък на бързото строителство и може да има отрицателно въздействие върху ръста на наемите.