Имотите и пандемията: Голямото преосмисляне, което така и не се случва

Хората капитулират

Едно нещо, което се промени след 2008 г. и вероятно ще повлияе на начина, по който ще се разиграе следващата фаза от тази криза, е съставът на кредиторите. Подобно на Мак много предприемачи стартират дългови фондове, за да поемат по-рискови форми на кредитиране на недвижими имоти, от което банките се оттеглиха след кризата през 2008 г. Тези фондове, които обикновено търсят по-висока доходност за компенсиране на инвеститорите си, съставляваха само 7% от кредитирането на недвижимите имоти през 2015 г. по данни на RCA. До 2019 г. делът им е нараснал до 22%.

„Много банки в крайна сметка се съсредоточиха върху най-институционалните си клиенти, освобождавайки от риск своите портфейли. Мисля, че това отвори вратата за много от частните кредитори“, казва Скот Моделски, управляващ директор в компанията за бизнес имоти Blackbear Capital Partners.

Как ще се държат тези кредитори при първата си голяма криза не е сигурно. Според едни те ще бъдат по-гъвкави от банките, защото не са толкова обременени с регулации и следователно могат по-добре да договарят решения с кредитополучатели преди да се стигне до възбрани.

Но някои от тези компании, макар и да не го обявяват, са в бизнеса на „кредитирай, за да придобиеш“ и ще се стремят към възбрани. (Сред кредиторите, които наложиха възбрана върху Фелдман и HFZ, бяха подразделението за кредитиране на друга строителна компания CIM Group.) Други може да изпитат сътресения, тъй като най-рисковите кредити, отпуснати в края на цикъла, сега стават лоши.

„Някои от опортюнистичните фондове, които поеха по-голям риск, ще пострадат. Няма съмнение в това“, прогнозира в края на миналата година Гари Барнет, основател на компанията Extell Development, която се превърна в пионер в супервисоките луксозни жилищни сгради с гледка към Сентрал парк и сега изпитва затруднения да ги продаде.

„Повечето банки няма да пострадат. Банките като цяло не стигнаха твърде далеч. Те ще си върнат парите по един или друг начин“, допълва той.

През февруари Барнет продаде дял в две жилищни сгради в Манхатън за над 300 млн. долара, за да може да се справи в момент, когато новата му луксозна кула за 3 млрд. долара буксува. Купувачът беше Скот Речлър, ръководител на RXR Realty, и друг имотен барон от Ню Йорк. Това било благоприятна възможност, каквито според Речлър ще се предлагат все повече за предприемачи с достъп до капитали, докато други са подложени на натиск.

Той продължава да очаква, че имоти и заеми ще се превърнат в потиснати, но ще отнеме време. Причината е, че много активи ще трябва да бъдат преустроени, например превръщането на офис сграда от среден клас в апартаменти или на търговски център в индустриален склад. За да бъдат жизнени тези сделки, цените ще трябва да намалеят още.

„Трябва да изчакаш, докато кредиторът поеме имота, докато кредиторът бъде отписан и тогава се открива цена, която има смисъл“, казва Речлър. „В крайна сметка хората капитулират“, допълва той.

Не е ясно колко време ще отнеме това. Когато имотният пазар започна да рухва през 1990 г., предишната фирма на Речлър, Reckson, започнала едва през 1993-1994 г. да съзира благоприятни възможности за покупка. Той продаде Reckson през януари 2007 г., след това набра частни капиталови инвестиции на стойност 9 млрд. долара и не се върна на пазара до август 2009 г.

„Може би сега все още сме през 2008 г.“, казва той, сравнявайки двете кризи. Но дори дългогодишни инвеститори в имоти се колебаят да правят паралели с криза като никоя друга.

„С COVID, тъй като никой не е преживявал самоналожена криза от изключването на икономиката, никой не знае наистина когато икономиката бъде включена отново, колко бързо ще се възстанови. Затова хората просто се надяват“, казва Речлър.