Експерт: Недостиг на оферти на вторичния пазар на имоти отваря ниша за fix and flip стратегии

Съвместната работа между брокерите на недвижими имоти е от важно значение не само за постигането на повече сделки, а и за обмена на умения, който автоматично ще повиши качеството на услугата, която брокерите предоставят на клиентите си, каза имотният експерт Нейчо Нейчев в интервю за Investor.bg. Той е организатор на конференцията BROKER PRO, която ще се проведе на 20 февруари за втора поредна година, има и собствен подкаст за имоти РазЛИЧНИЯТ брокер.

Според Нейчев нивото на сътрудничество между агенциите за недвижими имоти в големите градове в страната към момента е задоволително, но може да се подобри. Технологиите и изкуственият интелект навлизат все повече в брокерската дейност, като помагат на работещите в бранша да оптимизират дейността си и да бъдат по-ефективни, счита Нейчев. През последните години в брокерската професия навлизат все повече хора, които държат да го направят по правилния начин, включително като потърсят ментор, който да им даде добра основа, казва той, но признава, че на пазара все още има некоректни брокери и агенции.

- Как възникна идеята за конференцията BROKER PRO и каква е целта ѝ?

- Идеята за конференцията възникна след един епизод в подкаст канала ми РазЛИЧНИЯТ брокер. Реших, че можем да организираме това събитие за бранша, като целта му е да го обедини. Искаме да покажем на колегите, че при съвместна работа можем не само да постигаме повече сделки, а и да черпим умения един от друг. Идеята на събитието е успешните брокери на недвижими имоти да споделят с не толкова успешните добри практики, така че техните клиенти да са още по-доволни от услугите им. Това автоматично ще повиши качеството на услугата им за хората, които я ползват.

Първото издание на конференцията миналата година мина много успешно. Нейният формат е обучителен, като лекторите са някои от най-успешните брокери в агенциите, които представляват. Между панелите ще бъдат излъчени и мотивационни видеа с хора, които са влезли в бранша като редови брокери, а в момента отговарят за продажбите на сгради със стотици апартаменти. Тяхната история показва, че успехът не е резултат от връзки или корупция, а е продукт на усилия, надграждане и желание за работа по правилния начин.

Друга цел на събитието е да подкрепи изграждането на по-силни връзки между колегите в бранша.

- Как оценявате нивото на сътрудничество в брокерския бранш към момента?

- Нивото на сътрудничество в големите градове е на задоволително ниво. В същото време има много върху какво да се работи, за да се подобри. Не става въпрос само за сътрудничеството между брокерите, а и за комуникацията и за разбирането от някои агенции, че съвместната им работа с други не ги лишава от комисиони, а увеличава приходите им.

Нейчо Нейчев

Нейчо Нейчев е съосновател на Макс Имо недвижими имоти и на подкаста РазЛИЧНИЯТ брокер. Роден е през 1987 г. в Сливен. Завършил е средното си образование в родния си град. През 2013 г. се установява в София и започва пътя си в сферата на недвижимите имоти. Част е от бутикова агенция за недвижими имоти, а през 2016 г. заедно с Димитър Граховски основава Макс Имо недвижими имоти. През 2018 г. започва да учи право и завършва през 2023 г. През 2019 г. се присъединява към най-големия кредитен посредник в България – Кредит център, воден от желанието за цялостно управление в процесите по покупко-продажба на недвижими имоти. 

- Първият панел на конференцията е посветен на пазара през 2024 г. и очакванията за тази година. Какво е вашето обобщение за жилищния пазар през миналата година и кои са факторите, които ще влияят най-силно върху него през тази година?

- Основният фактор, който оказва влияние върху пазара на недвижими имоти през последните години, е геополитическата ситуация. Видяхме по време на Covid пандемията през 2020 г. и началото на войната в Украйна през 2022 г., че някои суровини, които са необходими за производството на сгради, имаха ограничено предлагане или цената им значително се увеличи. Вследствие на тези процеси наблюдавахме висока инфлация, която оказа сериозно влияние върху цената на труда. Само тези два компонента – покачването на цената на суровините и на цената на труда, се отразиха много силно върху цените на недвижимите имоти.

Предвид състоянието на жилищния пазар в момента, ако един купувач е решил да излезе на него през 2025 г., той има най-адекватен избор в сградите в процес на строителство. В същото време вторичният пазар е изключително беден на предложения и смятам, че тази тенденция ще се запази. Само преди 10-15 години предложенията бяха много по-наситени на вторичен пазар, тогава купувачите можеха да придобият имот, който е годен за употреба, и да живеят в него, без в продължение на години да им се налага да правят кардинални ремонти. В момента такива имоти почти липсват на пазара.

Това отваря ниша за хората, които практикуват инвестиционни стратегии като „фикс енд флип“ (fix and flip – стратегия, при която купувачът придобива стар имот, ремонтира го и го продава на печалба, бел. ред.).

Пазарът на недвижими имоти през 2025 г. ще зависи от геополитическите развития. Във вътрешен план видяхме в началото на годината законопроект, който предвиждаше физическите лица да бъдат облагани с ДДС върху сделките им с недвижими имоти. За щастие той не беше приет. Казвам за щастие, защото ако законопроектът беше влязъл в сила, цените на жилищата щяха да пораснат с 20% в началото на годината.

Миналата година видяхме в София ръст на цените с 16,5% и това се превърна в гореща новина във всички медии. В същото време ипотечният пазар отново регистрира огромен ръст и дори БНБ предприе мерки да ограничи ипотечното кредитиране.

Това са само някои от факторите, които влияят на жилищния пазар и не бих искал да се ангажирам с прогноза през тази година поради нестабилното геополитическо положение в света, което може да променни коренно обстановката на пазара в рамките на месеци.

- Имате специален панел, посветен на технологиите и изкуствения интелект в недвижимите имоти. Бихте ли дали примери за приложението им в брокерската дейност?

- Повече от година много колеги в бранша ползват различни технологични решения, за да облекчават работните си процеси. Някои от приложенията са насочени основно към видеообработка, тъй като брокерската професия се промени с годините и част от дейностите се изнесоха онлайн.

Използват се платформи за бърза обработка на кратки видеа, които са популярни в социалните мрежи. Такава платформа, например, е Opus. Там потребителят може да постави едно дълго видео и да зададе предпочитания за създаване на по-кратки видеа, например забавни видеа, видеа, които генерират коментари, или видеа, които провокират хората да се абонират и да последват страницата. Може да се задават изисквания за поставяне на субтитри, включително с добавяне на емотикони към тях. Ако потребителят постави в приложението видео с продължителност около час и половина, в рамките на 20 минути изкуственият интелект може да създаде 30-40 кратки видеа, обработени по конкретен начин и насочени към потребителите. Ако тази задача трябва да се изпълни от човек, на него ще му е необходимо много повече време. Така че брокерите, които използват социалните мрежи, имат този силен инструмент, който им спестява десетки часове работа.

Хората, които работят активно като брокери, могат да ползват безплатно в платформата EstateAssistant най-добрия вариант на ChatGPT, който може да им помага в генерирането на описания, като задава определен тон на посланията. Т.е. вече не е необходимо брокерите да описват имота и предимствата, които той осигурява на купувачите, а могат да споделят параметрите на жилището – квадратура, етаж, разпределение, състояние, и да зададат стила на описанието, което искат. При това го получават с безупречен правопис и пунктуация.

Част от панелистите провеждат обучения и правят системи за изкуствен интелект, които помагат на брокерите в ежедневната им дейност. Друга част от панелистите са от интернет платформата „Реалистимо“, която благодарение на изкуствен интелект може да провери в рамките на пет минути до 10 хил. обяви.

Обобщено, изкуственият интелект вече има широко приложение в брокерската професия, но част от колегите го подценяват, а друга част осъзнават силата му и го използват, за да бъдат по-ефективни. Ако брокерите на недвижими имоти оптимизират дейността си с помощта на изкуствения интелект и работният им ден стане пет часа вместо осем, те имат избора да посветят освободените по този начин три часа на себе си и да имат същите доходи с по-малко усилия или да запазят 8-часовия си работен ден и да повишат доходите си.

Панелът за изкуствения интелект е най-интересният в рамките на конференцията, като представя няколко инструмента, които помагат за незабавно подобряване на ефективността на брокерите.

Това се вписва в моите усилия, които са насочени в две направления – да облагородяваме средата и да показваме, че професията „брокер“ не е нарицателно за нещо лошо, а може да се практикува от хора, които изкарват прехраната си честно. И второ, искам да покажа на колегите, че могат да ползват технологиите, за да предлагат още по-добра и качествена услуга на клиентите.

Моят стремеж е към повишаване на качеството в брокерската професия – от една страна, качество към крайния потребител на услугата на брокерите, а от друга, повишаване на квалификациите, уменията и производителността на самите брокери.

- Как гледате на усилията за изчистване на брокерския бранш от некоректни практики? 

- Приветствам всички усилия за изчистване на бранша. Въпросът е това, което се прави, наистина да разреши проблемите, а не да задълбочи съществуващите и да създаде условия за още по-некоректни практики. През годините намаляват агенциите, които използват некоректни практики като затваряне на оферти само за техни клиенти, но за жалост те все още съществуват на пазара. 

Както вече споменах, аз също полагам усилия за изчистване на бранша, като ограмотявам колегите и им показвам, че съвместната работа е от полза както за брокерите, така и за агенциите за недвижими имоти. Хората, които се интересуват от бранша - Национално сдружение "Недвижими имоти" (НСНИ), други сдружения в областта на недвижимите имоти, полагат усилия да го изчистят, така че да функционира адекватно. 

Въпросът е доколко могат да го направят с едно решение, може би това трябва да е продукт на повече усилия. Бизнес с недвижими имоти у нас има от 1992 -1993 г., т.е. от над 30 години. И ако през този период сме стигнали до положението да имаме бранш с недобро име, според мен трудно можем да поправим това положение с едно решение. 

Ако трябва да се промени настройката на брокерите към професията, трябва да започнем да полагаме усилия в рамките на години за подобряване на цялостния имидж на брокера. Виждам желание сред брокерите и организациите в областта на недвижимите имоти да полагат тези усилия. Прави ми впечатление, че през последните години хората, които искат да влязат в бранша, държат да го направят по правилния начин. Те търсят качествен ментор, който да ги обучи и да им даде правилната основа, върху която да стъпят.

Затова през последните години има все повече подкасти за недвижими имоти, все повече колеги пишат книги за бизнеса с имоти, това го нямаше преди 15 години. Тези усилия няма как да не окажат благоприятно влияние върху бранша. Сега можем да влияем на хора на 15- или 16-годишна възраст, но ако след пет-шест години този човек реши да влезе в имотния бранш, неговата настройка и очаквания ще бъдат по-различни от тези на хората, които са навлезли в професията преди 15 години.

И тук не искам да ползвам общ знаменател, защото винаги е имало коректни и некоректни брокери, ще ги има и занапред, въпросът е какво е съотношението. 

- Как оценявате това съотношение към момента? 

- Аз работя главно в София и нямам широк поглед върху пазара в страната, затова предпочитам да не изразявам мнение, тъй като не смятам, че то ще бъде обективно.