Арендата оказва най-силно влияние върху цената на земята в България

Стефан Асенов е асистент в Института по аграрна икономика в София. С него разговаряме за факторите, които оказват най-силно влияние върху цената на земеделската земя, както и за основните проблеми пред българското земеделие и за възможните им решения.

- Публикувахте научна статия, посветена на факторите, които оказват най-силно влияние върху цената на земеделските земи. Защо това проучване е необходимо и каква е целта му?

- Земеделската земя е ограничен природен ресурс, който е в основата на агрохранителната верига и от който зависи продоволствената сигурност и осигуреност на населението. От икономическа гледна точка земеделската земя е производствен фактор заедно с труда и капитала, при съчетаването на които се получават блага за хората. От друга страна, земеделската земя може да бъде разглеждана и като еволюционно нов инвестиционен актив. Притежава специфични характеристики - ограниченост, абсолютно нееластично предлагане, бонитет и категория на земята, състояние на почвата, напояване, отводняване, климат, които определят нейната ценност, респективно стойност и цена.

Резултатът от проучването на взаимовръзките между земеделската земя, растителни култури, горива, показатели и арендата/наема за периода 2010 – 2021 г. съдейства за по-добри оценки на макроикономическо ниво, за прогнозиране на бъдещите тенденции и за ефективното управление на държавния и общински поземлен фонд, на инвестициите и, не на последно място, на личните финанси. То е от значение за стопанисването и управлението на земята като част от националното и лично богатство.

В подкрепа на това е информацията от Службата за икономически изследвания (USDA) към Министерството на земеделието на САЩ, че селскостопанското производство е основно за използване на земята, което представлява приблизително 52% от земната база на САЩ. С приблизителна стойност от 3,18 трилиона долара през 2022 г., стойността на земеделските недвижими имоти (земя и структури) представлява над 80% от общата стойност на активите на земеделския сектор в САЩ. Тъй като недвижимите имоти съставляват толкова значителна част от баланса на американските ферми, стойностите на земеделската земя и недвижимите имоти са критични барометри за финансовото представяне на земеделския сектор. Промените в стойността на земеделските земи също влияят върху финансовото благосъстояние на земеделските производители, тъй като земеделските недвижими имоти са най-големият отделен компонент в инвестиционния портфейл на типичния фермер и служат като основен източник на обезпечение за земеделски заеми.

От друга страна, изследването развенчава наложени митове от типа, че върху стойността на земеделската земя голямо влияние оказват сами по себе си цената на пшеницата, слънчогледа, царевицата, бензина и дизела.

Стефан Асенов

Стефан Асенов е асистент в Института по аграрна икономика в София. Той има над 15-годишен опит на българските капиталови и парични пазари и над 20 години опит в неправителствения сектор. Автор е на научната статия „Изследване за наличието и влиянието на корелационно-регресионни зависимости върху цената на земеделските земи“, публикувана в сп. "Известия" на Съюза на учените – Варна. 

- Според изследването стойността на арендата оказва най-силно влияние върху цената на земеделската земя. Бихте ли пояснили?

- Според изследването стойностите на арендата/наема обясняват 96,3% от измененията в цената на земеделската земя за разглеждания период. От друга страна, всяка единица промяна в стойността на арендата/наема води до забележителните 28,076 единици промяна при земята, най-високата стойност сред изследваните алтернативи.

- Средната брутна заплата, брутният вътрешен продукт и плащанията по Общата селскостопанска политика (ОСП) също са сред факторите, които според изследването имат силно отражение върху цената на земята. Бихте ли обяснили тяхното влияние?

- Средната брутна заплата (СБЗ) проявява високи резултати при изследването. Разкрива се много голяма зависимост. Внушителните 85,8% от промените в цената на земеделската земя се дължат на варирането при СБЗ. Също така всяка единица промяна в стойността ѝ води до 0,065 единици промяна при земята.

При брутния вътрешен продукт съществува много голяма зависимост, 84,1% от цените на земеделската земя могат да се обяснят с данните от годишните стойности на БВП по производствен метод. Всяка единица промяна в стойността на БВП води до 0,011 единици промяна при земята, това представлява най-ниската стойност сред проучваните променливи.

Годишните плащания по ОСП показват голяма зависимост. 71,4% от данните за цените на земеделската земя могат да се обяснят с данните от стойностите на годишните плащания по ОСП за България. Всяка единица промяна в стойността им води до 0,473 единици промяна при земята, представляващи втората най-висока стойност.

- Въздействие върху цената на земята оказва и промяната в стойността на средната продукция за зърнени култури. По какъв начин влияе тя?

- Проучването за влиянието на средната продукция от отрасъл "селско стопанство" за зърнени култури в милиони лева проявява голяма зависимост. Стойността ѝ обяснява 56% от промените в цената на земеделската земя за периода. От друга страна, всяка единица промяна в стойността на средната продукция за зърнени култури води до 0,285 единици промяна при земеделската земя, третата най-висока стойност сред изследваните алтернативи.

Анализираните десет независими променливи спрямо цената на земеделската земя разкриха, че при пет от тях съществува силна зависимост, а при пет (мека пшеница, царевица, слънчоглед, дизел и бензин) не се открива. Изследването сочи, че върху цената на земеделската земя най-голямо влияние оказва със своята функционална зависимост арендата/наема. Много силно или силно отражение оказват средната брутна заплата, брутният вътрешен продукт и плащанията по Общата селскостопанска политика на Европейския съюз. Въздействие оказва и промяната в стойностите на средната продукция за зърнени култури.

- Раздробяването на земята и недостатъчната възможност за напояване ли са основните проблеми пред земеделската земя в България? Кои са останалите и какви са възможните решения?

- Раздробената земеделска земя и липсата на ефективно работеща хидромелиоративна инфраструктура (напояване, отводняване, превенция от наводнения, суша, ерозия и т.н.) са фундаменталните проблеми пред българското земеделие от десетилетия. Без да бъдат решени, няма как да се говори за модерно, рентабилно и конкурентноспособно селскостопанско производство, борба с последиците от климатичните промени и други.

Хидромелиоративната инфраструктура в България към края на деветдесетте години на XX век е покривала близо 12 милиона декара, или близо 1/3 от заявената през 2023 година земя за подпомагане (40,21 млн. дка). Следва рязък спад до около 500 хиляди декара. Според информация от МЗХ към 2023 г. са се напоявали приблизително 1% от обработваемата земеделска земя. Собствеността и управлението ѝ е разпръснато между множество държавни институции и общините. По неофициална информация от съществуващи приблизително 7000 язовира 5000 са общинска собственост, включително 70% от каналите за напояване и отводняване. Липсва информация (особено за общинските) за наличието на документи за собственост, състояние и т.н.

След възстановяване на земята в реални граници бе разрушена връзката между земята, труда, капитала и предприемачество. По данни от последния баланс на МЗХ за земеделските земи от 2015 г. земеделските земи са с общ размер от 58 186 453 дка, разпределени в 9 478 103 имота и среден размер на имота от 6,1 дка. Наблюдава се трайна тенденция на намаляването на средните размери на имотите в периода 2006 – 2015 г.

Към днешна дата национална стратегия за поземлено развитие и специализирана нормативна база за пренареждането и уедряването на земеделската земя в България не съществува с едно изключение. С изменение през 2007 г. в Закона за собствеността и ползването на земеделската земя (ЗСПЗЗ) се създадоха правила за доброволна комасация. До момента единственият нормативен акт, в който има разписана възможност за доброволна консолидация, е именно ЗСПЗЗ.

Практиката показва, че доброволното окрупняване на база и за сметка на частната инициатива, без допълнителни стимули не работи. В България от 1989 г. до днес са реализирани успешно едва шест проекта с частно финансиране.

- Инвестират ли българите в земеделска земя и как се променя през годините отношението им към земята като инвестиционен актив?

- За съжаление, към момента България е една от малкото държави, които нямат представителен индекс за земеделската земя, включително не се води официална статистика за броя сделки, инвестираните средства, обема на сделките, структурата на собствеността.

От друга страна, България разполага с традиции, наложена и развита научна школа, изследваща земеделската земя като производствен фактор, докато на другия полюс са разработките, изучаващи финансовите ѝ аспекти. Такива, ако не липсват, са единици по определен проблем.

Според мен любовта и привързаността на българина към земята е исторически вкоренена. От доста години съществува отчетлива тенденция за липсващо предлагане на първичен пазар. С осъзнатата ценност на земята, увеличената ѝ стойност, респективно на доходността от арендата/наема ѝ, земя се продава само в краен случай, често при финансови затруднения.

Световната икономическа криза (2007-2008 г.) в съчетание с уроците от пандемията от Covid-19 доведе до засилено търсене на реални активи, които служат като „убежища“ по време на кризи и за диверсификация на инвестиционни портфейли. Земеделската земя еволюционно се превърна в един от тези активи, с нарастващ интерес към нея в Европа и Северна Америка. Тази тенденция не се ограничава само до тези континенти, а включва инвестиции в Азия, Африка и Южна Америка. Считам, че през последните години интересът към инвестиране в земеделска земя в качеството ѝ на нов клас актив нарасна значително сред институционалните инвеститори, търсещи да реализират по-висока доходност от инвестираните си авоари в по-широк набор от активи.

Нов феномен са покупките на земеделска земя от държави, които внасят основни растителни култури, като начин да гарантират продоволствената си сигурност. Китай е емблематичен пример, като освен придобиването на земя, страната наема и обработва такава в чужбина, а продукцията се връща обратно. Саудитска Арабия също се включва активно в тази стратегия с покупки и други форми на инвестиции.

Материалът има аналитично-информативен характер и не представлява препоръка за взимане на инвестиционно решение.