Все повече собственици на жилища в САЩ са "под водата"

Собственици на жилища в САЩ, които са купили имоти по време на връхната точка на пазара, все по-често се оказват в положение да дължат по ипотечните си кредити повече, отколкото струват имотите им, пише Wall Street Journal.

Броят на собствениците, които са „под водата“, както се описва накратко това положение, е малък, но нараства и напоследък те са съсредоточени в градове, които преживяха бум по време на пандемията, като Остин в щата Тексас и Кейп Корал в щата Флорида. Бързото покачване на цените в тези райони беше последвано от спадове от почти 20% в някои от тях. Стойността на жилищата на хората, които са ги купили във връхната точка на пазара, оттогава е намаляла.

Да си „под водата“ може да има реални последици например за собствениците на жилища, които искат да продадат. Те може да се въздържат, ако това означава да изплатят остатъка от заема си на ипотечната компания. По време на финансовата криза през 2008 г. много собственици в това положение напуснаха домовете си, като позволиха на кредитора да ги отнеме, макар че сега няма признаци това да се случва.

Собствениците на жилища в цялата страна все още разполагат с капитал в размер на десетки трилиони долари. Макар че някои сектори на пазара на жилища в САЩ отбелязаха спад, цените като цяло остават високи, което е една от причините за относително вялите продажби на жилища.

Обичайният ръст на цените за едно десетилетие се събра в рамките на едва пет години, започвайки от 2020 г., казва Кара Нг, старши икономист в компанията Zillow. Търсенето на жилища беше стимулирано от перфектната комбинация от ниски лихви по ипотечните кредити, високи спестявания на потребителите и повече хора, които желаят по-големи пространства. Почти всеки голям пазар отбеляза силен ръст на цените, но тенденцията се ускори в някои градове от т. нар. Слънчев пояс, към които се насочиха хора, работещи от разстояние, по време на пандемията.

Рекордно бързият растеж се забави, когато лихвите по ипотеките започнаха да се повишават през 2022 г., а достъпността намаля. Строителният бум добави предлагане, за да отговори на търсенето. Сега пазарът е по-балансиран между продавачи и купувачи.

Днешните продавачи, които са купили наскоро, имат по-малка вероятност да излязат на печалба в сравнение с тези, които са купили преди пандемията, според анализ на Redfin.

Тим Хър, брокер на недвижими имоти от Атланта, наблюдава все повече хора, които са склонни да продават на загуба, защото се страхуват, че собственият им капитал ще стане отрицателен.

Все по-голяма част от собствениците на жилища са „под водата“, особено ако са купили след като цените вече са се повишили. През април броят на такива собственици надхвърли половин милион, най-високото ниво за април през последните пет години, казва Анди Уолдън, ръководител на отдела за анализи на ипотечния и жилищния пазар в Intercontinental Exchange.

Райони като Сан Антонио, Тексас и Ню Орлиънс имат едни от най-високите дялове на жилища „под водата“.

Крайният резултат за собствениците в това положение е, че на практика може да останат блокирани с тези домове, казват брокери на недвижими имоти. Те обикновено не могат да продадат имотите си, без да донесат пари в брой за сделката, за да покрият разликата между продажната цена и неизплатения им баланс по ипотечния кредит.

Освен това кредиторите обикновено не са склонни да рефинансират ипотеки, когато собственикът е „под водата“. Затова дори лихвите по жилищните заеми да намалеят по-късно тази или следващата година, това няма да помогне на хората в това положение.

Все пак отрицателният собствен капитал оказва слабо влияние върху ежедневното финансово състояние на собствениците, стига те да могат да си позволят да останат в домовете си и да не планират да ги продават в близко бъдеще. Ако цените на жилищата в тези райони се възстановят, стойността им може да стане отново положителна.

Големият проблем, който доведе до кризата през 2008 г., беше, че кредиторите отпускаха ипотечни кредити на купувачи, които не можеха да си позволят плащанията. Това не им даде големи основания да задържат жилищата си след срива на цените. Днес стандартите за отпускане на кредити са много по-затегнати.

Дори хора, които са „под водата“ относно жилищния си заем, обикновено нямат сериозни причини за трегова, стига да могат да плащат редовно и да запазят работните си места, казва Чън Джао, икономист в Redfin.

Тя очаква леко понижение на цените на жилищата на национално ниво с 1% до края на годината, което може да доведе до увеличаване на броя на хората, които не могат да изплащат жилищния си заем. Но според нея е малко вероятно да се стигне до рязко увеличение на броя на отнетите жилища. По-строгите практики за отпускане на заеми гарантират, че собствениците на жилища обикновено са в състояние да се справят с фиинансовите колебания.

По време на трескавото купуване на жилища в условията на пандемия много хора направиха значителни първоначални вноски за домовете си. Те имат запас от собствен капитал, ако цените на жилищата се понижат, особено в сравнение с тези, които са направили по-ниски първоначални вноски.

Хората, които са използвали заеми с ниски първоначални вноски, включително тези, подкрепени от Федералната жилищна администрация и Министерството по въпросите на ветераните, са започнали с по-малък собствен капитал, което ги прави по-уязвими дори при леки спадове в цените на жилищата, казва Уолдън от Intercontinental Exchange.

Такива заеми обикновено се ползват от хора със скромни средства като купувачи на първо жилище и има признаци, че все повече от тях са подложени на финансов натиск. Заемите на Федералната жилищна администрация и Министерството по въпросите на ветераните са причина за почти цялото увеличение на просрочените заеми за последните 12 месеца и за близо три четвърти от всички ипотечни кредити „под водата“ в цялата страна, казва Уолдън.