Лисабон получи място на имотната карта и стана най-недостъпният град в Европа

През последното десетилетие Лисабон претърпя драматична трансформация – от една от най-достъпните столици в Европа до най-недостъпната, пише британският вестник Guardian.

Между 2014 и 2024 г. цените на жилищата в града са нараснали със 176%, а в централните исторически квартали – с над 200%. Съотношението между цената на жилището и доходите, което е ключов показател за достъпността на имотите, отразява тази промяна със стряскаща яснота – днес Лисабон е начело в класациите в Европа за недостъпност на жилищата.

Тенденцията се пренася и на национално равнище. През 2015 г. Португалия беше на 22-о място сред 27-те страни членки на ЕС по финансова недостъпност на жилищата. Днес тя е на първо място. В страна, в която 60% от данокъплатците получават под 1000 евро на месец, намирането на жилище под наем под тази цена в португалската столица е възможно само ако сте готови да живеете на площ от 20 квадратни метра или по-малко.

За да разберем как Лисабон стигна до този етап, трябва да погледнем назад към годините след световната финансова криза. Като част от своя шоков план за съживяване на икономиката Португалия прие стратегия за агресивна либерализация, която целеше да постави Лисабон, както и цялата страна, на световната карта за инвестиции в недвижими имоти и туризъм.

Правителството приложи познатата неолиберална формула – законите за наемите бяха смекчени, което улесни изгонването от дома и съкрати срока на договорите за наем. Бяха въведени щедри данъчни стимули за купувачи, които не са местни жители, включително вече спорните програми „златна виза“ и „необичайни местни жители“. Инвестиционните фондове бяха активно насърчавани да навлязат на имотния пазар, като се възползваха от допълнителните данъчни облекчения.

В същото време се насърчаваха както хотелиерската индустрия, така и секторът на краткосрочните наеми, наред с инициативи за привличане на посетители, дигитални номади, чуждестранни студенти и работещи младежи от други страни. В историческия център на Лисабон наемите по модела на Airbnb достигнаха драматични нива – половината от всички жилища имат разрешително за краткосрочно отдаване под наем, а в най-натоварените с туристи квартали делът им достига до 70%. Измерено спрямо населението на града, броят на имотите за краткосрочен наем съставляват гъстота, която е шест пъти по-голяма от тази в Барселона и 3,5 пъти по-голяма от тази в Лондон.

Междувременно броят на хотелите се е утроил от 2010 г. насам – от около сто на 300, а общинският съвет вече е одобрил планове за още около 50. Това е тенденция, която се наблюдава и в други европейски градове, а в Южна Европа жителите се противопоставят, както се видя при неотдавнашните протести.

Тези промени се случиха в среда на ниски лихви, в която заможни хора все повече се обръщаха към жилищата като място за съхранение на спестяванията си. За този тип индивидуални инвеститори закупуването на имоти в Лисабон беше печелившо – те можеха да придобият активи, които да използват като втори дом в привлекателна дестинация и да получават доходи от наем, когато не са в града, като същевременно се възползваха както от поскъпването на имота, така и от данъчните облекчения.

Съхраняването на богатството в жилища повишава цените, тъй като инвеститорите са готови да платят по-високи цени за сигурни активи – средната цена на сделките, сключени от чуждестранни купувачи в Лисабон, е с 82% по-висока от цената, плащана от местните купувачи.

Преди 2008 г. промяната на характера на кварталите чрез притока на по-заможни жители до голяма степен отсъстваше в много централни квартали на Лисабон – райони, населени предимно с бедни, възрастни местни жители, живеещи в рушащи се сгради. Инвестициите със сигурност възстановиха сградите, но това не доведе до стабилност на жилищния сектор. Въпреки подобренията центърът на града загуби 25% от населението си между 2011 и 2021 г. В целия град само 56,5% от жилищата, построени или ремонтирани през този период, се използват като основни жилища. Останалите са или празни, или се използват като втори домове, или за краткосрочни наеми.

Всичко това противоречи на неолибералната теория за търсенето и предлагането, тъй като повишаването на цените на имотите не е свързано с действително търсене на жилища за живеене и създаване на нови домакинства. Вместо това виждаме, че Лисабон вече е в полезрението на инвеститори, които използват жилищата като финансов актив – процес, при който недвижимите имоти се произвеждат не за да задоволяват жилищни нужди, а за да се постигне максимална възвръщаемост. В условията на гъвкаво законодателство относно наемите местните собственици на жилища не са се възползвали от тази промяна, като са се ангажирали с рентиерски практики, постоянно повишавайки наемите и извличайки все по-висока стойност от намаляващия брой жилища, годни за живеене.

Резултатът е град, който приема чуждестранното богатство, но изключва много от собствените си жители, като отдава приоритет на желанията на потребителите от света пред нуждите на местните общности. Сегашната жилищна криза отразява яркото несъответствие между заплатите и цените на имотите – цените на жилищата се доближават до тези в глобалните градове в страна, където заплатите остават сред най-ниските в Европа.

Освен от туристи, центърът на Лисабон вече е зает основно от транснационална класа от млади, мобилни професионалисти. Междувременно местните жители все повече са изтласквани или принуждавани да се приспособят, като наемат стаи вместо цели апартаменти. В същото време все по-голяма част от доходите на домакинствата отива за разходи за жилищата, което задълбочава социалното неравенство и разширява пропастта между собствениците на имоти и по-широкото население.

Противно на неолибералния мит, че само пазарът може да задоволи нуждите на населението, Лисабон предлага още един пример за пазарен провал – поне за онези, които виждат жилището като място, където да живеят достойно.