Наемите в Амстердам са недостъпни за новите жители

Когато се установих в Амстердам, се почувствах невероятно щастлива, че намерих незаконно преотдадено жилище на 15 минути с велосипед от центъра на града, осигурено чрез приятел на приятел, пише Амбър Хауърд за британския вестник Guardian. Цената беше 1000 евро на месец, изгодна сделка според пазарните стандарти, но все пак над два пъти по-висока от цената, която плащаше съседката ми на долния етаж Хенрика по доживотния си договор за социално жилище, което беше получила 40 години по-рано.

През последните години Амстердам се превърна от връх на приобщаването на всички и на прогресивните жилищни политики в един от най-недостъпните пазари на имоти в Европа. През миналата година цените на жилищата в Нидерландия нарастват с над 10%, бездомничеството се увеличава с над 20%, а наемите в частния сектор се повишават с повече от 7%.

Различията в наемната система в Амстердам никога не са били по-ярко изразени. Чужденците, предимно млади хора, новодошли и хора с ниски доходи, все повече са принудени да се обръщат към надценен и несигурен наемен пазар, за да имат достъп до града. В същото време местните жители – обикновено по-възрастни хора, които са си осигурили достъпни жилища при по-добри условия, са сигурни в стабилността на цените и в жилището, където да остареят. Те не са злодеите в тази история, а само напомнят колко бързо се е променила жилищната политика. Как обаче се появи тази двустепенна система?

През последните 40 години общата посока на жилищните политики в Амстердам се промени от приоритет на строителството на социални жилища към частни жилища. Няма достатъчно инвестиции в достъпни жилища за групите с по-ниски доходи и умишлено се преминава към пазарно ориентирани жилища, насочени към по-заможните слоеве от населението. По-голямата политическа и идеологическа цел зад тази промяна беше постепенното превръщане на столицата от относително беден работнически град в по-богат град за средната класа.

Насърчаването на жилищната собственост беше една от стратегиите за привличане на по-заможни жители. Исторически ниските лихвени проценти, лесният достъп до кредити и данъчните облекчения за лихвите по ипотечните кредити, които предлагаха ясни стимули за покупка, означаваха, че придобиването на собствено жилище е постижима цел за много нидерландци. С повишаването на средните цени на имотите в Амстердам над нивото, което дори образованите хора с професии можеха да си позволят, усилията за привличане и настаняване на представители на средната класа се пренасочиха от придобиването на собствено жилище към трансформация на наемния сектор.

Около 70% от населението живее под наем, но секторът на социалните жилища, където наемите са ограничени до 900 евро на месец, постоянно се свива. Социалните жилища съставляват близо 60% от жилищата под наем в града в края на 80-не години на миналия век, като по-голямата част от новото строителство е предназначено за този сегмент. Десетилетията на разпродажби, събаряния и ограничения на новото строителство намаляват предлагането на социални жилища с една трета. Сега много местни власти се борят да постигнат целта от 30% социални жилища в новите жилищни проекти, където по-голямата част от новото строителство е насочено към жители с по-високи доходи.

Преди това социалните жилища в Нидерландия бяха достъпни за домакинства с ниски и средни доходи, водени от социалдемократичните ценности за приобщаване и социална сплотеност. Достъпът постепенно беше ограничен до хората с по-ниски доходи, а дори и тези, които отговарят на критериите, се сблъскват с дълги списъци на чакащи – над десет години в райони с голямо търсене като Амстердам. Това е в рязък контраст с миналото. Младите жители на града можеха да се регистрират за социално жилище на 18 години и да очакват да си осигурят постоянен дом в рамките на няколко години – лукс, който изглежда невъобразим за днешните новодошли, търсещи достъпни жилища в града.

Тъй като социалните жилища и жилищната собственост са недостъпни, нидерландското правителство се обърна към пазара, за да реши проблема с недостига. През последните две десетилетия секторът на частните жилища под наем в Амстердам се е утроил. Ключова стратегия за разхлабването на регулациите – краткосрочните договори за наем замениха договорите за наем за цял живот, а таваните на цените бяха отменени за все по-голяма част от имотите.

С нарастващата привлекателност на сектора за инвеститорите всички – от малки наемодатели до тръстове за инвестиции в недвижими имоти и големи компании като Blackstone, започнаха да възприемат сектора на частните жилища под наем като място, където да инвестират парите си. Сега една четвърт от имотите в големите нидерландски градове са собственост на инвеститори. Между 2007 и 2020 г. в Амстердам са сключени наемни сделки с недвижими имоти от институционални инвеститори в размер на около 23 млрд. евро. Това го прави един от най-горещите пазари за институционални инвестиции в Европа, изпреварен само от Лондон.

С нарастващите опасения от все по-задълбочаваща се жилищна криза, напоследък бяха предприети опити да се успокои наемният сектор и да се ограничат покупките от инвеститори. Мерки като ограничаване на краткосрочните договори за наем и на наемите на жилища под определена цена имаха известен успех в насърчаването на някои инвеститори да продадат имотите си. Макар че това може да освободи имоти за жители с по-ниски доходи и купувачи на първо жилище, все още не е ясно доколко тези мерки ще повлияят на цените на жилищата и на непрекъснато нарастващите цени на наемите.

Единичните стаи в споделени жилища често струват 1000 евро на месец, а половината от доходите да отиват за наем вече не е нещо необичайно. Не е изненадващо, че историите за млади хора, които не могат да напуснат дома на родителите си, живеят в споделено жилище и след като навършат 30 години или отлагат дипломиането си, за да запазят студентското си жилище, станаха нещо обичайно.

За хората, които не могат да намерят достъпно жилище, жилищната политика не е само икономически въпрос, тя определя целия им живот. Тя забавя независимостта им, лишава ги от стабилност и поставя бъдещето им в режим на изчакване.