Д. Христова: Градоустройствените политики в София не привличат нови инвеститори в жилища

Жилищният пазар в София е бил изключително активен в края на 2025 г. В по-малките градове пазарът е бил активизиран и от купувачи с недекларирани левове, които са пожелали да ги вложат в имоти преди приемането на еврото като официална валута от 1 януари, каза Диляна Христова, генерален мениджър на Нова Сити Груп, в интервю за Investor.bg.

Тя очаква предлагането на жилища в столицата да намалее поради политиката на Столична община по-трудно да издава разрешения за строеж. Търсенето, от друга страна, според нейната прогноза ще остане непроменено и това ще доведе до повишаване на цените на жилищата. Обстановката в София по-скоро е проблематична за строителните предприемачи и не допринася за привличането на нови чуждестранни инвеститори, каквито очаквания има поради влизането на България в еврозоната, казва още Христова. 

– Госпожо Христова, как бихте обобщили 2025 г. за жилищния пазар в София?

През първите две тримесечия на 2025 г. жилищният пазар в София беше относително активен, но в по-малка степен в сравнение с активността му през втората половина на годината и най-вече последните три месеца от нея. Традиционно последното тримесечие е изключително динамично, що се отнася до продажбите на жилищни имоти, но краят на 2025 г. може би беше един от най-силните в историята. В сравнение с четвъртото тримесечие на 2024 г. в столицата има ръст на изпояданите сделки с недвижими имоти от около 16%, докато за цялата страна повишението през същия период бе с 11%.

Причините за това развитие са няколко. Както казах, традиционно в края на годината се увеличава броят на сделките с имоти. Но динамиката на пазара беше повлияна и от очакването за приемане на еврото. Някои от потенциалните купувачи подходиха по-резервирано и решиха да изчакат еврото да стане официална валута, за да разберат какво ще се случи с пазара на имоти, докато други, напротив, се мобилизираха и предпочетоха да закупят жилище преди влизането на България в еврозоната.

В по-малките градове пазарът беше активизиран и от купувачи с недекларирани левове. След 1 януари 2026 г. те станаха неизползваеми, особено ако се отнася за по-голяма сума, тъй като за да ги превалутират, тези купувачи трябва да декларират пред банката произхода на средствата си. Поради това един от малкото начини за официализиране на недекларираните средства беше покупката на жилище на данъчна оценка или на малко по-висока сума от нея, а остатъкът от продажната цена се плащаше в брой. Това, разбира се, е незаконно и тази практика не е масова в София. Големите инвеститори в столицата държат на името си и не допускат подобни сделки, но в по-малките градове това е масова практика.

– Как оценявате 2025 г. за бизнеса с жилищно строителство в София?

Не наблюдавам по-сериозна динамика в издаването на разрешения за строеж в столицата. През миналата година издадените разрешения са значително по-малко в сравнение с 2024 г. Тази тенденция се дължи на политиката на Столична община и очаквам тя да доведе до повишаване на цените на недвижимите имоти.

Жилищните проекти, които сега са във фаза на строеж, са получили разрешения в предходните три години. Те все още произвеждат жилищни единици, които излизат на пазара, тъй като строителството не е бърз бизнес. Но намаляването на броя издадени разрешения за строеж ще доведе до по-малко проекти и съответно по-малко жилища, които ще излизат на пазара. Предлагането ще намалее, докато очакванията ми са търсенето да остане непроменено и на чисто икономически принцип това ще предизвика повишаване на цените, както казах преди малко.

– Едно от често споменаваните от предприемачите предизвикателства в работата им е недостигът на квалифицирани кадри. Как вашата компания се справя с този проблем?

Нашата компания е инвеститор, а не строител и сключваме договори с главен изпълнител на обектите ни, но тъй като сме част от строителния бизнес, сме напълно наясно с проблемите на колегите ни строители. Недостигът на работна ръка е факт и неслучайно през миналите години се наблюдаваше внос на работници от различни съседни и несъседни държави – от Турция и от азиатски страни.

Проблемът с работната ръка в строителството обхваща всички нива на служителите – от общи работници до ръководители на проекти, технически ръководители, т.е. от неквалифициран до висококвалифициран труд. За съжаление, проблемът остава – трудно се намират кадри в строителния бранш. Липсата на работна ръка води и до непрекъснато нарастване на заплатите в сектора. Това, наред с поскъпването на строителните материали, повишава цената на крайния продукт.

– Какви са тенденциите при цените на строителните материали?

През 2022 г. основният проблем беше свързан с поскъпването на базови материали като арматурата. Освен заради конфликта в Украйна, тя поскъпна и спекулативно с над 100%. Впоследствие пазарът на строителни материали постепенно се успокои и цената на арматурата се понижи, не до нивата си преди силното поскъпване, но все пак спадът беше факт.

Както в края на всяка година пазарът на недвижими имоти е много активен, така в началото на всяка година се наблюдава методично поскъпване на строителните материали. То обичайно не е драстично в процентни изражения, но тенденцията е такава през последните години. В България не се произвеждат всички материали, използвани в строителството, даже напротив, огромна част от тях се внасят и много често зависят от политическото и икономическото положение в Европа и света.

Ако не се стигне до сериозни сътресения в световен мащаб, не би следвало да има драстични промени в цените на строителните материали през тази година, но в момента геополитическата обстановка е крайно нестабилна. На световната борса се наблюдава сериозно поскъпване на основни суровини като медта и други метали, които са от основно значение за производството на строителни материали. Ако продължи, тази тенденция ще доведе до поскъпване на материалите.

– Как се промени строителната себестойност през миналата година?

През 2025 г. тя се повиши с 10-15%, основно поради увеличаването на заплатите в строителния сектор под влияние на повишените разходи за труд, произтичащи от недостига на работна ръка, инфлационните процеси и поскъпването на строителните материали. Степента на нарастване на строителната себестойност зависи от типа строителство и вида на вложените материали.

– Какви са приликите и разликите между жилищния пазар в България и другите пазари в Централна и Източна Европа, на които оперира вашата компания?

Пазарът в Полша, Чехия и Румъния беше динамичен през миналата година. Продажбите не спаднаха, а цените леко се повишиха по подобие на България. Годината мина спокойно и беше успешна за нашите клонове в другите държави.

Обстановката в някои от тези страни е доста различна в сравнение със страната ни. Полша е голяма държава, с големи и стабилни инвеститори в имоти, което не може да се каже за България. Не че тук няма, но в процентно изражение са много по-малко. Пазарът в Полша е много динамичен, той завърши миналата година с много добри нива на продажби и строителството там процъфтява.

Диляна Христова

Снимка: Личен архив

Диляна Христова има над 20 години опит в сферата на строителството и недвижимите имоти, където e заемала редица ръководни постове. С професионалния си опит в инвестициите, продажбите и управлението, в качеството си на генерален мениджър тя допринася за цялостното развитие на Нова Сити Груп. В миналото е участвала в процеса на изграждане на многобройни проекти, основно в сферата на жилищното строителство. Диляна Христова притежава магистърска степен по „Геотехника и възобновяеми източници на енергия” и бакалавърска в специалност „Геотехника и геоинженеринг“ от НБУ.

През последните години вървим ръка за ръка с Румъния, не на последно място и поради сходния ни начин на мислене. Румънският потенциален купувач много прилича на българския. Докато Чехия и Полша се различават от страната ни от гледна точка на това какви имоти се предлагат и какви се търсят. Чехия също е интересен пазар. Компанията ни е активна в Прага, където обстановката е по-различна по отношение на документацията – много трудно се стига до одобряване на устройствен план и получаване на разрешение за строеж.

– Смятате ли, че на жилищния пазар в София има място за нов вид жилищни концепции, като жилищни сгради, които се строят с цел отдаване на апартаментите под наем? Тази тенденция се наблюдава в столицата през последните години.

Няма да споменавам имена на колеги, но имаше проекти, които бяха планирани да бъдат изцяло в този сегмент, но впоследствие се установи, че сякаш не се развиват толкова успешно и колегите започнаха освен да отдават под наем, и да продават апартаментите в тези сгради. Може би все още не е дошло времето за такива проекти и българските купувачи не са узрели за тях.

Според мен може би е добре предприемачите да се насочат към друга ниша на жилищния пазар и това са т. нар. частни общежития и кампуси. Този бизнес е силно развит в Полша, но отсъства в Румъния и Чехия. Може би това е ниша, която би осигурила възможност за развитие на пазара, основно в София, където са съсредоточени много университети.

– Как силният ръст на цените на жилищата през миналата година в София се отразява на достъпността им?

Все още явно не се отразява негативно, тъй като не наблюдаваме спад на продажбите. Това означава, че все още жилищата се смятат за достъпни. До момента говорехме основно за пазара на жилища ново строителство, но когато се повиши себестойността на строителството и цената на крайния продукт на новите жилища, цените на старото строителство също нарастват.

По време на Covid пандемията се стигна до неадекватни ценови равнища при продажбите на вторичния пазар. Не е логично апартамент в стара панелна сграда да се продава за същата сума като апартамент в сграда ново строителство.

Вторичният пазар влияе на средната продажна цена на жилищата в София.

– Какви са очакванията ви за цените и за сделките през тази година?

Очаквам леко повишаване на цените. Както казах, тенденцията в началото на всяка година да растат цените на строителните материали е факт. Инфлацията също е налице. Що се отнася до обема от сделки, очаквам леко забавяне на ръстовете. Казано по друг начин, ако преди един инвеститор, който строи сграда от сто жилища, ги е продавал в рамките на три месеца, сега ще ги продаде за една година. Т.е. продажби ще има, но скоростта им ще се забави и ще се стигне до намаляване на обема. Не очаквам това да създаде проблем за строителните и инвестиционните компании.

– Очаквате ли с влизането на България в еврозоната на пазара да се появят нови чуждестранни инвеститори в жилищни проекти и как това би променило пазара?

Аз лично много бих се радвала, ако на българския пазар навлязат още чужди инвеститори, тъй като в момента има, включително нашата компания, но не сме толкова много. Не зная как въвеждането на еврото би привлякло чуждестранни инвеститори в жилищния сектор в нашата страна, тъй като обстановката е по-скоро проблематична.

Чуждестранните инвеститори, както и българските, са съсредоточени върху проблема със сигурността. Когато навлизат на нов пазар, те искат да са сигурни, че когато закупят терен, проектът, който трябва да се изгради на него, ще се реализира – от покупката до разрешението за ползване.

Но политиката на Столична община да намалява броя на разрешенията за строеж и да бави градоустройствените процедури не допринася за това да привлечем още чуждестранни инвеститори.

Другият основен проблем на София е инфраструктурата и по-точно липсата на такава. Това също по-скоро би могло да уплаши чуждите инвеститори. Общината продължава да изисква императивно от инвеститорите да изграждат инфраструктура и да я даряват. По този начин те се чувстват използвани, тъй като ако не изградят съответната инфраструкутра, няма да въведат сградата в експлоатация или изобщо няма да получат разрешение за строеж. Към момента Столична община ни е поставила в тоза положение и решение не виждам.

От друга страна, общината заявява, че няма достатъчно средства да изгражда инфраструктурата. Другият проблем са неуредените сметки по регулация, което означава, че дадена инфраструктура, която трябва да бъде изградена, преминава през части от частни имоти. Задължение на Столична община е да направи процедурата по отчуждаване на тези имоти – те, например, навлизат в улица, през която трябва да мине канализация, или в улица, която тепърва трябва да се изгражда.

Общината въведе план за отчуждаване на имоти, при който инвеститорите посочват конкретни имоти, които им пречат за изграждане на инфраструктурата. Но инвеститорите са длъжни да заплатят отчуждаването, което според мен също е некоректно. Защото когато го направят, теренът не става тяхна собственост,  собственик е Столична община, която на практика не плаща за отчуждаването.