Жилищният пазар у нас между еуфория от еврото и очаквания за по-спокойна 2026 г.

Жилищният пазар в големите градове в страната, особено в София, остана обект на оживени дискусии и през 2025 г. Силният ръст на сделките в столицата през първата половина на годината и ускореният ръст на цените отново изведоха на преден план опасенията на потребителите, че на жилищния пазар се формира балон, докато представители на бранша уверяваха, че пазарът е стабилен и сътресения не се очакват, поне в краткосрочен план.

Цифрите за деветмесечието на годината показват изключително оживен жилищен пазар в София от гледна точка на брой вписани сделки и двуцифрен годишен ръст на цените в четирите големи града в страната – София, Пловдив, Варна и Бургас, през първото и второто тримесечие. По ръст на цените България беше на второ място в ЕС през същия период, изпреварена само от Португалия. Те нарастваха три пъти по-бързо от средните равнища в ЕС и еврозоната.

Основен двигател на пазара и през тази година останаха ниските лихви по ипотечните кредити, които допринесоха за поредната силна година за ипотечното кредитиране в страната. Пазарът е подкрепен и от ръста на българската икономика, който е един от най-високите в ЕС и през третото тримесечие достигна 3,2% на годишна база. Трудовите възнаграждения също продължиха да се повишават през тази година, подкрепяйки жилищния пазар. Средната работна заплата в България през второто тримесечие нарасна с 12% до 2572 лв., по данни на Националния статистически институт (НСИ). В София ръстът е с 11,5% до близо 3500 лв.

Към двигателите на пазара през 2025 г. се прибави и очакването за присъединяване на страната ни към еврозоната, за което тя получи зелена светлина през юни. Брокери на недвижими имоти коментираха, че много хора са побързали да купят имот, за да изсветлят „сиви“ пари преди 1 януари или поради опасения от значителен ръст на цените през 2026 г. 

И все пак от средата на миналата година на жилищния пазар мигат някои „червени лампички“ – цените на жилищата вече растат по-ускорено от заплатите, а достъпността на жилищата се влошава, като и двете тенденции се задълбочиха през тази година и може да повлияят негативно на пазара. Тези тенденции, наред с евентуални промени в имотните данъци и актуализиране на данъчните оценки, паричната политика на Европейската централна банка (ЕЦБ), нови мерки на БНБ за ограничаване на риска от ипотечното кредитиране ще определят посоката на развитие на жилищния пазар през следващите години.

Пазар на няколко скорости

2025 г. беше динамична за основните пазари в България, но сякаш не чак толкова, колкото се очакваше, коментира пред Investor.bg Добромир Ганев, имотен консултант, бивш председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ), а сега партньор в агенция Komfort и Foros Brokers.

Най-горещият пазар в страната от гледна точка на обем вписани сделки през деветмесечието беше София с ръст от 14% по данни на Агенцията по вписванията. Останалите големи пазари обаче не показваха двуцифрени покачвания в броя сделки почти през цялата година. В Пловдив той достига 4,3% за деветмесечието, в Бургас увеличението е с 2,5 на сто, а във Варна дори има лек спад за деветмесечието от 1%.

„12 областни центъра в страната бяха със спадове в обема на вписаните сделки през деветмесечието, а четири бяха с двуцифрени ръстове – София, Стара Загора (10%), Благоевград (12%), Перник (16%). Осем областни центъра имаха покачване с до 15%, а три бяха с ръст от 5% до 10%“, обобщи Ганев. Според него ръстовете в обема от сделки са съвсем нормални, а създалото се усещане за голяма динамика на пазара и желание за бързане при вземането на решение за покупка идва от силното покачване на цените, които се развиват по съвсем друг сценарий.

В София цените на жилищата са нараснали с 16,3% на годишна база през второто тримесечие, по данни на НСИ. Във Варна те са поскъпнали с19% при спад на сделките, в Пловдив ръстът достига 15,7%, в Бургас той е 14,2 на сто, а в Стара Загора е 13,7%. Само Русе сред шестте водещи града в страната беше с едноцифрен ръст на цените на жилищата от 7,4%.

„Годината беше изключително динамична, по-натоварена в сравнение с предходните три-четири, които също вървяха във възходящ тренд. Търсенето остана устойчиво високо в големите градове – най-вече София, Пловдив, Варна и Бургас, подкрепено от ръста на доходите в определени сектори и желанието на домакинствата да „заключат“ жилищни разходи преди преминаването към еврото и евентуално поскъпване на финансирането.От страна на предлагането наблюдаваме по-ограничен ресурс, особено в най-търсените квартали“, коментира Деница Георгиева, административен директор в агенцията за недвижими имоти „Явлена“.

Сред факторите, които влияят положително на жилищния пазар, Добромир Ганев посочи ниските лихви по ипотечните кредити, ръстът на брутните възнаграждения, ниската безработица и много сериозната миграция. „През 2024 г. в София са регистрирани официално 11 505 нови жители при 9499 новозапочнати жилищни единици. Това не означава, че всички тези хора ще купят жилище, но все пак цифрите очертават известна тенденция“, коментира консултантът и добави, че положението е подобно във Варна и Несебър.

Спестяванията също продължиха да нарастват, което показва, че благосъстоянието на населението се увеличава, изтъкна той. „Освен това имаме постоянен приток на средства от българите в чужбина. За 2024 г. той беше около 1,3 млрд. лв., а тази година цифрите вече са по-високи – над 1,4 млн.-1,5 млн. лв.“, отбеляза Ганев. А очакването на хората за присъединяване на България към еврозоната – фактор, който той определи като нерационален, ги е накарало да купят имот в аванс. 

Ганев отчете и тенденция възрастовата граница на покупките да намалява под въздействието на поколението Z. „Преди не можехме да си помислим, че е възможно да купим имот преди 30-35-годишна възраст, докато сега младите хора имат добри доходи, по-голям поглед към предприемачеството и това ги кара да се решават на такава стъпка“, коментира той и добави, че тази неголяма група все пак е повлияла на обема на покупките.

2025 г. беше спокойна и продуктивна за жилищния пазар в България, коментира Снежана Стойчева, мениджър на сайта за имотни обяви Imoti.net, част от Investor Media Group. „Продавачите се възползваха от ситуацията и предлагаха имотите си на надценени цени. Някои успяха, други ги коригираха, трети се отказаха да продават. Купувачите бяха преобладаващо с налични средства, което подсказва, че са провокирани от идването на еврото“, обобщи тя. „През 2025 г. българите с финансови възможности насочиха интереса си към къщи в близост до големите градове. Но това е и годината, в която гръмна нелоялна практика на инвеститор в София, а също и годината, която ще бъде запомнена с построените в речно корито ваканционни имоти“, добави Стойчева.

По-малко жилища

Недостатъчното предлагане е една от причините да виждаме аномалия в някои от основните градове в страната – Пловдив, Бургас, Стара Загора имат ръстове в обема от вписани сделки, но покачването на цените е по-голямо, отбеляза Добромир Ганев.

Данните на НСИ за новозапочнатото жилищно строителство през деветмесечието показаха повсеместен спад в големите градове. Във Варна то е намаляло с цели 53%, а в София спадът е с 30 на сто. Причините за това обаче са различни в двата града. В столицата строителни предприемачи алармираха за административни проблеми при издаването на разрешения за строеж, докато във Варна строителните разрешения се запазиха на нивото от миналата година, а консерватизмът на строителните предприемачи се дължи на затруднения с присъединяването към електропреносната и ВиК мрежа и липсата на необходимата улична инфраструктура, отбеляза Ганев. В Пловдив новозапочнатите жилища за деветмесечието са с 12% по-малко, а в Бургас спадът е с 1%. Само Велико Търново и Стара Загора отбелязват увеличаване на новозапочнатото строителство през деветмесечието.

През тази година предлагането на вторичния пазар също намаля, ако се съди по броя на офертите. Към средата на годината то е спаднало с до 10% в различните градове, само Пловдив е отбелязъл лек ръст.

Данните на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) и НСИ показват, че през първото полугодие на 2025 г. в София са издадени разрешения за строеж за около 5620 жилища, което е спад с 16% на годишна база. В национален мащаб за година са изградени близо 2 млн. кв.м нови жилища, но в София новите разрешения изостават от реалните нужди, коментира Димитър Савов, изпълнителен директор на строително-инвестиционната компания BLD.

„Резултатът е пазар с устойчиво търсене и ограничено ново предлагане вследствие на малкия процент издадени разрешителни за строеж, което рефлектира върху цените на предлаганите имоти. За инвеститорите това означава да поддържат дисциплиниран инвестиционен цикъл и да стартират нов проект само при ясно доказано търсене“, допълни той.

Според Савов двете основни предизвикателства пред строителните компании – намирането на кадри и нарастващите разходи за строителство – се запазват, но динамиката се променя. „По данни на НАСП, строителството има заслуги в наемането на над 156 хил. души, или това са около 7% от работната ръка. Отделно, заплатите в сектора растат с около 17,8% годишно при около 12% среден ръст за икономиката, а заетостта в строителството нараства с над 5% при спад на безработицата в сектора с над 30% за година“, обобщи той и допълни, че това означава постоянен натиск върху разходите за труд, особено за квалифицирани специалисти.

„При материалите картината е различна. След шока от 2022–2023 г. темповете на поскъпване се нормализираха до едноцифрени нива. Ползата е, че работим основно с европейски доставчици и веригите на доставка вече са по-предвидими“, изтъкна Савов.

Най-търсени през тази година са останали двустайните и тристайните апартаменти с функционално разпределение, добра транспортна свързаност и близост до училища, детски градини и градска инфраструктура. „В голяма част от случаите те са предпочитани с цел лично ползване от купувачите“, коментира Деница Георгиева. При малките жилища – студиа, гарсониери и компактни двустайни апартаменти – търсенето е силно основно от инвеститори, тъй като тези имоти по-лесно се отдават под наем и дават сравнително добра доходност, допълни тя.