Жилищният пазар у нас между еуфория от еврото и очаквания за по-спокойна 2026 г.

Еврото може да увеличи чуждестранния интерес към пазара

Очаква се след присъединяването на България към еврозоната чужди физически лица да проявяват интерес към придобиване на имот в България. „Тук е въпрос на реклама и на малко по-активна позиция от общини и области, които да работят за привличане на дребни инвеститори. Тези хора обичайно имат нужда от две неща –добро здравеопазване и висока степен на сигурност. Те са налични в повечето райони у нас, но не са на нивото, което очакват гражданите на Централна и Западна Европа“, смята Ганев.

Към момента има чужденци, които купуват имоти в България, но обемът от сделките, които те сключват, не оказва силно влияние на пазара. Отделни случаи на чуждестранни купувачи има по Черноморието и във вътрешността на страната, но тези десетки купувачи не въздействат на пазара така, както направиха руснаците през 2012-2014 г. и англичаните 2005-2007 г., каза Ганев. В Банско има израелски купувачи на имоти, чехи купуват жилища по Южното Черноморие, а също и българи и руснаци, които са живели в Германия.

„2026 г. ще бъде ключова, защото еврозоната ще промени начина, по който местни и международни инвеститори гледат на България", посочва Димитър Савов и допълни, че това няма да бъде внезапен шок, а по-скоро структурна трансформация, която ще създаде по-зрял и по-ликвиден пазар. „Очаквам да имаме по-стабилна и предвидима инвестиционна среда. Единната валута премахва валутния риск и улеснява дългосрочното планиране. Институционалните инвеститори не харесват несигурността, а еврото я редуцира“, коментира той.

За момента обаче пазарът остава доминират от българските купувачи. През последните три-четири години активни са българите, които работят в чужбина, тъй като странта ни става все по-привлекателна от гледна точка на доходи и разходи, коментира Добромир Ганев. Другата група са номадите, някои от които са припознали Банско, Слънчев бряг, районите около по-развитите туристически общини като добри места за живеене. „Някои общини работеха сериозно за привличане на тези обичайно млади хора. Пример за това е Банско, но не само. Номадите по-скоро наемат, но сред тях вече има и хора, които купуват имоти. Това е екзотична група, която би могла да бъде част от пейзажа на всяка община, особено на по-малките, стига общините да положат усилия в тази посока“, смята консултантът.

Обичайните групи купувачи също са останали активни на пазара – купувачи на първо жилище, хора с добра работа и добро заплащане, които сменят жилището си с по-голямо поради разширяване на семейството, по-възрастни хора, които инвестират, помагат на по-младите или се местят от по-голямо в по-малко жилище.

Голяма група купувачи са и инвеститорите, като през последната година и половина т. нар. флипъри – които купуват имот в ранен етап на строителство и го препродават в по-напреднала фаза, нарастват прогресивно, съобщи Ганев. Тези хора постигат лесно печалба поради бързия ръст на цените. „Те подписват договор за придобиване в ранен етап на строителството, изчакват и може да препродадат имота още преди акт 14 на печалба от над 10%“, отбеляза консултантът и добави, че тази вече немалобройна група повишава цените, тъй като в някои случаи купува по няколко апартамента. „Това означава, че хората, които искат да придобият имот за жилищни нужди, нямат тази възможност“, каза консултантът.

Купувачите на жилища през 2025 г. бяха по-зрели, по-информиран и интересуващи се от качеството и дългосрочната стойност, а не от бързата печалба, обобщи Димитър Савов. Около 70–80% от сделките в София са за собствени нужди, а инвестиционните покупки са в диапазона 20–30%. При новото строителство делът на инвестиционните сделки е по-висок – около 30% за първото полугодие на 2025 г., допълни той.

„Инвестиционният купувач вече не е „спекулант“, а дългосрочен инвеститор, който търси нисък риск от незаети имоти, стабилен наем, силен инвеститор-партньор и доказан бранд“, счита Савов.

Според него купувачите вече гледат не само цена на квадратен метър, а обща цена + месечна вноска + бъдещи разходи за поддръжка. Решенията се вземат по-внимателно, като през третото тримесечие се е забелязало нормализиране след емоционалната първа половина на годината. „Наблюдаваме все повече клиенти, които плащат с лични средства, което показва по-добро финансово планиране.Това е позитивен сигнал – здрав пазар се прави от информирани купувачи и зрели банки, а не от краткосрочни спекулации“, изтъкна Савов.

Очакване за успокояване през 2026 г.

Към края на годината пазарът остава активен. Според Деница Георгиева той е дори твърде активен от гледна точка на прибързано вземане на решение от страна на някои купувачи с цел затваряне на сделка в рамките на 2025 г. Тя все пак прогнозира естествено охлаждане на прекомерния ентусиазъм през 2026 г. и връщане към по-нормална пазарна логика и темпо, когато купувачите са по-взискателни, сравняват повече и не са склонни да купуват на всяка цена.

„Сделките за собствено ползване ще останат водещи, а инвестиционните покупки ще се концентрират в сегменти с добра доходност – малки жилища в големите градове и определени квартали с развит наемен пазар. Най-важното за купувачите и продавачите ще бъде да планират добре“, коментира Георгиева.

Добромир Ганев също призна, че се настройва по-скоро консервативно за пазара през следващата година, но изтъкна, че не очаква спад на цените поради недостатъчното предлагане, а по-скоро забавяне на ръстовете на цените.

Димитър Савов очаква през 2026 г. цените на жилищата да растат приблизително с темпа на инфлацията, а не над нея. „В подобна среда предимство ще имат компаниите, които са градили доверие последователно, предавали са стойност и са го доказали в различни пазарни цикли. Купувачите днес търсят предвидимост, не само на цената, а на целия процес - от подписването на договора до въвеждането в експлоатация, поддръжката, управлението и живота в сградата след това“, изтъкна той

Според Деница Георгиева в търсените квартали и сегменти цените вероятно ще продължат да пълзят нагоре, докато в някои населени места и по-непопулярни зони пазарът ще се движи с по-бавни темпове. „Най-вероятният сценарий е за по-умерен, диференциран ръст, зависим от локацията, качеството на имотите и възможностите за финансиране“, допълни тя. „Елемент, който следим внимателно, е съотношението между размера на ипотечните кредити и доходите на домакинствата. При твърде агресивно финансиране и прекомерно натоварване на бюджета рискът би се повишил, но към момента пазарът у нас все още не прилича на свръхкредитирани пазари от миналото в други държави. В този смисъл по-скоро говорим за нужда от по-внимателна преценка, отколкото за предстоящи проблеми“, каза Георгиева.

В бъдеще жилищният пазар може да бъде повлиян от промяна в данъчните оценки и данъците върху недвижимите имоти, посочва Снежана Стойчева. „За това все още само се говори, но не се вижда смелост в държавните ръководители. Все пак тези промени предстоят“, каза тя. Освен това се появява  интерес към ползване на други инвестиционни инструменти освен недвижимите имоти.

Стойчева очаква през първите три месеца на 2026 г. да бъдем свидетели на „дремещ пазар на имоти“, при който ще се довършват сделки с жилища ново строителство, може да има прехвърляния, отдаване под наем, а покупко-продажби на имоти старо строителство ще се случват само по сериозни поводи. „Еврозоната може да окаже много благоприятно влияние на пазара – отрезвяващо с изискванията си, балансирано със сигурността си и оптимистично с условията за чужди инвестиции. Следващата година няма да мине само под влиянието на влизането на България в еврозоната, а ще трябва внимателно да следим и цялата геополитическа и макроикономическа картина“, отбеляза тя.

А ако тенденцията за по-бавен ръст на възнагражденията спрямо ръстовете на цените се задълбочи, това ще бъде сигнал за тревога за пазара, счита Добромир Ганев. Неговите очаквания са останалите фактори, които подкрепят пазара – ниските лихвени нива, миграцията към големите градове, ограниченото предлагане, да се запазят и през 2026 г.

От втората половина на годината големи инвестиционни фондове може да проявят интерес към жилищни проекти, офис сгради, търговски имоти в големите градове, прогнозира консултантът и добави, че това ще катализира целия пазар, не само жилищния сегмент, в положителна посока.

Димитър Савов също очаква по-силен интерес от международни фондове и индивидуални купувачи. „Чуждите инвеститори разглеждат балканския регион по ос, а не по държави — и с еврото пазарът в София, Aтина, Загреб и Варшава се подравнява като възприятие за риск“, счита той. Според него еврозоната няма да надуе балон на пазара, а ще засили ролята на качествените, добре капитализирани инвеститори.