Жилищният пазар у нас между еуфория от еврото и очаквания за по-спокойна 2026 г.

Големите градове се пренаселват, малките се обезлюдяват

Вътрешната миграция нажежава жилищните пазари в големите градове и влошава достъпността на жилищата в тях. Тя работи в две посоки – едни райони се обезлюдяват поради иконономически причини, а други с голяма икономическа активност се пренаселват. Такива примери са София и Пловдив. Варна също привлича хора по икономически причини с много инвестиционни покупки от купувачи от Североизточна България – Шумен, Добрич, Разград, Търговище и Русе, каза Добромир Ганев.

Концентрацията на хора в едни райони и обезлюдяването на други намира силно отражение в цените на жилищата. Само в четири града в България средните цени на жилищата надхвърлят 1500 евро на кв. м - София, Пловдив, Варна, Поморие. Всички останали са под този праг, съобщи Ганев. Има градове като Силистра, Банско, Габрово, Добрич, Видин, Смолян, където цените на жилищата бяха под прага от 1000 евро на кв. м, а сега са около тази цифра, отбеляза той. „Разликите на пазарите в отделните градове са много големи и това трябва да показва на политиците как се справят с благосъстоянието на гражданите в отделните райони“, изтъкна той.

Ръстът на цените от средно около 15% през годината беше резултат от комбинация от няколко фактора. От една страна, доходите в определени сектори продължиха да нарастват, а безработицата остана на сравнително ниски нива. Това поддържаше активното търсене, особено в големите градове. От друга страна, новото строителство в най-желаните квартали е ограничено, което задържа предлагането стегнато, коментира Деница Георгиева.

„Допълнителен ефект имаха и очакванията за въвеждането на еврото – част от купувачите възприеха тази година като последен момент да заключат цена и финансиране в позната среда, преди да настъпи промяна в режима. Инфлационният фон от предходните години също продължава да влияе на нагласите – имотът все още се възприема като сравнително сигурен актив за съхраняване на стойност“, отбеляза тя.

Достъпността се влошава

Достъпността на жилищата в четирите големи града в страната, следени от международните платформи за имоти, спада с 20% само за една година, съобщи Добромир Ганев и добави, че това се дължи на много по-бързия ръст на цените от покачването на заплатите. „От средата на миналата година ръстът на брутните възнаграждения започна да изостава от ръста на цените, докато през последните десет години това не беше така. През първите две тримесечия на тази година проблемът се задълбочава и това е сигнал за тревога за пазара“, коментира той.

В София през второто тримесечие разликата между ръста на цените на жилищата и покачването на възнагражденията вече е 5,9 пункта. Във Варна разликата достига 9,9 пункта, в Пловдив тя е 5,5 пункта, а в Бургас е най-малка - 2,2 пункта. „Това е основен фактор, който влияе на пазара, и ако тенденцията се запази, той ще вземе своя дан от него“, предупреди Ганев.

Пловдив е най-достъпният български град сред 155 града в Европа, сочи международно проучване. Там със заплата и половина хората могат да купят апартамент от 90 кв. м за девет години. В Бургас за покупката на имот със същите размери са нужни 9,7 г., в София -  9,9 г., а във Варна - 10,7 г.. Това поставя Пловдив на 58-о място в класацията на най-достъпните градове, докато Варна е на 86-о място. За сравнение, в най-добрия град за покупка на жилище, Абърдийн в Шотландия, са нужни 3,8 години за изплащането на апартамент с площ от 90 кв. м. Най-недостъпният град е Москва с 21,2 г. Индексът се изчислява, като съотношение между средните цени на апартамент от 90 кв. м към средния разполагаем доход на семейството.

„Достъпността в България все още е много добра, особено извън четирите най-големи града. От големите градове Стара Загора е с най-добра достъпност, а Враца е с най-лошата достъпност сред по-малките градове“, отбеляза Ганев.

В Източна Европа четирите най-големи града у нас са в топ 15 по достъпност, като Пловдив е на шесто място, Бургас е на осмо, а София – на 11-о място. Но само през пролетта на миналата година те са били в топ пет, което също показва влошаване на фона на двуцифреното повишаване на цените на жилищата през последните три години, коментира консулнатът.

„Тенденцията в цял свят е миграция към големите градове, тя не се случва само в България. Но у нас дисбалансът е много голям. Изходът е да се развива икономиката и на други райони в страната извън най-големите, които да привличат работна ръка и тя да влияе на пазара на имоти не в три големи града, а в 33 района“, счита Ганев, но добави, че това ще бъде дълъг процес. Сега седем основни града – София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Стара Загора и Несебър обуславят над 50% от търговията с имоти в страната при 260 общини с 28 областни центъра.

Още една силна година за ипотечното кредитиране

2025 г. беше поредната много силна година за жилищното кредитиране в България, като ръстът на ипотечния пазар от началото на годината до октомври достигна над 30%. Лихвите останаха на ниските си нива от последните три години, а най-големите банки продължиха ожесточено да се конкурират за платежоспособни клиенти.

„Интересът на купувачите на жилища се засили в очакване на скок на цените на имотите след влизане в еврозоната. Средният размер на ипотечния кредит продължи да расте заедно с цените на жилищата“, коментира Петър Илиев, директор „Обучения и качество“ в CreditLand.

„Въпреки че за октомври БНБ регистрира най-силния месец в историята на ипотечното кредитиране с над 1,3 млрд.лв. нови жилищни кредити, сякаш през ноември и декември наблюдаваме известно успокояване на пазара. Психологическият ефект от еврото е до голяма степен изконсумиран и много купувачи и кредитоискатели изчакват да видят какво ще се промени в началото на 2026 г.“, допълни той.

Ипотечният пазар продължава да е концентриран в София, Пловдив, Варна, Бургас и населените места в близост до тях. Броят на ипотеките в тези градове нарастваше двуцифрено през първите три тримесечия на годината, по данни на Агенцията по вписванията, а средният размер на кредита също се увеличи с повишаването на цените на жилищата.

Основните участници на ипотечния пазар са купувачи с доходи над средните, като някои купуват по-голям апартамент или къща за собствени нужди, други купуват имоти с инвестиционна цел, съобщи Илиев. Популярни са станали и кредитите за покупка на ваканционни имоти у нас и в чужбина, при които се ипотекира настоящо жилище в голям град, за да се финансира покупката на ваканционния имот.

Средната възраст на кредитополучателите нараства – това са хора на средна възраст със стабилна професия и квалификация, които купуват жилища за децата си или с инвестиционна цел, отбеляза консултантът. По-младите, при сегашните ценови нива често нямат нужните спестени средства и достатъчно високи доходи, за да предприемат такава стъпка.

„Показателно за тази тенденция е, че през 2024 и 2025 г. три от големите банки увеличиха критерия си за максимална възраст при изтичане срока на кредита до навършване на 75 г. на кредитополучателя, за да могат да предагат по-дълги срокове за кредитиране на кредитоискателите над 40-годишна възраст“, коментира Илиев.

Според него банките управляват рисковете си достатъчно добре – анализират внимателно доходите и кредитната история на кредитоискателите, проверяват оценките на обезпеченията и изискват самоучастие при кредитите за покупка. „Рестрикциите, които БНБ въведе през октомври 2024 г., изиграха своята роля. Често се изискват съдлъжници и допълнителни обезпечения, за да се спазят ограниченията за съотношение дълг/доход и за максимално финансиране“, отбеляза консултантът.

Той смята, че длъжниците, които имат стабилна професия и квалификация и не плащат повече от 35% от реалните си доходи за вноски по кредити, са добре защитени, дори при спад на пазара и/или увеличение на плаващите лихви. Хората с по-ниски доходи, които прибягват до теглене на потребителски кредит за самоучастие и дават половината от заплатата си за вноски определено, са изложени на сериозен риск. А кредитоискателите, които теглят пореден голям кредит за инвестиционен имот с очаквания, че цените ще продължат да растат, а наемът от новия имот ще покрие вноската по кредита, може да се окажат неприятно изненадани още при първия спад на пазара.

„Към момента не всички банки са разкрили плановете си за новите методики на лихвообразуване, но индикациите са, че кредитите на домакинствата масово ще се обвържат с лихвени проценти от статистиката на БНБ за еврови депозити у нас. Това е добра новина за потребителите на кредити, тъй като другата алтернатива да се обвържат лихвите с Euribor би означавала рискове от резки промени във вноските при корекции на основната лихва на ЕЦБ“, коментира Илиев.

Банките в България до момента се финансират изцяло от местния пазар и съотношението LDR (кредити към депозити) в системата е 73%, при средно 93% за еврозоната. Лихвите по депозитите у нас са по-ниски в сравнение с европейските. „За банките ни има смисъл да търсят обвързване на лихвените проценти по кредитите с местни индикатори, защото дори текущата кредитна експанзия да продължи, още дълго време няма да имат нужда от скъпо финансиране от ЕЦБ“, смята консултантът. Той изтъкна, че хората с кредити с променлива лихва трябва да са спокойни, че какъвто и референтен лихвен процент да избере банката им от 2026 г., по закон новият лихвен процент от януари не бива да е по-висок от стария лихвен процент през декември.

През 2026 г. той очаква известен спад в търсенето на кредити. „Хората ще видят, че еврото по никакъв начин не гарантира продължаващ ръст на доходите им. Политическата несигурност и очаквани увеличения на данъците също ще изиграят роля при вземане на решения за покупка на жилище с ипотека. Все пак пазарът е много инертен. Много жилища в строеж са отдавна капарирани и са сключени предварителни договори за покупката им, така че срив в търсенето на ипотеки няма да има, но няма да видим и скоковете на пазара от 2021, 2024 и 2025 г.“, смята Илиев.

Той не очаква резки движения при предлагането на ипотечно кредитиране от банките, тъй като те ще разполагат с повече свободен ресурс вследствие на намаляване на изискването за задължителни минимални резерви, но ще имат и безрискова алтернатива да инвестират този ресурс на депозит в ЕЦБ. „Предлаганите лихвени проценти вероятно ще останат на текущите си нива или ще се придвижат минимално нагоре“, прогнозира консултантът.

„Съществена промяна на пазара може да настъпи при въвеждане на нови, по-сериозни рестрикции от БНБ. Регулаторът ще наблюдава пазара внимателно през първото тримесечие. Ако той продължи да расте с текущите темпове, най-вероятно още преди средата на 2026 г. ще станем свидетели на нови ограничения с по-ниско съотношение дълг/доход от 50% и с по-нисък процент на финансиране от стойността на обезпечението от 85%. Възможно е по-сериозни рестрикции да се въведат за кредити за покупка на имот с инвестиционна цел и/или за вакационен имот, а не за основно жилище“, обобщи Илиев.