Офис пазарът в САЩ е К-образен, точно както и икономиката

През изминалата година наблюдавахме ръст в потреблението на енергия от хората с по-високи доходи, докато домакинствата със средни доходи и от работническата класа станаха по-икономични. Посланието от офис пазара придобива сходно звучене, пише Конър Сен за Bloomberg.

2026 е годината, в която собствениците на офис сгради и строителните компании правят преход от нагласа за възстановяване към такава за разширяване. Но има уловка – това важи само за най-високия сегмент на пазара, в градовете и подпазарите, които са най-привлекателни за работодателите в процъфтяващи сектори като финансите и технологиите. Очаква се появата на няколко нови луксозни сгради в градове като Ню Йорк, Далас и дори Атланта, а по-старите сгради и по-нежеланите локации в цялата страна продължават да изпитват затруднения.

Скромното увеличаване на новото строителство е логично, тъй като строителните предприемачи не трябва да се съобразяват със състоянието на пазара като цяло, важното е дали има недостиг на площи в някой сегмент на пазара, при наеми, които покриват разходите за строителство на нова кула. Тъй като разходите за строителство и финансиране са високи, строителните компании се нуждаят от наематели, които са готови да плащат много високи наеми, за да могат да строят.

Силата в горния сегмент на офис пазара е достигнала ниво, при което строителите на офиси стават все по-уверени. Това стана ясно от оптимизма, изразен от Матю Дилиберто, главен финансов директор на SL Green Realty Corp., по време на телеконференция за обявяване на финансовите резултати миналата седмица, когато беше попитан за проект на „Мадисън авеню“ в Ню Йорк. „Единственото ми желание е сградата да беше построена и готова за ползване днес, тъй като търсенето би било повече от достатъчно, за да я запълни“, заяви той. BXP привлече основен наемател миналия месец за 46-етажната си кула с площ от 87 хил. кв. м на „Мадисън авеню“, до чието завършване все още остават повече от три години. При обявяването на финансовите резултати ръководителите заявиха, че преговарят по писмо за намерение за друга част от сградата, което би означавало, че почти половината от нея ще бъде отдадена под наем.

Възстановяването на офис пазара в Сан Франциско, което не е толкова напреднало, колкото в Ню Йорк, също е К-образно. Там не става въпрос само за по-нови срещу по-стари сгради, а и за горни срещу долни етажи в една и съща сграда. Дъглас Линд, президент и директор на BXP, казва, че наемите „в основата на сградата“ на пазара в Сан Франциско изостават от тези на горните етажи.

Забавянето между началото на строителството и откриването на офис сграда е важно за оптимистичните прогнози. Продължаващо повишаване на наемите на офиси би означавало остър недостиг на площи в най-добрите сгради между 2028 и 2030 г., периода, който строителните компании гледат, когато вземат решение за нов проект днес. Според М. Колин Конъли, главен изпълнителен директор на Cousins Properties, инвестиционен тръст за офис имоти, съсредоточен върху големите градове от Слънчевия пояс, включително Атланта и Шарлът, значително увеличаване на предлагането може да се очаква след четири до пет години.

Затова строителните компании се стремят да започнат строителството на нови сгради по-късно тази година, като проучване на Федералния резерв сред високопоставени кредитни служители показва, че търсенето на заеми за строителство на бизнес имоти нараства за първи път от четири години. Конъли се надява да намери проект в някой от големите градове, в които оперира компанията му, който може да стартира в края на 2026 или през 2027 г.

Признаци на оптимизъм на офис пазара - нетен процент на местните банки с по-силно търсене на заеми за бизнес имоти с цел строителство и развитие. Графика: Bloomberg LP

Но прогнозирането на краткосрочните тенденции при наемите и разбирането, че до 2030 г. няма да има съществено увеличение на новите луксозни сгради не е достатъчно, за да се разбере дали новото строителство ще се изплати, както показват сривове на акциите на големи тръстове за инвестиции в офис имоти. В момента съществува голяма несигурност относно бъдещето на заетостта на „белите якички“, което се отразява в цените на акциите на софтуерните и други информационни компании. Изкуственият интелект може да не доведе до много съкращения на работните места през 2026 г., но това не ни дава много информация за пазара на труда след пет години, когато офис сградите, чието строителство започва тази година, започнат да приемат служители.

Все пак, докато динамиката при наемите остава положителна и условията за финансиране са благоприятни, строителните компании няма да позволят несигурността, свързана с изкуствения интелект, да им попречи да започнат отново да строят след няколко години на застой. Нови престижни сгради предстои да излязат на пазара, а инвеститорите и служителите се надяват, че те все така ще бъдат необходими, когато започнат да функционират.