Пазарът на жилища у нас - виж кой купува и продава

Значително нараства делът на българските купувачи на пазара на жилищни имоти в страната през деветмесечието - за разлика от последните години, когато техният дял при покупка на жилищен имот бе 70-80% от общия обем на сключваните сделки, в момента този дял е близо 92%, сочат данни на агенцията за имоти Форос. Останалите 8% се падат предимно на руснаци и граждани на бившите руски републики. 

Най-търсени остават двустайните апартаменти с площ 60- 70 кв. метра. Средната сума, която купувачите заплащат в момента за подобно жилище в някои райони на големите градове (София, Варна, Бургас), е 40-55 хил. евро.

Търсенето на имоти в сегмента е почти изцяло за задоволяване на собствени жилищни нужди. Инвестиционната цел на покупка започва да се усеща едва през последните седмици.

Като интересна тенденция за Варна и Бургас от агенцията посочват търсенето на къщи за постоянно живеене в околните села заради значително по-ниските цени. Така например в село на 15-30 км от Варна може да бъде закупена нова къща с дневен тракт и 2 спални на цена от 20-25 хил. евро, докато в града за тази сума може да се закупи единствено боксониера.

Основен фактор за вземане на решение за покупка остава цената. Други възможни стимули са разсроченото плащане, включване в цената на допълнителни екстри - довършителни работи, вградени мебели, електроуреди. Все по-често срещано искане е продавачът да поеме всички транзакционни разходи. Цената, от друга страна, може да бъде и възпиращ фактор, свързан със страха на купувача от понижаващите се цени и дали имотът не би бил по-евтин след няколко месеца, коментират брокерите.

Друг важен фактор е типът строителство и степента на готовност. През периода почти липсва търсене на жилища в ранен стадий на строеж, тъй като тези имоти се очертават като високорискови. Така основно условие при покупката на апартаменти ново строителство е наличието поне на Акт 15, а в повечето случаи и разрешение за ползване. Поради тази причина, а и заради по-ниската им цена, от агенцията отчита повишаване на интереса към панелните жилища. Същевременно интересът към закупуване на жилища „на зелено” е нулев.

През изминалото деветмесечие на пазара се формираха три основни категории продавачи на недвижима собственост, пише още в анализа на компанията. Първата е групата на силно мотивираните за продажба продавачи, които се нуждаят от свободни пари за различни цели - не могат да продължат да изплащат ипотека, имат нужда от свеж ресурс за основен бизнес и др. Тази група се съобразява с моментната пазарна ситуация и определя реални цени на собствеността, тъй като се цели бърза продажба.

Втората е групата на продавачите, които са обявили имота си на пазара, но не са притиснати от обстоятелства да продават и изчакват, докато получат търсената от тях цена. Третата група е тази на пасивните продавачи, които имат имот, от който желаят да се освободят, но също не са принудени от обстоятелства и изчакват подобряване на пазарната ситуация.

Поради съществения дисбаланс между търсене и предлагане в полза на второто и съответно по-големия броя имоти на пазара се увеличават броят на правените огледи и времето за търсене и покупка. Причините са свързани главно с повишените критерии на купувачите, които поради голямото предлагане са все по-малко склонни на компромиси. Така през периода времето за търсене и покупка на жилище вече е 2-6 месеца, докато година по-рано е 1-2 месеца, а броят на огледите от 4-8 в началото на 2008 днес надвишава 10.

Въпреки всичко обаче брокерите отчитат понижение в обема на предлаганите на пазара оферти. Така например за деветмесечието броят на обявените за продажба жилищни имоти във Варна е намалял с около 20% на годишна база, а в Бургас понижението е още по-голямо – приблизително 35%.

През последните месеци се увеличава делът на купувачите, които използват услугите на посреднически агенции. Сред основните причини са големите разлики в стойностите на офертите. Така например, имоти в един и същ район с напълно еднакви характеристики се предлагат на коренно различни цени, като разликата обичайно е между 10 и 30%.

Още от доклада:

Русе начело по спад на цените на жилищата сред големите градове