М. Бенов: Жилищният пазар в София е под натиск и има елементи на непрозрачност

Кои са най-големите проблеми с жилищния фонд в страната?

Най-сериозният проблем е състоянието на жилищния фонд, от който 27% са панелни жилища. Там проблемите имат няколко аспекта. Първо, голяма част от тези жилища са вече доста стари от гледна точка на гаранцията им за безопасна експлоатация. Там задължително трябва да се направят конструктивни обследвания и да се види доколко тези сгради не представляват опасност за живеещите в тях.

Вторият проблем е свързан с енергоефективността на този тип жилищно строителство, която е изключително ниска. Жилищният сектор е отговорен за една четвърт от енергопотреблението в страната и това е голям резерв, където могат да се търсят решения. Видя се от Националната програма за обновяване на многофамилните жилищни сгради, че това е доста скъпо усилие и подходът да се осигурява 100% грантово финансиране и то от публични средства беше дълбоко погрешен. В други страни, в които се изпълняват такива програми с по-голям мащаб, е създаден устойчив бизнес. Например в Словакия и Литва няма грантово финансиране над 30%, т.е. държавата е създала условия да мотивира участниците – както собствениците, така и строителните фирми, да изпълняват тези дейности. Ние обаче взехме погрешно решение, което сигурно ще има дългосрочни последици. Видяхме, че на цена от 2 млрд. лв., колкото е бюджетът на програмата, се реновираха около 2200 сгради, а още стотици хиляди се нуждаят от обновяване.

Освен това програмата си постави изключително ниска цел да реновира сградите на много висока цена до постигане на клас С за енергийна ефективност при условие, че буквално от догодина те трябва да отговарят на клас В. Така че е можело да се помисли, като се харчи толкова голям ресурс, поне нещата да се направят по по-добър начин, но това вече е зад гърба ни. Въпросът е научените уроци да бъдат отразени в новата програма, която в момента се разработва.

Споменах в началото проблема с пренаселеността на жилищния фонд. Няма да коментирам големия процент паянтов жилищен фонд в България. Голяма част от него е в селата, но такива постройки има и в градовете.

Друг изключително сериозен проблем е свързан с т. нар. жилищата с неустановен статут. Това реално са незаконно построени жилища, които не са характерни само за ромските гета, където проблемът е най-остър, а са широкоразпространени в цялата страна, включително в селските райони. Дълго време за този проблем не са търсени никакви решения, общините са си затваряли очите и сега трябва да проявят известна гъвкавост, защото очевидно няма как да се събори цял голям квартал. Тук не става въпрос само за неплащане на съответни данъци и такси, това е голям функциониращ пазар – тези жилища са обект на покупко-продажба, унаследяват се, хората се разпореждат с тях, а  бюджетът на държавата губи. В Гърция имаше проект за оценка на финансовите щети за бюджета от незаконните жилища и ми направи впечатление, че в него присъстват близки до нас държави като Кипър, Македония, Албания. Попитах авторите на проекта защо не включат и България, а те ми казаха, че са се срещали с представители на властите, които са ги уведомили, че в страната ни няма незаконни жилища. Когато си затваряме очите, проблемът става все по-остър и се задълбочава.

Коментирахме вече доста широко и проблема с финансовата достъпност. Тук има и още един голям проблем – липсата на всякакви жилищни финансово-кредитни и финансово-спестовни инструменти. В България този пазар е оставен на чисто финансовата му страна – има ипотечни кредити, те са популярни, предлагат ги много банки, но ако може да се говори за някаква потребителска защита, тя се изчерпва само с наложения ангажимент на банките да обявяват ясно условията по предлаганите от тях продукти. Ние нямаме някакви специални регламенти за ипотечното кредитиране, което е факт в повечето държави, нямаме и съответните финансово-кредитни и финансово-спестовни инструменти, които съществуват в повечето европейски страни. Става въпрос за възможност, ако човек спестява определено време някаква сума в дадена банка,  да получи ипотечен кредит при много по-добри условия в сравнение с общите условия на пазара. Финансирането на достъпа до закупуване на жилище е оставено на пазар с доста агресивно налагане на интереса на страната, която предоставя кредитирането, при липсата на сериозна защита на потребителите. Хубаво е да се помисли за създаването и на такива инструменти, защото те ще повишат достъпността.