Никой град не мрази собствениците на имоти като Берлин

Допреди около 15 години Берлин беше невероятно евтин. Макар и предпочитан от артисти и студенти, с развиваща се техно сцена и първокласни културни институции, градът нямаше голяма индустрия, създаваше малко работни места и беше пълен с порутени апартаменти. Всичко това започна да се променя, когато Берлин стана водещ стартъп хъб в континенталната част на Европа. Тогава дойдоха големи компании като Amazon, Daimler, Sanofi и Sony, както и чуждестранни инвеститори.

Днес Берлин продължава да е достъпен по международни стандарти. Приличен апартамент в добра част на града струва около половината на цената на сходно място в Ню Йорк и далеч по-малко за късметлиите, притежаващи стар договор за наем. Над 80 на сто от берлинчани живеят под наем, отчасти защото жилището под наем до неотдавна беше много евтино. Регулациите на наемите също подкрепят наемателите, а федералните данъчни закони не стимулират жилищната собственост. Тъй като наемите на бизнес сгради също са относително евтини, градът запазва пейзажа си на независими книжарници, кафенета, студиа на художници и дизайнери и хиляди други малки компании.

В град на наематели, някои от които социалисти и бивши комунисти, ненавистта към собствениците на имоти се проявява често. През април 40 хил. души изпълниха улиците, за да протестират срещу „лудостта на наемите“. Няколко месеца по-късно прозорците на клон на компанията за луксозни имоти Engel & Völkers AG бяха разбити.

Културата на протести и прогресивните групи, защитаващи правата на наемателите, са по-вкоренени в Берлин, отколкото в други градове, но проблемите на германската столица съществуват и в други градове. В по-голямата част от САЩ цените на жилищата растат два пъти по-бързо от заплатите, а почти половината от наемателите дават над 30% от доходите си за наем спрямо 24% през 1960 г.

В Испания средните наеми са скочили с 49% през последните пет години, а средната заплата се е увеличила само с 4,3%. В Торонто доклад от 2019 г. показа, че цените на жилищата през последните десет години са нараснали четири пъти по-бързо от доходите.

Основната причина за проблема е недостигът на жилища, тъй като все повече хора се установяват в градове. Според данни на ООН 68% от населението на света ще живее в градски райони до 2050 г. спрямо 55% днес. В Берлин всяка година идват над 40 хил. души. През ноември над 1700 души са отишли на оглед на апартамент на умерена цена в желан квартал, някои от тях чакали на опашка 12 часа. Разрастването на Airbnb и други платформи за краткосрочни наеми само задълбочава недостига.

Берлинчани не грешат, като насочват гнева си към големите инвеститори и собственици. Десетилетия наред компании за частни капиталови инвестиции и хедж фондове изкупуваха достъпни жилища в цял свят. Тенденцията се ускори след финансовата криза през 2008 г., когато лихвите намаляха драстично. Парите на инвеститорите рядко отиват към строителството. С малки изключения стратегията е да се купуват съществуващи жилища, да се ремонтират и да се увеличават наемите. В същото време много правителства инвестират далеч по-малко в достъпни жилища, а предприемачите предпочитат да строят скъпи апартаменти.

В Берлин правителството е частично отговорно за доминацията на големите имотни компании. Преди обединението на Германия през 1990 г. Източен Берлин беше комунистически, а Западен Берлин – малък капиталистически остров в рамките на Съветския блок, живеещ от субсидии от западногерманското правителство. След като стената падна, субсидиите пресъхнаха и Берлин натрупа дълг за милиарди долари, който местното правителство опита да изплати, като разпродаде каквото може на частни компании. Това включваше между 1997 и 2004 г. канализационната мрежа в града, половината от електрическите компании и над една трета от общинските жилища или около 200 хил. апартаменти. Впоследствие Берлин си върна собствеността върху водата и електричеството.
Почти веднага се появиха глобални компании. При продажба, на която обществото се противопостави по онова време, американската компания за частни капиталови инвестиции Cerberus Capital Management, подкрепена от Goldman Sachs, купи асоциацията на общинските жилища в Берлин, като плати 448 млн. долара за 66 700 жилища, около 6700 долара на жилище. През 2013 г. холдингите на
Cerberus станаха част от най-голямата и може би най-мразена листанта на борсата имотна компания в Берлин Deutsche Wohnen.

Днес Deutsche Wohnen притежава над 110 хил. апартамента в Берлин и определя глобалната компания за управление на инвестиции BlackRock като най-големия си инвеститор. Години наред вестниците упрекваха компанията за повишаването на наемите, като същевременно оставяла стотици наематели без отопление и гореща вода през ледените зими в Берлин. През 2017 г. главният изпълнителен директор Михаел Зан нае трима охранители, след като получил смъртни заплахи.

От 2012 до 2018 г. акционерите на Deutsche Wohnen са получили годишна възвръщаемост от 24,5%, а през 2018 г. нетната печалба на компанията беше около 2 млрд. долара. Очакваното замразяване на наемите обаче изтри около 5,3 млрд. долара, или 31% от пазарната стойност на компанията миналото лято. Оттогава тя е възстановила над половината от загубите. Deutsche Wohnen твърди, че ще загуби 363 млн. долара от приходите си през идните пет години заради замразяването и вероятното намаляване на наемите.

От този месец наемите ще бъдат ограничени до 4,30 долара на кв. м за стари апартаменти с някои удобства и до 10,90 долара за нови апартаменти с по-добри удобства. Сегашната средна цена на новите апартаменти е около 12 долара на кв. м, а в Мюнхен тя е 19,30 долара, показва проучване на вестник Die Zeit.

По-късно през годината наемателите, плащащи над 120% от определените от правителството цени, ще могат да съдят собственика на имота, за да искат понижаване на цената. Построените апартаменти след 2014 г. ще бъдат освободени, както и контролираните от държавата жилища, където наемите така или иначе са контролирани. От 2022 г. всички собственици ще могат да увеличават наемите с 1,3% на година, или в съответствие с инфлацията.

Изразявайки притеснението си, Deutsche Wohnen съобщи, че прави преглед на планирани разходи в ново строителство на стойност 1,1 млрд. долара. Други собственици, включително големи компании и частни инвеститори също заплашиха да се оттеглят. Строителната индустрия в Берлин е притеснена. През декември над 240 строителни машини излязоха пред Бранденбургската врата, за да протестират срещу налагането на таван на наемите. Организаторите на демонстрацията, сред които собственици на имоти и асоциации на собственици, предупредиха, че замразяването на наемите в Берлин ще унищожи работни места.

В края на октомври около сто служители и съседи на „Синдикат“ се явиха на съдебно заседание за изгонването на бара. Шулте изглежда нервен. „Знаете ли, братя Пиърс имат филантропска фондация и според сайта им искат да помагат на хората и да насърчават общността. Точно това винаги е опитвал да прави и „Синдикат“. Когато някой от квартала иска да заеме бормашина или стълба, се обръща към нас. Когато баба от отсрещната улица не може да си плати лекарствата, идва и пита дали можем да помогнем и ние, разбира се, го правим“, казва той. Барманите на „Синдикат“ събират бакшишите си и заедно решават как да ги похарчат.

Но кварталът се променя. „Преди десет години той се превърна от едно от най-бедните кътчета на Берлин в известен глобален център“, казва Шулте. Firman Properties вече превърна някои от другите жилища в сградата в обзаведени имоти за краткосрочен наем.

За разочарование на всички, но неизненадващо братя Пиърс не се появяват лично на изслушването. Вместо това Firman Properties изпраща двама адвокати. „Моите клиенти не искат да преминават през всичко това“, казва единият от тях пред съдията, посочвайки с глава поддръжниците на „Синдикат“ в съдебната зала.

Месец по-късно присъдата е произнесена. Кварталният бар „Синдикат“ скоро ще изгуби дома си в Берлин.