Инвестиционният пазар на жилища под наем в ЦИЕ набира скорост

„Инвестиционният пазар на жилища под наем като клас активи е сравнително ново явление в ЦИЕ и със сигурност се среща по-малко, когато се придвижвате в посока изток. Отчасти това е исторически обусловено: притежанието на жилища винаги е било изключително високо в ЦИЕ и отразява манталитета, че човек трябва да притежава своя дом. Това вече не е задължително“, казва Виктор Константинеску, управляващ съдружник, съръководител „Недвижими имоти" в Kinstellar в Букурещ.

„Тъй като демографските показатели се променят и цените за строителство в пренаселени райони постоянно се повишават, а възможностите стават все по-малко и много хора са изтласкани от пазара за покупка на жилище, очакваме този клас активи да се наложи в ЦИЕ", допълва той.

Colliers отчита голям брой обявени за строеж проекти на инвестиционния пазар на жилища под наем, които са планирани да се строят през следващите няколко години. При проследяване на дейността в областта на многофамилните жилищни имоти става ясно, че всички пазари в ЦИЕ са в сравнително ранен етап на развитие и се движат с различна скорост. Със сигурност можем да видим по-бързо развиваща се тенденция в Полша и Чехия, пише компанията.

Условия за наемане

На повечето пазари договорите за наем обикновено се определят като дългосрочни и краткосрочни, като за краткосрочни обикновено се определят такива за по-малко от три месеца, но могат да бъдат и до шест месеца. Дългосрочните договори обикновено са с продължителност една година или повече, което очевидно е значително по-малко от стандартните над 5-годишни договори за наем, които се наблюдават в други търговски сектори.

В сектора на инвестиционния пазар на жилища под наем най-често се сключват договори за наем за една година, като изтече този период наемателите или подават предизвестие и се изнасят, или договорите се удължават за още една година.

„В страните от ЦИЕ, които са обект на този доклад, няма такива разпоредби, които да ограничават договорите за наем между частни субекти, и към момента на изготвяне на доклада не са известни планове за въвеждането им“, казва Агата Юрек-Збройска, партньор по недвижими имоти в Greenberg Traurig в Полша.

„Следователно в края на всяка година или на всеки срок на договора за наем, наемодателите са в правото си да преразгледат наема, тъй като в стандартния договор за наем за една година не се прилага индексация. Това, разбира се, понякога може да доведе до значителни скокове в наемите в зависимост от пазарните условия към момента", допълва тя.

Инвестиционен пазар

Обемите на инвестиционните сделки с жилища в региона на ЦИЕ са доста ограничени и средно годишно възлизат на малко над 200 млн. евро през последните пет години (за разлика от целия обем на сделките от над 60 млрд. евро през 2019 г. и 2020 г. в Европа, Близкия изток и Африка (ЕМЕА), пише Colliers.

„Това отново е свързано с липсата на стабилен продукт на пазара, а не с липсата на инвеститорски апетит. В няколко от случаите, които сме наблюдавали и консултирали в ЦИЕ, инвеститорите са навлезли на пазара чрез придобиване на жилищен предприемач или създаване на съдружие, за да си осигурят предлагане“, казва Дорота Високинска - Куздра, старши партньор „Корпоративни финанси“ за ЦИЕ в Colliers.

„Това може да бъде чудесен сценарий, от който печелят всички, тъй като може да спомогне за бързото развитие както на продукти за продажба, така и за отдаване под наем чрез споделяне на финансовото бреме", допълва тя.

Доходността, в зависимост от държавите варира между 3,5% и 4% за Чехия и 5% -5,5% за Полша.