Ипотечни кредитори в САЩ започват да фалират

Първи кредитори напускат американската ипотечна индустрия след внезапен ръст на лихвите по ипотечните кредити, а задаващата се вълна от фалити може да е най-голямата от спукването на жилищния балон преди около 15 години, пише Bloomberg.

Този път обаче не се очаква системен срив заради липсата на прекомерно кредитиране и защото много от най-големите банки се оттеглиха от ипотечните кредити след финансовата криза. Но пазарни наблюдатели все пак очакват поредица от фалити, която ще е достатъчно мащабна, за да предизвика ръст на съкращенията в индустрия, в която са заети стотици хиляди хора, а също и евентуално повишаване на някои лихви по кредитите. По-голяма част от бизнеса сега се контролира от независими кредитори, а тъй като обемът от ипотечни кредити намалява тази година, много от тях се борят да се задържат на повърхността.

„Небанковите институции са слабо капитализирани“, казва Нанси Уолъс, президент на имотната група в Berkeley Haas, бизнес училището към Калифорнийския университет „Бъркли“. „Когато ипотечният пазар потъва, те са в беда“, допълва тя.

През 2004 г. само около една трета от кредиторите в топ 20 за рефинансиране са били независими компании. Миналата година две трети от топ 20 са небанкови кредитори, сочат данни на сайта LendingPatterns.com, който анализира индустрията на ипотечните кредитори. След 2016 г. делът на банките от пазара се сви до около една трета спрямо около половината преди това, сочат данни на Inside Mortgage Finance. 

Много от т. нар. сенчести кредитори ще излязат от това забавяне относително непокътнати. Но някои кредитори вече спряха операции или ги намалиха значително, включително Sprout Mortgage и First Guaranty Mortgage Corp. И двете са специализирани в по-рисково кредитиране, което няма право на подкрепа от правителството.

First Guaranty, компания, чийто мажоритарен собственик според съдебни документи е гигантът Pacific Investment Management Co., обяви фалит, като заяви, че се е провалила, след като отпуснала заеми по-рано тази година, чиято стойност намаляла. Тя се придържала към тези кредити, докато набере достатъчно средства, за да ги вложи в облигации и да ги продава на инвеститори, и временно ги финансирала с кредитна линия.

След като лихвите започнаха да растат, обемът от кредити се сви в цялата индустрия, става ясно от съдебните документи. Затова компанията вече не можела да набира достатъчно нови заеми или да получи достатъчно финансиране, за да продължи да оперира, съобщи главният изпълнителен директор на First Guaranty Арън Семпълс. Компании, сред които Flagstar Bank и Customers Bank имат вземания за около 418 млн. долара, сочат съдебни документи.

Във First Guaranty работеха 600 души преди тя да обяви фалит през юни. Компанията е отпуснала заеми за 10,6 млрд. долара миналата година, сочат съдебните документи. Дни преди да потърси съдебна защита тя е съкратила 471 служители, тъй като не могла да намери достатъчно финансиране, за да преодолее ликвидната криза.

Независими кредитори навлязоха на пазара, защото банки се оттеглиха след финансовата криза през 2008 г., която започна с прекомерно ипотечно кредитиране. Регулаторите често насърчаваха оттеглянето и то продължава - Wells Fargo & Co., най-голямата компания на Wall Street в американския ипотечен бизнес, планира да свие империята си от жилищни кредити, съобщи Bloomberg миналата седмица.

За разлика от банките независимите кредитори често нямат извънредни програми, до които да прибягват за финансиране в тежки времена, нито имат стабилно депозитно финансиране. Те зависят от кредитни линии, които обикновено са краткосрочни и зависят от цените на ипотечните кредити. Затова, когато са блокирани от лоши активи, маржовете им се свиват и може да фалират.

Много независими кредитори управляват добре риска си и за кредитори, които работят обхватно с подкрепяни от правителството компании като Fannie Mae и Freddie Mac, положението не е толкова критично. Те често може да получат извънредно финансиране от подкрепяни от правителството служби, ако се натъкнат на затруднения. Но кредиторите, които отпускат по-рискови заеми и работят по-рядко с федералните служби, имат по-малко варианти, когато маржовете им се свиват.

Много други кредитори отчитат спад на стойността на заемите си, казва Скот Бучта, ръководител на стратегиите с фиксиран доход в Brean Capital, независима инвестиционна банка. Федералният резерв повиши лихвата си с 2,25 процентни пункта тази година в усилията си за овладяване на инфлацията, а лихвите по 30-годишните ипотечни кредити надхвърлиха 5% за обезпечени от правителството заеми. Това е близо до най-високото им ниво от финансовата криза спрямо около 3,1% в края на миналата година.

Това понижава стойността на жилищните заеми, отпуснати само преди няколко месеца. Ипотека, отпусната през януари, която няма право на държавно обезпечение, можеше да се търгува в началото на август на ниво от около 85 цента от долара. Кредиторите обичайно се стремят да отпускат заеми, струващи около 102 цента от долара, за да покрият текущите си разходи.

За кредитор, чийто заем е поевтинял до 85 цента от долара, загубите може да са съкрушителни, въпреки че все още не са отчетени. Освен това бизнесът като цяло отбелязва спад. Общият обем на заявленията за отпускане на ипотечен кредит е намалял с над 50% тази година, сочат данни на Асоциацията на ипотечните банкери. Тези бизнес условия принуждават банките да предоставят кредитни линии, известни като складове, за да имат допълнителни обезпечения и да намалят кредитирането. Обемът на заявленията за отпускане на ипотечен кредит в САЩ намалява тази година. Графика: Bloomberg LP

Банките имат извънредно финансиране, към което могат да прибегнат в кризисни времена. То често може да им позволи да се задържат на повърхността в трудни времена. Но не винаги – извънредното финансиране от Федералния резерв обикновено е налично за платежоспособни институции с шанс за възстановяване. При последното забавяне на икономика много банки имаха толкова много лоши заеми и изпитващи затруднения активи от всякакъв вид, че стотици фалираха. Небанкови институции също обявиха фалит.