Германските банки затягат условията за отпускане на ипотечни кредити

За много хора в Германия мечтата за собствено жилище се отдалечава все повече и повече. От януари насам лихвените проценти за финансиране на строителството не само са се увеличили около три пъти, но инфлацията се усеща и при отпускането на кредити. В проучване големите банки заявяват, че определят по-високи фиксирани ставки за разходите за живот в оценките на кредитите. Те подчертават, че делът на отхвърлените кредити почти не се е променил. Въпреки това кредитните брокери отбелязват, че купувачите трябва да предоставят все повече собствен капитал, включително и поради повишаването на лихвените проценти.

В Deutsche Bank например по-високите потребителски цени играят все по-важна роля при отпускането на кредити. „Поради рязкото покачване на инфлацията, породено по-специално от високите цени на енергията, се наложи да коригираме минималните си изисквания за разходите за живот и управление на имота в посока нагоре като част от оценката на кредитоспособността", обяви говорител, цитиран от Der Spiegel. 

Разходите играят важна роля за размера на свободните доходи на потенциалните купувачи и съответно за тяхната кредитоспособност. „Препоръчваме използването на достатъчен собствен капитал и/или - доколкото е възможно - по-висока месечна ставка", заяви Deutsche Bank. Въпреки това не се наблюдавал повишен процент на отхвърляне.

Междувременно Commerzbank обясни, че не всяко искане за заем ще бъде одобрено. „Повишените разходи за финансиране и разходите за живот в момента означават, че не всяко искане за финансиране може да бъде изпълнено". Кредиторът допълни, че се полагат грижи да се гарантира, че клиентите могат да си позволят финансирането в дългосрочен план. „Вземаме предвид и текущите тенденции, като например увеличените разходи за живот поради високата инфлация".Нарастващите разходи за енергия и други разходи, повлияни от инфлацията, ще бъдат „взети предвид чрез по-високи фиксирани ставки за домакинствата“.  

ING казва, че нейните критерии за кредитоспособност за клиенти, които искат да закупят имот като инвестиция и не живеят в него, са „малко по-строги от тази година". „В момента също така разглеждаме по-отблизо разходите за издръжка на кандидатите", заявиха от банката. Въпреки това процентът на отказите „не се е променил значително".

Томас Питерс, главен изпълнителен директор на Bilthouse Group, под чиято шапка работят кредитните брокери Baufi24, Hüttig & Rompf, както и Creditweb, отбелязва, че банките са променили критериите си за отпускане на кредити за недвижими имоти. „Свидетели сме на по-строги изисквания както при оценката на личното положение, така и при оценката на имота“. Когато става въпрос за финансиране, банките се вглеждат по-внимателно. „По-критично се разглеждат специалните условия като работа на изпитателен срок, срочни трудови договори или родителски отпуск“. 

По-строги изисквания на органа за финансов надзор

Освен това пазарната стойност на недвижимите имоти се разглежда критично, съобщава Питерс. „Ако преди се финансираше до 130% от стойността, например за целите на ремонт, днес е по-вероятно да се одобри 100% финансиране“. Той казва, че тези, които искат да финансират повече, трябва да се съобразяват с рязко повишаващите се нива на изплащане. Влошаването на перспективите за цените на жилищните имоти също оказа влияние върху оценката.

Конкурентът Interhyp също наблюдава промяна в поведението на банките. Ставките при изчисляването на разходите за домакинствата за издръжка и управление на имота, както и ставките за моторните превозни средства са увеличени с 10-15%, казва Мирям Мор, член на управителния съвет, отговарящ за бизнеса с частни клиенти. Отчасти банките реагираха и на по-строгите изисквания на органа за финансов надзор Bafin, който предписа нови капиталови буфери за кредитите за жилищни имоти.

От друга страна, най-голямата спестовна банка в Германия, Haspa в Хамбург, подчертава, че в момента не прилага по-строги стандарти от преди, както казва експертът по финансиране на недвижими имоти Андре Янке. Но „бюджетните резерви“ на клиентите по-скоро намаляват поради повишеното ниво на лихвените проценти и все още високите покупни цени, „така че не можем да удовлетворим всички искания за кредити". В резултат на инфлацията са увеличени фиксираните ставки за управление на имоти, както и за разходите за живот и мобилност.

Interhyp отбелязва, че купувачите на недвижими имоти реагират на по-тежката обстановка и избират по-дълъг период на изплащане. В момента средната продължителност на този период е 14,1 години. През първата половина на 2021 г. е бил 13,2 години, сочат данните. Купувачите предоставят и по-високо самоучастие: 159 000 евро през първата половина на годината - почти една четвърт повече, отколкото преди година (129 000 евро).