Иван Семков: Доверието в строителите на жилища се връща

Иван Семков е управител на агенцията за имоти "Ирис имоти". С него разговаряме за тенденциите на жилищния пазар в София от началото на годината и перспективите за развитие.

Иван Семков има бакалавърска степен по счетоводство и контрол и магистърска степен по финансов контрол от Университета за национално и световно стопанство. От 2007 г. работи в сферата на недвижимите имоти, включително и с чуждестранни клиенти, предимно от Западна Европа.

Г-н Семков, какво се случи на пазара на имоти в София през първото тримесечие на годината от гледна точка на Вашата агенция, предвид че и данните на Агенцията по вписванията още не са публикувани?

В момента особено много върви новото строителство. Според мен данните на Агенцията по вписванията няма да отразяват много точно ситуацията на пазара, тъй като там са само реализираните сделки. В момента обаче по-голямата част от сделките са с ново строителство, на предварителни договори, които ще се финализират след една или две години – в зависимост от това за колко време ще бъдат довършени сградите.

В момента доста се е свил пазарът на готовите жилища – говоря за нови, тухлени апартаменти, готови за ползване. Предлагането е доста ограничено и това доведе до повишаване на цените. Голяма част от купувачите, особено инвеститорите, се насочиха към новото строителство. Това е добре, защото означава, че се връща и доверието в сектора. Когато дойде кризата, никой не искаше да купува ново строителство от страх да не фалират строителните фирми. Сега доверието се връща, доста сделки се сключват директно от строителните фирми. Според мен тенденцията е положителна за пазара.

В последно време предлагането беше толкова ограничено, че дори и цените на панелните жилища, които считахме, че нямат голям потенциал за увеличение, се повишиха значително. За “Люлин” например цените бяха достигнали абсолютното дъно, но вече се наблюдава силен ръст. Ако един двустаен апартамент в квартала можеше да се купи за около 32-33 хил. евро, колкото струваха най-евтините варианти, сега цената е минимум 40 хил. евро.

В крайна сметка обаче предлагането на панелни жилища в София е доста сериозна част от пазара, те няма как да изчезнат за сметка на сградите ново строителство…

Опасенията са по-скоро, че в един момент ще има принудителни мерки от държавата за тяхното саниране. Не говорим само за топлоизолиране, а и за презаваряване на връзките. В Германия, например, са решили този проблем с много нисколихвени или дори безлихвени кредити от страна на държавата. Тук въпросът е дали хората биха могли да си позволят саниране, но в един момент ще се наложи.

По отношение на предлагането забелязвате ли тенденция продавачи да задържат оферти с цел изчакване на още по-силен ръст на цените?

По-скоро имаше такова задържане през миналата година. Една част от продавачите се отказаха да продават и изчакаха вдигането на цените. В момента те обявяват имотите за продажба, но на значително по-високи цени. Това е и двигателят на пазара нагоре – по-малко предлагане и голямо търсене.

Доколко смятате обаче, че очакванията за тези цени са реалистични?

Цените бяха паднали на доста ниски нива в един момент. Сега е много опасно, ако наберат бързо скорост, както преди кризата, за да не се получи отново балон. Според мен пазарът лека-полека ще се уравновеси и това може би ще стане до една-две години. Тогава ще са готови новите сгради, които в момента се започват. Ще има много нови жилища и по-голям избор за купувачите. Съответно и хора, които са купували, ще започнат да препродават. Реално пазарът ще се насити с предлагане на готови жилища и тогава вероятно ще се балансира, а цените ще се задържат.

Предвид и данните за разрешителните за строеж – в един момент в София имаше почти двоен ръст, пазарът може ли изобщо да усвои това предлагане, което се задава?

И към момента според мен пазарът ги усвоява. Имахме един случай със сграда в “Надежда-1” с учредено право на строеж, без дори да е издадено разрешение за строеж, в която имаше свободен само един двустаен апартамент. Фирмите, които са имена в бранша и работят качествено, успяват да си продадат продукцията на много ранен етап от строителството. Най-хубавите апартаменти се продават бързо, остават по-компромисните жилища на първите и последни етажи, а строителите не срещат никакъв проблем да си реализират обектите.

Започнаха и няколко по-мащабни проекти, някои райони доста се застрояват, а цените са високи. В района на “Дианабад” например има цени от 1 100 до 1 500 евро за кв.м в етап на строителство.