Жилищните балони - малко и нарядко

Какви са перспективите пред жилищните цени през следващото десетилетие? Не е лесно да се каже. Трябва да се изправим пред факта, че близо до началото на 21-ви век пазарът на жилища в голяма част от света внезапно стана по-спекулативен отвсякога, пише в анализ за New York Times Робърт Шилер, професор по икономика и финанси в Йейлския университет и съосновател и главен икономист на MacroMarkets LLC.

Този огромен жилищен балон и неговото пръсване не са сравними с който и да било национален или международен жилищен цикъл в историята. Предишните балони са били по-малки и по-регионални.

Трябва да потърсим по-далечни паралели, пише Шилер, който е един от създателите на индексите за жилищните цени в САЩ S&P/Case-Shiller. Най-полезният може да се окаже дългата история на разцвет и срив в цените на земята, особено на земеделската, горите и селските парцели. Тези промени може да дадат известна представа за сегашната ситуация и донякъде за следващото десетилетие.

През 19-ти век и по-голямата част от 20-ти век спекулацията със земя е мощен феномен. Същевременно около жилищата спекулативната активност е слаба – обикновено те са се разглеждали като бързо обезценяващи се активи, чиято стойност лежи почти изцяло в сградата, но не и в земята под нея. В крайна сметка се очаква сградите да бъдат съборени и заменени с нови, така че вероятността за мащабно балонизиране на жилищата е била малка. Като цяло хората не са възприемали жилищата като инвестиция.

Те обаче са знаели, че земята е в ограничен обем и ще остане завинаги и мнозина са вярвали, че с нарастването на икономиката и раждането на повече хора търсенето постоянно ще се увеличава. Спекулативното въображение лесно се разпалва от мисълта за огромното население, което ще консумира храната от тази земя или ще се засели на нея в бъдеще.

В историята на САЩ има много силно локализирани балони на цените на земята през последните два века, но балоните, които обхващат големи райони, са доста редки. Тези с най-голямо влияние в национален мащаб са през 19-ти век, когато спекулантите откриват възможности, създадени от държавните продажби на земя и от измененията на цените на земята, породени от строителството на канали и железопътни линии. Разказите за забогатяване от спекулация със земя пленяват въображението и раждат балони. Обикновено точно така се формират балоните – чрез възбуждане на общественото въображение.

Два подобни балона със земя в САЩ правят впечатление. Първият – през 30-години на 19-ти век, е свързан с федералните разпределения за щатските банки и премахването на фискалните ограничения, наложени от Second Bank of the United States, която не просъществувала дълго. Хората започнали да си мислят, че цените на земеделската земя не могат да паднат никога. В статия от 1836 г., озаглавена „Култиваторът“ пише: “Чували ли сте някога човек да купи и продаде ферма на същата или по-ниска цена? Ясно е, че продавачът трябва да получи повече, отколкото е дал и това е станало почти установен принцип при покупката на имоти.”

Балонът се пръсва при Паниката от 1837 г. и е последван от първата голяма депресия в историята на САЩ, продължила от 1837 до 1843 г.

Вторият балон - през 50-те години на 19-ти век, е стимулиран от закон от 1852 г., който прави търгуеми сертификатите, даващи право да се придобие собственост върху държавна земя. Той се пръсва с Паниката от 1857 г. Някои историци са на мнение, че последвалото напрежение е допринесло за Гражданската война, която слага край на депресията.

През целия 20-ти век в Америка изглежда има само един балон на пазара на земеделска земя от национално значение – този през 70-те години. Причините за него са комплексни, но изглежда придружен от новопоявилото се всеобщо схващане, че населението на земята скоро ще стане твърде голямо. Доклад на анализаторската организация Club of Rome от 1972 г. прогнозира появата на глад, породен от свръхнаселението. Така или иначе, този балон се пръсва, след като Федералният резерв затяга кредитирането в САЩ, довеждайки до рецесиите от началото на 80-те години на миналия век.

Маниите по земята са редки явления, разделени от много десетилетия, обобщава Шилер. Те подсказват, че последният жилищен балон също е рядко събитие, което не се очаква да се повтори за много десетилетия.

Естествено, не е напълно ясно доколко е уместен паралелът с тази дълга история. За разлика от 19-ти век, когато бизнес цикълът се развива без много ограничения, днес са налице Фед и активната държавна политика за стабилизиране на жилищния пазар, като и двете смекчават по-крайните ефекти от цикъла.

В крайна сметка балоните са невъзможни без крайния ентусиазъм на обществото. Отношението към жилищата изглежда се променя според актуалните тенденции, но ентусиазмът на инвеститорите за жилища е слаб вече над пет години – спад, който започна преди пръсването на жилищния балон през 2007 г.

Шилер и Карл Кейс от Wellesley College, който заедно с него разработва индексите S&P/Case-Shiller, проучват мнението на купувачите на жилища в САЩ от 1988 г. насам. Двамата са открили доста стабилна тенденция към отслабване на спекулативното отношение от началото до средата на първото десетилетие на 21-ви век. Във въпросници, които попълват, хората по-рядко пишат, че възприемат жилището като инвестиция или споделят мнението, че имотите са „най-добрата инвестиция“.

Всъщност като инвестиция те са по-склонни да възприемат жилищата като рискова. Въпреки че все още имат стабилни очаквания за ръст на жилищните цени през следващите 10 години – средно с 5% на година в номинално изражение – тези очаквания намаляват и не са толкова екстравагантни, колкото преди пика на пазара.

Ще отнеме известно време жилищният пазар да се възстанови напълно. Въпреки това много хора продължават да гледат на жилищата като на инвестиция и затова изглежда има опасност да се изправим пред друг балон някой ден, прогнозира Шилер. Дори и така, както историята със земята, така и бавните промени на общественото мнение сочат, че подобни балони ще бъдат доста редки.

Като се добавят и държавните ограничения, формирането на нов жилищен балон с национален мащаб в САЩ скоро изглежда дори още по-малко вероятно.