Възможен ли е нов балон на жилищния пазар в САЩ?

Жилищният пазар в САЩ най-накрая започна да се възстановява от епичния срив, който започна през 2006 г., пише сп. Economist. Продажбите, цените и строителството като че ли са достигнали циклично дъно.

Някои анализатори признават, че може би се заражда един нов бум, а вероятно и балон, поради затегнатото предлагане и ниските лихви. Робърт Шилър е скептично настроен, като отбелязва, че макар че показателите се засилват, има малко причини да се смята, че краткосрочното подобрение би довело до по-устойчив ръст на цените.

Карл Смит обаче не е съгласен с това мнение. Според него пазарът на жилища в САЩ е преминал една критична точка. "Преди зимата на 2011/2012 г. слабото представяне създаваше условия, които още повече вредяха на пазара. През тази зима преминахме една точка, при която условията на пазара започнаха да подкрепят неговото засилване.", отбелязва експертът.

Според него с нарастването на ликвидността на пазара, броят на бъдещите купувачи се увеличава. Според Economist това ще подкрепи възстановяването на пазара, но едва ли вещае още един балон. Това е така по две причини.

Първо, ликвиден пазар не означава непременно поскъпващ пазар. На места с много гъвкаво предлагане на жилища, като Тексас например, продажбите може да се повишават без това да доведе до по-високи цени.

Освен това много собственици могат да използват увеличението на пазарната ликвидност, за да прекратят ипотечни договори, сключени по време на последния бум, и вероятно да се откажат от собствеността на жилище. Това ще причини прилив на "сенчести запаси", който ще потиска цените.

Второ, както се видя толкова ясно по време на годините на срива, ликвидността днес не означава непременно ликвидност утре. По-големият обем на продажбите в момента ще привлече по-сериозен поток на купувачи, само ако високите нива на продажбите могат да бъдат поддържани. Изследванията на Шилър показват, че последният бум бе предизвикан до голяма степен от ръста на дългосрочните очаквания за поскъпване на жилищата, които на свой ред бяха породени от бързото поскъпване в десетилетието преди балона.

От тази гледна точка тежестта, която Шилър поставя върху оптимизма и очакванията, е много важна. Човек може да се възползва от по-ликвидните пазари на жилища, за да продаде дома си, като освен това може да реши да си купи нов имот и да сключи нов договор за ипотека. Правейки го, той си мисли за условията, при които ще може да продаде новата къща и да прекрати новия договор.

При слабо повишаване на цените би изминало дълго време, преди продажбата да бъде извършена без загуба, така че едва ли е разумно високите нива на ликвидност  да се приемат за даденост. При по-ниски нива на оборотите има по-малко сделки в дадена година и ликвидността е по-несигурна.

Евентуален поток от нови купувачи би могъл да промени уравнението. Демографията определено играе важна роля. Появата на нови купувачи би означавала промяна на нагласите от живот под наем към собственост. Трудно е да си представим как този поток би могъл да се увеличи при липсата на по-облекчени стандарти за кредитиране. Това разбира се може да се случи, но само след като очакванията за бързо поскъпване се укрепят стабилно.

Нито една от тези теории не изключва възможността за нов балон на пазара на жилища. Те просто предполагат, че по-голямата ликвидност на жилищните пазари е необходимо, но не и достатъчно условие да се стигне до подобна ситуация.

Освен това ще е необходим и устойчив ръст на очакванията за поскъпване. Ще е нужно известно време това да се случи, особено като се има предвид травматичният характер на движенията на цените на жилищата в САЩ напоследък.