Пазарът на бизнес имоти у нас: Ръст преди затишие?

Затишие на пазара на търговски площи

След като през 2017 г. южноафрикански фондове придобиха трите най-големи мола в София, тази година още два търговски центъра в столицата смениха собствеността си. В края на април Mall of Sofia на бул. „Александър Стамболийски“ беше придобит от GTC в сделка за 90 млн. евро. Тя отбеляза завръщането на полската компания на пазара на търговски площи у нас, след като през пролетта на 2017 г. групата се раздели с моловете си в Бургас и Стара Загора и се насочи към офис сегмента със строителството на две офис кули в близост до Бизнес парка в „Младост“.

Испанският фонд за инвестиции в недвижими имоти Squircle Capital придоби Bulgaria Mall в сделка, която включва и свързаната с него офис кула Infinity Tower.

Активни в сегмента на търговските центрове бяха също Пловдив и Варна. В края на ноември в Града под тепетата отвори врати обновеният Plovdiv Plaza с площ от 35 хил. кв. м, с което търговските центрове там станаха общо три. А до края на 2022 г. се очаква да се появи и четвърти – този на южноафриканския фонд NEPI Rockcasle, който миналата година придоби в София Paradise Center и Serdika Center. В началото на май компанията обяви официално началото на строителството на търговския си център в Пловдив, а инвестицията в проекта възлиза на 150 млн. евро.

През 2019 г. с нов мол ще се сдобие и Варна. Става дума за Delta Planet Varna, който ще отвори врати на 28 март на площ от 40 хил. кв. м. Зад инвестицията в проекта, оценявана на 120 млн. евро, стоят сръбската компания Delta Real Estate и АП Инвест на предприемачите Ангел Ангелов и Петър Дудоленски.

С новите проекти общото предлагане на площи в молове в страната към средата на 2019 г. се очаква да надхвърли 810 хил. кв. м. През новата година инвестициите в развитие на ритейл паркове ще са ключова тенденция на пазара на търговски площи, прогнозира Forton. 

Отново в София британското дружество Hystead Limited, собственост на Hyprop Investments и PDI Investment Holdings, което през октомври 2017 г. придоби търговския център The Mall, купи през юни помещението на Carrefour в търговския център. То стоеше празно след затварянето на магазина и обявяването в несъстоятелност на българското дружество, което държеше правата за страната. Преустройството започна през октомври и се очаква да завърши за около шест месеца, стана ясно от отчета на Hystead за първото полугодие.

Делът на незаетите търговски площи в София през 2018 г. беше около 9%, но се очаква да намалее до около 5% през 2019 г. Наемите в търговските центрове достигнаха 34 евро на кв. м за помещение от 100-150 кв. м и 52 евро на кв. м за аналогична площ на търговска улица по данни на Cushman&Wakefield Forton.

При търговците голямо раздвижване се очертава в сегмента на достъпната мода, където вече е в ход експанзията на нови за пазара брандове като Pepco и KiK Textilien. Много от вече работещите на пазара брандове също планират разрастване, подкрепено от ръста на продажбите им през последните години.

Индустриални имоти – стабилизиране

Динамиката на пазара на индустриални имоти през 2018 г. се определяше главно от навлизането на компании от автомобилния сектор и леката промишленост. Пример за това са германските компании Voss Automotive в Баховица, Ловешка област, Leoni в Плевен, както и на турския производител на кабели Sarkusuysan и белгийците Kreon, които избраха Шумен. В същото време компанията за микроелектроника Melexis обяви планове да удвои производствените си площи в София. Разширение правят и Witte Automotive в Русе, където се планира и нов завод за автомобилни тапицерии.

Чуждестранните компании са привлечени най-вече от по-ниските оперативни разходи и наличните все още свободни ресурси на пазара на труда в определени региони в северната част на страната.

През 2018 г. бяха въведени в експлоатация или започнати значителни обеми от логистични сгради, а значими ползватели на този вид площи изградиха собствени бази и освобождават заеманите сгради, поради което на пазара се появиха допълнителни свободни квадратури. Това спомогна за преодоляване на недостига на модерни площи, който дълго време преследваше сегмента на индустриалните имоти у нас. През третото тримесечие равнището на свободните логистични площи достигна 2,5% и се очаква в идните месеци да надхвърли 5%. Сред значимите завършени проекти през 2018 г. бяха новата производствена и логистична база на Talar Foods в Индустриален Парк София Изток, както и собствената складова база на 3PL оператора Cargo Partner в района на НПЗ Искър.

Наемите на първокласни имоти достигат около 4 евро на кв. м в София при доходност от 8,75%.

Пазарът на индустриални площи извън София остава активен, основно благодарение на търсенето на компаниите за производство на авточасти и електроника.