Наемите на жилища в Лондон растат, но това не радва собствениците

Нещо странно се случва на имотния пазар в Лондон. Цените на жилищата са нараснали само с 1,7% миналата година, но наемите са се повишили с 9,1%. Какво означава това?

Тенденцията за отлив на наемодатели, за която се говори от години, се превърна в осезаемо явление, а Лондон, където доходността от наеми е традиционно сред най-ниските в страната, е особено тежко засегнат, пише Маркус Ашуърт за Bloomberg. Специалисти по имотни данни в компанията TwentyCI отбелязват, че делът на новообявените имоти за продажба в страната на национално ниво, които преди това са били отдавани под наем, е нараснал до 15,6% спрямо 9,8% година по-рано. Виждаме, че „наемодателите излизат масово от пазара“, коментират те в свой доклад.

Наемите нарастват, докато цените на жилищата губят пара. Графика: Bloomberg LP

Не е изненадващо, че по-малко имоти са налични за отдаване под наем – те са намалели с 16% през първото тримесечие спрямо същия период на миналата година. Това, което преди време беше хипотетичен лош сценарий, сега е отразено в данните, като цените на наемите в британската столица са с около 40% по-високи спрямо периода преди пандемията.

Бързо нарастващите наеми би трябвало да привличат капитал от инвеститори към наемния пазар и да го отблъскват от сектора на имотите за продажба, което би смекчило дефицита от купувачи на имоти и решило проблема с недостига на квартири. Но новите екологични правила подкопават икономическите закони.

От 2028 г. всички имоти, за които се сключват нови договори за наем, ще трябва да имат минимален сертификат за енергийно представяне (Energy Performance Certificate - EPC) С – по скала от А до G. В момента само 40% от имотите под наем отговарят на или надхвърлят този праг. Освен това постигането на тази цел ще стане по-трудно с още по-строгата рамка за енергийно представяне, която ще бъде обявена в края на следващата година.

60% от жилищата в Англия и Уелс не достигат сертификат С за енергийно представяне. Графика: Bloomberg LP

Наемодателите, които избират да не правят нищо, са изправени пред финансов и регулаторен риск, като единственото сигурно нещо за новите стандарти е, че ще бъдат повишени глобите за неспазване на правилата. Ако имотът няма сертификат за енергийно представяне, собствениците може да бъдат глобени с до 5000 паунда (6600 долара), а ако не решат проблеми, които създават опасност за обитателите, може да им се наложи да платят 30 хил. паунда.

Макар че същите енергийни оценки се прилагат и за жилищата, обитавани от собствениците им, те не са задължени да подобрят енергийната ефективност на имота си, за да го продадат. Тъй като подобряването на дома до изисквания стандарт С вероятно ще струва на собствениците на имоти между 10 хил. и 40 хил. паунда (а някои жилища под наем са твърде неефективни, за да бъдат поправени) за собствениците съществува ясен финансов стимул да продадат имота си. Жилище с по-нисък от С сертификат за енергийно представяне има по-висока стойност за собственик, отколкото за наемодател.

В страната като цяло последиците стават осезаеми не само от гледна точка на нарастване на наемите, а и на намаляване на предлагането. Обемът от имоти, които са били отдадени под наем във Великобритания като цяло, е достигнал историческо дъно от 284 хил. жилища през миналата година, което е спад с 18% спрямо предходната година и е с 23% под нивото малко преди пандемията.

Затова, макар че историята има нюанси, спадът на предлагането на имоти под наем се превърна от измислица в тежка реалност, а мерките, които задълбочават проблема, също се засилват. Само малка част от наемателите са в позиция да се възползват от ръста на достъпността на жилищата. Повечето остават блокирани на свиващ се пазар с малко или почти никакви варианти. Огромната нетна миграция само задълбочава дилемата.

Тъй като правителството предприе действия, за да предотврати свободния приток на частен капитал от пазара на жилища за продажба към наемния сектор, то е отговорно за решаването на най-явния пропуск на имотния пазар във Великобритания – достъпните квартири. За съжаление, местните съвети, които разполагат с ограничени средства, и жилищните асоциации с нестопанска цел, които осигуряват повечето достъпни квартири, също продават жилища, за да отговорят на нарастващите разходи за модернизиране на наличностите си, което подлага наемателите на още по-голям натиск. Така че политиките и имотният пазар вървят бързо в погрешна посока и това до голяма степен се дължи на неправилната намеса на правителството.