В София и Пловдив се търсят промишлени имоти, но предлагане почти липсва

В София и Пловдив расте търсенето на промишлени имоти, но предлагането им на пазара почти липсва. Това стана ясно по време на Петата международна конференция за индустриални имоти, организирана от платформата БГСклад.

В София от началото на тази година се търсят все повече промишлени помещения, но предлагане изцяло липсва, каза Ива Балджиева, представител на БГСклад за София. „Търсят се помещения за различен тип производства с големи мощности, но складовите площи, дори да се промени предназначението им, не могат да предложат търсените киловати“, отбеляза тя.

Балджиева каза, че съществува сериозно разминаване в цените - крайната цена, която се формира за наемателите, е много по-висока от цената, която търси наемодателят, защото не се смятат тексите за обслужване и битов отпадък. „Липсата на свободни площи повишава цените. Когато има нараснало търсене, се стига до изграждане на такива площи за нуждите на клиентите“, отбеляза тя.

Източната и западната част на София вече са еднакво привлекателни за наемателите на складови и логистични имоти. Цените на складовете клас А са на ниво от 7 евро на кв. м с включена такса обслужване, между 4,50 и 5,50 евро на кв. м за имоти клас Б и 4 евро за клас С, но такива липсват на пазара.

Азиатски фирми - основни играчи в Тракия икономическа зона

Пазарът в Пловдив е преживял силна инерция след Covid кризата, която е стимулирала инвеститорите да строят складови площи поради високото търсене. В същото време предлагането на производствени площи се е забавило. „Строителството на складови площи продължава по инерция, но за тях през последните месеци няма търсене“, коментира Атанас Ласков, представител на БГСклад за Пловдив.

Там търсенето също е съсредоточено основно върху производствени площи, но предлагане също липсва. „Не е достатъчно да се смени статутът на един склад, за да стане той подходящ за производство. За целта е нужна довеждаща инфраструктура – водопровод, канализация, газ, електрически мощности, транспортни връзки. Тук трябва да се намеси общината и държавата, за да осигурят комуникационните изисквания. Засега обаче инвеститорите се опитват да се справят сами“, отбеляза Ласков.

В Тракия икономическа зона се обособяват нови производства и след време те вероятно ще имат нужда от съпътстващи складови площи, за да захранват производството със суровини, материали и готова продукция, счита той.

Търсенето на складове е относително слабо, като се търсят помещения с малки квадратури от 100 до 300 кв. м, съобщи Ласков. „Транспортните връзки с близостта на магистралата и с новите комуникации направиха по-изгодно за фирмите да държат по-малко стока на склад, възползвайки се от лесната логистика“, отбеляза той. За производство се търсят площи над 2000 кв. м, а клиентите са фирми, които вече имат история в Пловдив. Много от тях са в съвместно дружество с чуждестранни компании, имат изградени отношения със служители, пазар, който не е пострадал от назряващата криза, и търсят разширение в Пловдив и региона, коментира Ласков.

„Работим с американска компания, която очакваме скоро да вземе решение за около 15 хил. кв. м, такъв имот трудно се намира в Пловдив“, отбеляза той.

Инвеститорите продължават да залагат на строителството на складови площи, тъй като то е по-евтино и поради очакванията, че логистиката ще продължи да расте с бързи темпове. „Но докато не се възобнови производството, скоро няма да има нужда от такива логистични бази, каквито се проектират и строят в момента“, счита Ласков.

Той отбеляза силното развитие на Тракия икономическа зона, като основните нови играчи там са азиатски фирми. Развива се Асеновградско шосе, тъй като се очаква летище Крумово да започне да работи повече с товарни самолети, а производствени фирми от аутомотив индустрията имат силен интерес към района. Ласков очаква към тях да се присъединят и логистични компании, които да подпомагат тяхната дейност. Южната индустриална зона е добре развита поради старите предприятия, които се намират там. Тя е привлекателна, тъй като разполага с електрически мощности, газ захранване, транспортни връзки. „Зоната се доуплътнява, свободни терени почти липсват. Сега се очаква силно развитие на района около Околовръстното шосе“, отбеляза Ласков.

Той съобщи, че в Пловдив склад ново строителство трудно се намира на цена под 4,50 евро на кв. м. За производствени площи, в зависимост дали има инсталирано отопление, сервизни и обслужващи помещения за персонала, цените може да стигнат до 6 евро на кв. м без такса обслужване, която варира между 0,50 до 1 евро на кв. м.

Наемите във Варна са нараснали с 25%

В градските зони на Варна по-старите складове се отдават на цена между 3,5 и 4,5 евро на кв. м, докато наемите при реновираните и новите складове достигат 5,5 евро на кв. м, съобщи Тони Танев, представител на БГСклад за Варна.

В някои индустриални зони на града наемите са надхвърлили 6 евро на кв. м, което е рекорд за региона. В крайградските индустриални зони се търсят обекти с площ между 800 и 1200 кв. м с наемни цени между 4 и 4,5 евро на кв. м и задължително маневрено пространство. През послединте 18-20 месеца наемните цени са се увеличили с до 25%, съобщи Танев. Терените също са поскъпнали значително, като в градската част се срещат оферти до 350 евро на кв. м. Най-търсен е диапазонът между 150 и 180 евро на кв. м за парцели от четири до шест декара. За по-малки терени до два декара цените надхвърлят 220 евро на кв. м, но интересът остава висок, отбеляза Танев.

В крайградските логистични зони парцели се предлагат на цена от 100 до 120 евро на кв. м, а при големи имоти от 30 до 100 декара цените достигат между 40 и 70 евро на кв. м. Купувачите търсят парцели със завършени градоустройствени процедури, завършена техническа инфраструктура и отлична транспортна достъпност.

Активизиране на пазара в Бургас

През 2025 г. пазарът в Бургас се е активизирал, особено при наемите на площи над 1000 кв. м, съобщи Валентин Косев, представител на БГСклад за града. Търсят се и по-малки складове между 200 и 400 кв. м, но липсват предложения са най-ниския сегмент от 100 до 200 кв. м. Сделки се реализират при наеми между 2,5 и 4 евро на кв. м, като най-високите наемни нива са за нови обекти от клас А, съобщи Косев.

Има интерес от чуждестранни инвеститори за покупка на имоти между 1000 и 2000 кв. м, но цените ги спират, посочи той. „Появиха се и оферти за продажба на висок клас индустриални имоти на цена над 1 млн. евро, но без реални купувачи“, отбеляза Косев.

Част от промишлените терени се преобразуват в жилищни зони, което намалява индустриалната база в района.

Нараства търсенето в Русе

Търсенето на складови и промишлени площи в Русе нараства, вероятно поради приемането на страната ни в Шенген, каза Юри Дудев, представител на БГСклад за града. Поради ограниченото предлагане наемите леко са нараснали до 4 евро на кв. м за складови помещения клас А. Наблюдава се силен интерес към площи до 500 кв. м и сезонно към хладилни складове, отбеляза Дудев

През 2024 г. са отдадени под наем над 20 хил. кв. м нови логистични площи, а Русе се утвърждава като нов логистичен и индустриален център с навлизането на все повече компании.

Развитието на индустриалния парк в Стара Загора привлича инвеститори

В Стара Загора липсват големи индустриални терени с изградена инфраструктура - пътни артерии, ВиК и електрическо захранване. Но в положителен план, от около четири години община Стара Загора работи активно за развитието на индустриалния парк, съобщи Михаела Лесова, представител на БГСклад за Стара Загора.

„Първата част от този парк беше индустриална зона Загоре, която е с малък терен от 135 декара. Сега започва развитието на втората част „Еленино“, в югозападната част на Стара Загора на  терен от 618 декара. Надяваме се тя да привлече нови инвеститори“, каза Лесова. Първият инвеститор там ще изгради соларни панели и ще създаде 800 работни места.

За покупка се предлагат основно новостроящи се складови площи с размер около един декар, но търсенето е за по-малки площи – около 100-300 кв. м, каквито няма на пазара, съобщи Лесова. Тези складови площи се купуват и наемат още „на зелено“, допълни тя.

Продажните цени на новите складови помещения в Стара Загора достигат 900 евро на кв. м без ДДС. Наемните цени за новите помещения са 3-4 евро на кв. м, а наемите на стари помещения, в зависимост от състоянието, варират от 2 до 3 евро на кв. м.

Фирми от Варна наемат складове в Шумен

Изграждането на новия индустриален парк в Шумен води до свежи инвестиции в разширяването на региона, съобщи Катя Белчева, представител на БГСклад за града. „Той беше създаден като публично-частно партньорство между община Шумен и частна фирма, като общината се ангажира да обслужва приоритетно инвеститорите в съкратени срокове. Индустриалният парк предлага изцяло изградена инфраструктура“, каза Белчева.

През 2023 г. са продадени терени за над 80 декара. В началото на тази година, след като паркът получил ново финансиране по програмата на МС за иновации и растеж за изграждане на нова инфраструктура, е бил купен терен от сто декара, като инвеститорът засега не е известен.

„Този парк беше създаден на Околовръстното шосе в Шумен, тъй като градът има стратегическо местоположение - на стотина километра от Бургас и Русе, на 80 км до Варна по магистрала „Хемус“, и това подтикна някои фирми от Варна да вземат складове в Шумен, тъй като те обслужваха и тези райони“, коментира Белчева.

Цените на терените в индустриалния парк са около 40 евро на кв. м. Наемите на стари складове са в рамките на 3 до 6 лв. на кв. м според търсенето, съобщи тя. През последните две години в града са построени между 6000 и 8000 кв. м нови складове клас А, където наемите варират между 7 и 10 лв. на кв. м. Изборът на складове с рампи и добър достъп е ограничен, отбеляза Белчева. Строителните разходи варират между 500 и 600 евро на кв. м, а продажните цени на парцелите са в диапазона от 80 до 150 евро на кв. м.

В Шумен нараства интересът от чуждестранни инвеститори, включително такива, които обмислят да преместят производството си от Турция в района, съобщи Белчева.

Липсата на магистрала възпира инвестициите в Плевен

В Плевен се наблюдава слабо търсене на индустриални имоти от местния бизнес, но сделки се реализиран бързо, на реалистични наеми, каза Ангел Иванов, представител на БГСклад за града. Според него липсата на магистрала все още възпира по-сериозни инвестиции.

Наемите са се стабилизирали на ниво от около 3 евро на кв. м и трудно се намират помещения под 2 евро. Част от индустриалните терени се усвояват за фотоволтаици. „Оттеглянето на компанията „Леони“ отваря възможност за нов инвеститор. Все още липсват подходящи площи за търговия на дребно въпреки устойчивия интерес“, коментира Иванов.

Местни фирми движат търсенето във Велико Търново

През лятото на 2024 г. пазарът в района на Велико Търново е бил слаб, но интересът се е засилил от есента насам. Стартират проекти за нови шест складови сгради от 500 до 1000 кв. м, съобщи Любомир Филипов, представител на БГСклад за града. Основното търсене в региона е от малки местни фирми, най-често за наем. Цените на наемите остават стабилни, но се очаква спад на продажните цени. Слабата логистика и липсата на инфраструктура в региона възпират големите инвеститори, отбеляза Филипов.

Във Враца започна строителството на индустриален парк

Във Враца стартира проект за индустриален парк на терен от 300 декара. В строеж са и два ритейл парка с общо над 12 хил. кв. м търговски площи, съобщи Мирослава Тошкова, представител на БГСклад за града. Горям инвеститор в района затваря завода си и освобождава над 1000 работни места.

Търсенето е на площи между 100 и 1000 кв. м, като се наблюдава слабо търсене за покупка. Наемите леко се повишават, а предлагането остава ограничено. Реновират се някои от старите сгради, но не се строят нови, отбеляза Тошкова.

Във Видин се търсят малки складови площи на слаб пазар

Във Видин търсенето и предлагането е слабо, основно на стари индустриални сгради и терени, съобщиха Бисер Първанов и Д. Димитров, представители на БГСклад за града. Наемите са стабилни, като има лек ръст в цените на сградите, допълниха те.

Интересът е предимно към малки складови площи. За момента липсват сделки, но има очаквания за такива в бъдеще. Ново строителство в и около града почти няма, като се използват основно реновирани обекти. Завършването на пътя Видин-Ботевград е свързано с повишени очаквания за развитието на региона, отбелязаха експертите.  

Надценени имоти в Пазарджик

Надценяването на имотите от страна на продавачите и наемодателите отблъсква инвеститорите в Пазарджик, съобщи Благо Иванчев, представител на БГСклад за града. „Близостта до Пловдив води до чести сравнения между двата града и накланя везните в полза на Пловдив заради по-добра инфраструктура и цени“, коментира той.

Най-търсени в района на Пазарджик са малките парцели до един декар за автосервизи. Голям проблем според Иванчев е бавната реакция на EVN - присъединяване към мрежата отнема до две години. Поради това купувачите предпочитат имоти с вече налична партида ток.

Стабилизирането на политическата ситуация активизира пазара на индустриални имоти

По-стабилната политическа ситуация в България в сравнение с миналата година и по-положителните нагласи на бизнеса за развитие в близко бъдеще са активизирали пазара на индустриални и логистични имоти в столицата, съобщи Димитър Христов, асоцииран директор на консултантската компания CBRE за Югоизточна Европа.

Миналата година сключените сделки за наем на логистични и индустриални площи в София са били около 70 хил. кв. м. От началото на годината сделките са за малко над 50 хил. кв. м,  сочат данните на компанията. В Пловдив от началото на годината са сключени няколко големи  сделки за наем на площи, две от които с площ от близо 16 хил. кв. м. От гледна точка на продажбите в края на април стана ясно, че германската компания „Либхер“ купува завод от „Пиерер & Макском мобилити“ с площ от около 45 хил. кв. м за производство на електрически велосипеди.

Свободни площи на пазара на индустриални и логистични имоти са около 2%, сочат данните на CBRE. Наемните цени достигат около 5,75 евро на кв. м за най-високия клас сгради на най-добрите локации. В няколко проекта в София, за които има голям интерес, договори за наем се сключват за 6-6,50 евро на кв. м, съобщи Христов.

За сравнение, средните наеми за първокласни площи в Полша, най-големия пазар в ЦИЕ, достигат 5,50 евро на кв. м. В Чехия, който е втори по големина пазар, цените са 7,40 евро на кв. м в Прага, а в останалата част от страната те са близо до нивата в България и дори по-ниски. В Унгария наемите на първокласни складови площи достигат 5,70 евро на кв. м, Румъния и Сърбия – 4,75 евро на квадрат.

В София е между скъпо и много по-скъпо да се строи в сравнение с останалите столици в региона, коментира Георги Киров, който отговаря за логистиката и индустриалните имоти в Colliers International. Според него за това има обективни причини – земетръсните изисквания тук са по-високи, както и изискванията за пожаробезопасност. „Това означава, че в имота влиза повече материал. Когато себестойността е висока, наемите също са високи“, каза Киров и допълни, че смекчаване на изискванията би намалило натиска върху себестойността.

Проблем на пазара в София е също, че консолидирана земя от 2008 г. насам вече е изразходена. През последните 18 месеца земите за логистика и производство са поскъпнали значително, включително поради по-малките общи наличности от площи в сравнение с другите страни в Централна и Източна Европа. „Почти всички столици имат общи наличности от 3 млн. кв. м нагоре, у нас те са значително по-малко“, отбеляза Киров.

Друг проблем е и липсата на инвеститори. „На нашия пазар логично би трябвало да съществува кръговрат – дивелопърите строят, отдават под наем, продават на инвеститори. Инвеститорите в нормалните икономики са социално-осигурителни и пенсионни фондове. Тук няма много такива и кръгът в България не е затворен – дивелопърите произвеждат продукт и го държат и управляват, тъй като няма достатъчно инвеститори, които да го купят“, отбеляза Киров.

„Нашата пенсионно-осигурителна система не дава пари за недвижими имоти. Ако сте чужд пенсионно-осигурителен фонд, защо да дойдете в България, когато местните пенсионни пари не го правят“, добави той.

Според Ангел Танев, изпълнителен директор на Национална компания Индустриални зони, България трябва да съсредоточи усилия върху развитието на индустриалните зони в периферията. Като пример той посочи Видин, където съществува много добре структурирана зона, но целенасочената политика към притегателни центрове като София не ѝ позволява да се развие. Танев отбеляза, че индустриалните зони в София са много добре позиционирани. В „Красна поляна“ до две години ще се появи високотехнологичен индустриален парк в сърцето на столицата, съобщи той. А Доброславци е следващата потенциална перла в короната на зоните около София, допълни Танев.