Брокери: 2025 г. е пикова за жилищния пазар у нас, следва забавяне на ръста на цени и на сделки

Пазарът на недвижими имоти в България е в началото на процес на надценяване, който ще продължи и през 2025 г. Тя обаче ще бъде кулминацията на четиригодишния възходящ тренд на пазара и през 2026 г. темпът на нарастване на цените и на броя на сделките ще започне да се забавя. Такова мнение изрази Антон Андонов, изпълнителен директор на ЕРА „Недвижими имоти“, по време на медийно събитие.

Очаква се утре Европейската комисия и Европейската централна банка да публикуват конвергентните доклади относно готовността на България за присъединяване към еврозоната от 1 януари 2026 г. Антонов определи това като повратна точка за имотния пазар, след която той ще започне да търси новата си равновесна точка от гледна точка на брой сделки. Очакванията му са те да спаднат до около 80 хил. годишно спрямо 95 хил. през 2024 г.

Антонов прогнозира също, че лихвите по ипотечните кредити в България, които останаха на ниски нива от около 2,3-2,5%, ще започнат да се покачват от следващата година, за да се изравнят с тези в страните от валутния съюз. „Очакванията са лихвите в еврозоната да продължат да спадат. Къде ще се срещнат с евентуално покачващите се лихви у нас, ще стане ясно през 2026-2027 г.“, отбеляза той.

„Надявам се, че новината за влизането на България в еврозоната, която очакваме утре, ще спре да помпа позитивните очаквания на пазара и през 2026 г. той ще се върне към фундаменталните фактори, които го движат – търсенето на хората да живеят в по-ново, по-голямо и по-качествено жилище“, каза Антонов и допълни, че такова разкъсване между инфлацията и цените на имотите като през 2024 и 2025 г. не е имало досега на пазара.

Той отбеляза, че миналата година пазарът е бил доминиран от силно търсене, което е довело до рекорден брой сделки с жилищни имоти. Равнището от около 95 хил. за годината е с 40% над средната стойност в годините преди Covid кризата. В съчетание с увеличението на цените за първи път е прехвърлена психолотическата граница от общ обем на сделките в размер на 10 млрд. лв. в номинално изражение. За 2024 г. обемът надхвърля 12 млрд. лв.

Антонов обясни това с четири основни фактора. Единият е устойчивият ръст на разполагаемите доходи на домакинствата през последните три-четири години, който изпревари ръста на инфлацията и ръста на цените на имотите. Друг фактор са най-ниските лихви в ЕС през последните няколко години, които според него се дължат на силната конкуренция в банковия сектор и невъзможността за конвергенция на лихвените проценти с тези в страните от еврозоната поради липсата на връзка на нашата централна банка и механизмите на еврозоната. Третият фактор, по думите му, е високата инфлация през предходните години, която е подтикнала хората да търсят убежище на парите си в имоти. А очакването за приемане на България в еврозоната е създало нагласи у хората, че цените ще продължат да растат.

Според Антонов нито една икономика не може да си позволи покачване на доходите на населението с 15% годишно в дългосрочен план. Затова той счита, че ако този процес се успокои, през 2026 г. няма да се стигне до спад на цените, но те ще нарастват много по-бавно, в рамките на 6% в реално изражение.

Относно очакванията за силен ръст на цените на жилищата след евентуално приемане на България в еврозоната, Александър Бочев, председател на УС на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ), цитира данни за Хърватия, която последна засега се присъедини към валутния съюз. Там през последните пет години цените на жилищата са се повишили с между 6% и 10%, докато в България през същия период те са нараснали с между 9% и 15%. В предприсъединителната за Хърватия 2022 г. жилищата са поскъпнали със 17%, но през 2023 и 2024 г. цените са се върнали към нормалния си темп на нарастване. Според Бочев това ще се случи и в България.

Той смята, че 2025 г. ще бъде пикова по отношение на нарастването на цените на жилищата у нас, като очакванията му са ръстът да достигне 18%. „През 2026 и 2027 г. вероятно ще се върнем към нормалния темп на покачване на цените от около 10%“, отбеляза експертът.

През последните пет години пазарът на луксозни имоти също се развива силно, съобщи Христо Ангелков, управляващ партньор на Bulgaria Sotheby’s International Realty. „Инвеститорите се съревновават помежду си и качеството се повишава – използват се все по-качествени материали, правят се големи фоайета, добавят се услуги в обектите, което е важно за луксозния сегмент“, отбеляза той. Очаква се на пазара у нас да навлязат първите брандирани резиденции с марки като Six Senses и Armani Residence, съобщи Ангелков и допълни, че тези компании биха се позиционирали в България, ако съществува регулация на пазара.

Международната компания, от която е част Bulgaria Sotheby’s International Realty, е представена в 84 страни, като в над 85% от тях има регулация на сектора, каза Ангелков. „Тя ще стабилизира пазара и ще бъде ориентирана към клиента, който е потърпевш от некоректните практики“, отбеляза експертът.

Регламентирането на пазара на недвижими имоти и на посредническата професия е една от основните цели на Национално сдружение недвижими имоти (НСНИ), съобщи Александър Бочев. „Това ще направи пазара по-прозрачен, по-коректен и професионален, ще бъде в по-голяма услуга на клиентите и ще позволи на брокерите да вършат по-качествено работата си“, отбеляза той.

Регулацията на брокерската професия ще даде яснота кой е на пазара, как работи, при какви условия може да се работи, така че на пазара да участват професионалисти с достатъчно висока квалификация, която поддържат постоянно, за да осигурят правилната консултация на своите клиенти, каза Светлана Георгиева, заместник-председател на УС на НСНИ. Тя посочи, че в брокерския бранш съществува съгласие относно необходимостта от лицензиране на брокерите и на агенциите за недвижими имоти, изискването всеки брокер да има право да работи само към една агенция, нуждата от задължителни годишни обучения, задължителна професионална отговорност и етични правила за всички работещи.

Ябълката на раздора – регулация чрез браншова камара или от държавата

Големият спор е кой да регулира дейността на посредниците при сделки с недвижими имоти – камара или държавен орган. Според Георгиева регулацията на бранша трябва да се осъществява от самия бранш, защото така нелоялните практики биха могли да бъдат допълвани и доразвивани.

„ИТН подкрепя регулацията на брокерската дейност да се осъществява от браншова камара, а не да бъде възложена на държавен орган“, каза Александър Рашев, депутат от ИТН и вносител на един от законопроектите за регламентиране на дейността на посредниците при сделки с недвижими имоти, подкрепян от НСНИ. В парламента е внесен и друг законопроект на ГЕРБ-СДС, който се припокрива в основните си положения с този на ИТН, каза Рашев и допълни, че спорният момент е именно кой да регулира брокерската дейност.

Има предложения регулацията да бъде възложена на Комисията за защита на потребителите (КЗП) или на Агенцията по вписванията, стана ясно по време на дискусията.

Според Рашев дебатът трябва да бъде изнесен в работна група, за да се чуят мненията на всички, не само на агенциите за недвижими имоти, а и на потребителите, Комисията за защита на потребителите (КЗП) и на държавата. „Целта е да се намери най-доброто решение за регулацията на този бизнес“, отбеляза той.

Почти всички професии, близки до брокерската, се регулират чрез браншови камари – строители, архитекти, оценители, посочи Александър Бочев. Според него не съществува алтернативен метод за регулиране на брокерския бранш от държавен орган, който да е достатъчно компетентен и с достатъчен финансов и кадрови ресурс, за да следи сложните процеси в бранша.

През последните 30 години алтернативата брокерската професия да се регулира от държавен орган винаги е съществувала, отбеляза Иван Велков, председател на Българската фасилити мениджмънт асоциация (БГФМА). „Очевидно няма желание за такъв ангажимент от държавата, тъй като той е изключително трудоемък. Освен това пазарът на недвижими имоти е много динамичен и няма добри примери, в които държавата да е достатъчно бърза и гъвкава, за да отговори на пазарните очаквания“, коментира той.

Относно опасенията, че създаването на браншова камара може да доведе до узурпиране на бизнеса с имоти и на ръководството на целия бранш участниците в дискусията отбелязаха, че се предвижда нейните органи да функционират на мандатен принцип, а в учредителното ѝ събрание могат да участват не по-малко от сто души, т.е. неин учредител може да стане всеки, който има отношение към създаването на правилата.