В София вече почти няма квартали със средни цени на жилищата под 2000 евро на квадрат

Цените на жилищата в София са се повишили с около 18% на годишна база през първото тримесечие на 2025 г., а в някои квартали ръстовете надвишават 20%, сочат данни на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties. Темпът на нарастване е съпоставим с този от втората половина на предходната година, когато пазарът се ускори значително, допълва компанията.

„2025 г. е една от най-силните години за жилищния пазар, която сме наблюдавали за последните над 20 години от развитието на нашата дейност. И като запитвания, и като брой сключени сделки тя поставя рекорди през първите си три месеца. Още от първите дни на годината купувачите твърдо се върнаха на пазара и бяха готови да сключват сделки, а пазарът се характеризира с масово търсене в цялата страна и бързо усвояване на наличното предлагане, колкото и малко да е то в момента“, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

Източник: Bulgarian Properties

„Причините са много, но най-силен ефект оказва наличното банково финансиране, което все още е при много ниски лихвени проценти“, допълва тя. „Приемането ни в еврозоната също оказва влияние, тъй като хората искат да вложат средствата си в имоти, преди това да се случи и евентуално цените да нараснат още, а продавачите изчакват и това променя баланса на пазара в посока недостатъчно предлагане, а то от своя страна също държи цените високи“, отбелязва Стойкова.

Средните цени в София преминаха прага от 2000 евро на квадрат

Средната цена на закупените през първото тримесечие на 2025 г. жилища в София е достигнала 2080 евро на кв.м, преминавайки символичната граница от 2000 евро, сочат данните на Bulgarian Properties. Това представлява 18,1% ръст на годишна база.

Източник: Bulgarian Properties

Средната обща цена на закупените апартаменти се е повишила до 150 хил. евро. За сравнение, през 2020 г. средната цена за покупка на апартамент в столицата беше 100 хил. евро, което означава увеличение от 50% за пет години.

Средните цени на жилищата в някои от най-търсените квартали в София са:

• Кръстова вада – 2200 евро на кв.м

• Манастирски ливади – 2300 евро на кв.м

• Зона Б-5 и широк център – около 2200 евро на кв.м

• Банишора – 1980  евро на кв.м

• Малинова долина – 1720 евро на кв.м

Тези цени са формирани предимно от ново строителство, което доминира търсенето и предлагането на пазара. Почти няма квартали с цени под 2000 евро на кв.м, а под 1500 евро на кв.м не се срещат дори в най-крайните и непредпочитани райони.

Достъпността на жилищата се влошава, но остава около средната

Стойността на коефициента на достъпност на Bulgarian Properties към първото тримесечие е 1,20, което показва влошаване на достъпността и връщане на нивата от края на 2022 г. в разгара на инфлацията. Все пак достъпността остава на средното ниво, около което се движи в годините след голямата финансова криза, отбелязва компанията.

Източник: Bulgarian Properties

Средната работна заплата в София за периода по данни на НСИ е 3386 лв., което означава, че за закупуване на 1 кв.м жилищна площ в София са нужни 1,2 средни месечни заплати. За сравнение, през 2008 г. бяха нужни 3,4 заплати за същата площ.

Най-търсени са двустайните апартаменти

През първото тримесечие делът на двустайните апартаменти, които са били продадени, достига 78% (при средни нива около 60%), а на тристайните спада до 20%, сочат данните на компанията за сключените сделки.

Тя обяснява това с много активен инвестиционен пазар, при който двустайните апартаменти са предпочитани. Основният принос за ръста в обемите сделки идва именно от покупките на двустайни апартаменти с цел инвестиция. Тези сделки се сключват най-вече със сгради в процес на строителство, включително и на много ранен етап.

Източник: Bulgarian Properties

Сделки се сключват предимно с жилища ново строителство, но наред с тях се купуват и разнообразни други имоти. Например, напоследък са се активизирали покупките на етажи от къщи, които преди това са били сред по-непредпочитаните типове имоти, показват наблюденията на Bulgarian Properties.

При налично предлагане се сключват сделки със стара тухла и панелни апартаменти. Търсенето на къщи в крайградските райони също остава налично, но поради високите им цени, може да се каже, че там има известно забавяне, допълват от компанията.

За сметка на това апартаментите в сателитни на София градове се радват на много голям интерес поради липсата на такова предлагане и възможностите, които този тип имоти предлага. Инвестиция с по-нисък бюджет в качествени проекти, чиито цени биха били двойно по-високи в София, както и поради отличната комбинация на удобствата на малкия град и близостта до столицата е предпочитана, се казва в доклада.

Ниските лихви поддържат търсенето

Наличното банково финансиране оказва силен ефект върху жилищния пазар. Данните на БНБ за отпуснатите жилищни кредити сочат, че средният лихвен процент продължава да бъде на исторически най-ниски нива – под 2,5%. В България, за разлика от много други държави, нямаше промяна на лихвените нива дори по време на ускорената инфлация, което задържа пазара в цикъл на растеж, отбелязват от Bulgarian Properties.

Източник: Bulgarian Properties

Същевременно, липсата на инвестиционни алтернативи и нулевите лихви по депозитите правят инвестицията в имот най-сигурна и печеливша, допълва агенцията.

Оттав очакват приемането на България в еврозоната да отпуши пазара, като предстои да се види точно в каква посока. „Очакваме хората да се успокоят и да добият сигурност в спестяванията и активите си, след което да започнат да взимат решения за тях. Тези решения ще бъдат базирани на тенденциите на пазара, на това как ще се промени кредитирането и дали ще има по-високи лихви или поне промяна в начина на формирането им. При всички случаи, това ще бъде добре за пазара, който в последните години оперира под натиска на различни стресиращи фактори и расте по-бързо от очакванията ни“, се казва в доклада.