Финансовият сектор в Европа прави жилищата по-скъпи и това е политическа бомба със закъснител

„Жилищната криза в момента е не по-малка заплаха за ЕС от Русия“, заяви неотдавна кметът на Барселона Хауме Колбони. „Рискуваме работническата и средната класа да стигнат до заключението, че демокрациите им са неспособни на решат най-големия им проблем“, допълни той.

Не е трудно да се разбере откъде идва Колбони. От Дъблин до Милано местните жители редовно установяват, че половината от доходите им са погълнати от наеми, а притежаването на собствен дом е немислимо за повечето от тях. Големите градове отчитат безконтролен ръст на цените на жилищата, а в някои от тях средногодишният ръст на наемите надхвърля зашеметяващите 10%. Хората са принудени да живеят във все по-несигурни и тесни жилища, а бездомничеството нараства бързо, пише британският вестник Guardian.

Както твърди Колбони, жилищният проблем е в основата на нарастващото политическо лишаване от права в континентална Европа. Кризата подхранва крайната десница, свързана, например, с подкрепата за „Алтернатива за Германия“ в Германия и неотдавнашната победа на нидерланската антиислямска Партия на свободата.

Жилищата се превърнаха в основен двигател на неравенство,

като засилват разделението между тези, които притежават активи, и тези, които не притежават, и засягат несъразмерно малцинствените групи. Далеч от това да предлагат сигурност и безопасност, за много хора жилищата са основна причина за страдание и отчаяние.

Но не всички страдат. Докато лишава обикновените хора от удобен и достоен живот, жилищната криза пълни джобовете на малък брой хора и институции. През последните десетилетия в цяла Европа се разиграва една и съща история, макар и по много различни начини – властта се пренасочва към онези, които печелят от жилищата, и се отнема от онези, които живеят в тях.

Най-яркото проявление на тази промяна е мащабното притежаване и контрол на жилища от финансови институции, особено след световната финансова криза през 2008 г. През 2023 г.

1,7 трлн. долара от недвижимите имоти в света са се управлявали от институционални инвеститори

като компании за частни капиталови инвестиции, застрахователни компании, хедж фондове, банки и пенсионни фондове, в сравнение с 385 млрд. долара през 2008 г. Подтикнати от либералната парична политика, тези участници намират жилищата в Европа за особено доходоносен и сигурен „клас активи“. Покупките на жилищни имоти в еврозоната от институционални инвеститори са се утроили през последното десетилетие. Какво казва базирана в Лондон компания за управление на активи: „Инвеститорите в недвижими имоти с експозиция към европейски жилищни активи са котките, които получиха сметаната“, като жилищата генерират „по-силна коригирана към риска възвръщаемост от всеки друг сектор“.

Мащабът на институционалната собственост на някои места е зешеметяващ. В Ирландия почти половината от всички жилища, построени от 2017 г. насам, са закупени от инвестиционни фондове. В Швеция делът на частните апартаменти под наем, чиито собственици са институционални инвеститори, е нараснал до 24%. В Берлин жилищни активи на стойност 40 млрд. евро са включени в институционални портфейли, 10% от общия жилищен фонд. В четирите най-големи нидерландски града една четвърт от жилищата, продадени през последните години, са били закупени от инвеститори. Дори във Виена, град, който е широко известен с големия си субсидиран жилищен фонд, институционални играчи вече инвестират във всеки десети жилищен обект и в 42% от новите частни жилища под наем.

Не всички инвеститори са еднакви. Но когато целта е да се печелят пари от жилища, това може да означава само едно – цените се повишават. Както посочва Лейлани Фарха, бивш специален докладчик на ООН, инвестиционните фондове имат „възложено задължение“ да увеличават максимално възвръщаемостта за акционерите, които често включват пенсионни фондове, на които разчитат обикновените хора. Затова те правят всичко възможно да повишат цените и да намалят разходите, включително чрез „реновикция“ (използване на ремонта като претест за повишаване на наемите), недостатъчна поддръжка и въвеждане на наказателни такси. Когато гигантът сред компаниите за частни капиталови инвестиции Blackstone придоби и реновира жилища в Стокхолм, той увеличи наемите на някои от тях с до 50%, както установява географът Брет Кристофърс. „Зелените“ ремонти в името на устойчивостта също са все по-често срещана тактика.

Корпоративното завладяване на жилищата не е възникнало от нищото.

Десетилетия на приватизация, либерализация и спекулации на жилищния пазар позволиха на финансовия сектор да засили контрола си върху европейските домакинства. От 80-те години насам в страни като Италия, Швейцария и Германия държавните апартаменти бяха масово прехвърлени на частния пазар. В Берлин, например, огромни пакети от общински жилища бяха продадени за една нощ на големи корпорации. С една сделка Deutsche Wohnen купи 60 хил. апартамента от града през 2006 г. за 450 млн. евро, или само 7500 евро на апартамент.

С отпадането на ролята на социалните държави в осигуряването на жилища много страни прибегнаха до намеси от гледна точка на търсенето като либерализиране на ипотечните кредити. Това подхрани широко разпространена спекулация, повиши цените на жилищата и насърчи много високи нива на задлъжнялост на домакинствата. Последвалата финансова криза през 2008 г. предостави нови възможности за инвеститорите. Страни като Испания, Гърция, Португалия и Ирландия се превърнаха в съкровищница от „проблемни“ активи и ипотечни дългове, които можеха да бъдат изкупени на изгодни цени. Въпреки посвеместното опустошение, предизвикано от кризата, зависимостта на Европа от финансовия сектор за решения в областта на жилищата само се засили в следващите години.

С пренасочването на властта към инвеститорите и спекулантите и все по-голямата зависимост на правителствата от тях, тя беше отнета от местните жители. С цел да стимулират или „намалят риска“ на частните инвестиции правителствата в цяла Европа отслабиха защитата на наемателите, орязаха градоустройствените регулации и строителните стандарти и предложиха специални субсидии, безвъзмездни помощи и данъчни облекчения за субекти като тръстове за инвестиции в недвижими имоти. Една група по-конкретно понесе най-тежкия удар от това – наемателите. Техните наеми се увеличаха, условията им на живот се влошиха, а сигурността им беше подкопана. В Европа някои инвестиционни фондове директно допринесоха за изселването на наематели с по-ниски доходи и допуснаха изгонване на хора от домовете им.

Силните финансови участници се справиха отлично с представяето си като решение, а не като причина за сегашната криза. Те непрестанно налагат доминиращата в момента теза, че повече инвестиции в недвижими имоти са нещо добро, защото ще увеличат предлагането на така необходимите жилища. Blackstone, например, твърди, че играе „положителна роля в справянето с хроничния недостиг на жилища на континента“. Но данни сочат, че по-голямото участие на финансовите пазари не е увеличило общата жилищна собственост или предлагането на жилища, а вместо това е повишило цените на жилищата и наемите.

Проблемът е, че институционалните инвеститори не се интересуват от строителството на жилища.

Значителното увеличаване на предлагането е в пряк конфликт с технте интереси. както признава мениджър на активи, недостигът на жилища е нещо лошо за местните жители, но „благоприятно за паричните потоци“. Президентът на Blackstone признава, че „големите предупредителни знаци в сектора на недвижимите имоти са капиталът и крановете“. С други думи те се нуждаят от недостиг, за да поддържат високи цени.

Когато корпоративният капитал инвестира в строителството на нови жилища, те, разбира се, ще бъдат максимално доходоносни. Градове като Манчестър, Брюксел и Варшава преживяват разпространение на жилищни продукти с висока печалба като микроапартаменти, жилища, построени с цел отдаване под наем, и жилища за съжителство. Проектирани с изричната цел да оптимизират паричните потоци, те са недостъпни и неподходящи за повечето домакинства. Common Wealth, мозъчен тръст, съсредоточен върху собствеността, установи, че секторът на жилищата, построени за отдаване под наем, подкрепен от частен капитал, който съставлява 30% от новите жилища в Лондон, обслужва предимно хора с високи доходи, които живеят сами. Семействата представляват едва 5% от наемателите на жилища, построени с цел отдаване под наем, в сравнение с една четвърт в сектора на частните жилища под наем като цяло. Тези скъпи корпоративни придатъци са ярко напомняне за неспособността на пазара да предостави жилища, които отговарят на нуждите и доходите на повечето хора.

Докато жилищата са в основата на политическото разочарование днес, по същата причина те се превръщат в основен фактор за мобилизация в цяла Европа. През октомври 2024 г. 150 хил. протестиращи преминаха по улиците на Мадрид с искане за действия. Някои правителства, включително тези на Дания и Нидерландия, въвеждат политики за възпиране на спекулантите.

Но капиталът в сектора на недвижимите имоти продължават да държи властта и да прави каквото си иска, включително като се възползва от вратички в законодателството и като лобира срещу политики, които застрашават печалбите му. През 2021 г. жителите на Берлин гласуваха в подкрепа на изземването и превръщането на апартаменти, притежавани от листнати на борсата собственици, в социални жилища. Но под натиска на имотното лоби политиците блокираха това предложение. Същата година Blackstone, най-големият собственик на недвижими имоти в Испания с 40 хил. жилища, се противопостави на плановете за налагане на цел от 30% за социални жилища в институционалните портфейли. Борбата срещу огромната структурна власт на имотните компании ще бъде трудна.