Рияд охлажда имотния си пазар, за да привлече чужденци от Дубай

Саудитска Арабия прави значителни промени на имотния си пазар, докато престолонаследникът Мохамед бин Салман се стреми да реши едно от най-големите препятствия пред Рияд – имотната криза, която вреди на способността на страната да се конкурира с финансови центрове като Дубай и Абу Даби, пише Bloomberg.

От безпрецедентно петгодишно замразяване на наемите до четирикратно увеличаване на данъците за насърчаване на строителството на повече жилища и офиси, реформите се въвеждат бързо, всички с цел да подобрят качеството на живот в град, който принцът постави в центъра на програмата си за диверсификация Vision 2030.

Сграда в строеж в Рияд през август. Снимка Zhe Ji/Getty Images

Местните саудитци, които не могат да си позволят цените на жилищата, играят централна роля в усилията на правителството и отдавна са от ключово значение за стратегията му да създаде по-просперираща икономика. Този път са въвлечени и други групи – международни конгломерати и чуждестранни таланти.

Способността за привличането им е от ключово значение във виждането на Саудитска Арабия за разширяване в области като частното кредитиране, изкуствения интелект и алтернативните инвестиции. Цените на апартаментите в Рияд почти са се удвоили през последните пет години, сочат данни на консултантската компания Knight Frank. Градът не упява да осигури съвременни жилища с включени удобства в достатъчно голям мащаб за корпоративните ръководители, от които се нуждае, за да се конкурира като международен хъб.

„Когато наемите станат 40% от доходите, а не 15% или 20%, градът губи конкурентоспособност“, казва Елиас Абу Самра, главен изпълнителен директор на Rafal Real Estate Development. „Индустрията на недвижимите имоти трябва да се превърне в платформа за „Визия 2030“, а не в спирачка“, допълва той.

През последните месеци Рияд започна да хвърля всички ресурси в нарастващия пазар в стремежа си да спре това, което самият Мохамед бин Салман нарече недопустимо повишаване на цените.

През първата половина на тази година наемите на апартаменти в Рияд са се повишили с 15%, а цените на вилите са нараснали с 8 на сто, сочат данни на консултантската компания CBRE Group, като натискът се усеща както от местните жители, така и от чужденците.

Жилищата под наем в затворени комплекси с магазини, басейни, спортни зали и без дрес код обикноено имат дълги списъци с чакащи, а цените варират от 4000 до 6000 долара на месец за обикновен двустаен апартамент.

Макар че има и по-евтини жилища, голяма част от предлагането в Рияд се състои от по-стари имоти. Брокер, който неотдавна търсил жилище за главен изпълнителен директор в Рияд, казва, че не успели да намерят това, което търсел въпреки дългото проучване.

Цените нарастват и в Обединените арабски емирства, особено в Дубай, където цените на жилищата са се повишили със 75% от края на 2019 г. насам сочат данни на консултантската компания JLL. Но за разлика от Рияд Дубай и Абу Даби имат голямо предлагане на мезонети, вили и апартаменти, снабдени с луксозни удобства в широк диапазон на продажните и наемните цени. Търсенето на имоти в Дубай нарасна от 2020 г. насам благодарение на начина, който правителнството се справи с пандемията, и либералните визови политики, които привлякоха чуждестранни купувачи.

Сайтът за обяви Bayut показва двустайни апартаменти в кули във финансовия център на Дубай, които се наемат на цени, започващи от около 3000 долара на месец.

За част от проблемите на имотния пазар Рияд сам си е виновен поради целите за растеж на населението до 10 млн. души до 2030 г. спрямо около 8 млн. в момента, като в същото време се привлекат стотици нови фирми, които да установят централите си в столицата. Компаниите предлагат данъчни облекчения и обещаха по-лесна комуникация на играчи като държавния инвестиционен фонд, оценяван на почти 1 трлн. долара, ако се ангажират да установят регионални централи в Рияд.

По-добрите и евтини жилища засега може да не са достатъчни за привличане на чуждестранни служители. Чужденците често казват, че Рияд предлага ограничен избор на училища и здравни грижи, въпреки че градът работи, за да предложи нови варианти и дори отвори метро.

Петгодишното замразяване на наемите вече помага за придвижване на оферти за преместване на клиенти на AstroLabs, която съдейства на компании да се установят в Саудитска Арабия, казва Алекс Никълс, директор по разрастването в компанията.

Но някои анализатори предупреждават, че замразяването може да донесе нежелани резултати в дългосрочен план, като предизвика спад на инвестициите в имоти. SNB Capital вижда негативи за строителните компании и тръстовете за инвестиции в имоти с наемни жилища.

Станция Каср Ал-Хокм от новата метро линия. Снимка: Bloomberg LP

„Това е пътят към катастрофа, ако се опитате да се справите или да манипулирате наемите директно“, казва икономистът от UBS Group Матиас Холши пред Bloomberg Television. Има „други мерки с ограничено въздействие, които все пак може да забавят ръста на наемите“, допълва той.

Дори преди последните ходове имотният пазар в Рияд започна да показва признаци на охлаждане, тъй като стана по-недостъпен. Предлагането също се увеличава.

Макар и не толкова забележима като замразяването на наемите, но вероятно по-силна реформа напоследък е промяната от престолонаследника на правилата около празните терени в Рияд.

Саудитска Арабия шокира сектора тази година с нов данъчен режим, според който всеки с над 5000 кв. м неразработена земя в райони с висок приоритет ще трябва да плаща четири пъти по-висок годишен данък до 10%, ако не започне да строи. Кралството наложи и данък от 5% върху земя с празни или неизползвани сгради.

Очаква се тези действия, взети заедно, да увеличат предлагането на земя, жилища и офиси.

„През последните десет дни с нас се свързаха най-малко петима големи земевладелци, които поискаха от нас да строим заедно“, казва Зиад Ел Чаар, главен изпълнителен директор на Dar Global, която има големи проекти в Саудитска Арабия и е също международен партньор на Trump Organization.

Небосводът над Рияд и новата метролиния. Снимка: Bloomberg LP

Въпросът сега е как очакваната вълна от нови проекти ще бъде финансирана при сегашните икономически условия – миналата седмица Саудитска Арабия увеличи над два пъти прогнозата си за дефицита през 2025 г., а банките са изправени пред затегната ликвидност и по-бавен ръст на кредитирането.

Това може да отвори добри възможности за частния кредит и фондовете за инвестиции в недвижими имоти, компаниите за частни капиталови инвестиции и семейните офиси да навлязат с финансиране.

„Заради ограниченията за капацитета ще има по нещо за всички“, казва Марк Пинто, глобален ръководител на отдела за частно кредитиране в Moody’s Ratings.