Имотната треска в Дубай кара предприемачите да наберат дълг за 6 млрд. долара

Строителните компании в Обединените арабски емирства набират милиарди долари чрез нарастващ арсенал от инструменти за финансиране – от ислямски облигации до частни кредити, възползвайки се от един от най-дългите периоди на силен растеж на пазара на недвижими имоти в страната от Персийския залив от години, пише Bloomberg.

Събрани от Bloomberg данни сочат, че само емитирането на доларови облигации и сукук облигации е нараснало над 12 пъти до 6 млрд. долара от 2021 г. насам, което показва колко широк достъп до пазара са получили строителните компании за кратко време.

Компании, които някога бяха неизвестни на международните дългови капиталови пазари, включително Arada Developments, Binghatti Holding и Omniyat Holdings, сега са редовни емитенти на сукук, присъединявайки се към гиганти като Emaar Properties, Aldar Properties и DAMAC Properties.

Още нови имена като Samana Developers планират да тестват капиталовите пазари, а Arda дори обмисля конвертируеми сукук, което е рядко срещано явление в регион, който все още е нов в областта на финансирането, свързано с акции.

Много компании бързат да наберат още средства за закупуване на терени, тъй като конкуренцията да си осигурят най-добрите локации в ОАЕ се засилва. Настъплението им в нови сегменти на кредитния пазар подчертава нарастващата роля на местните и международните облигационни инвеститори в недвижими имоти в Дубай. Цените на жилищата в града вече нараснаха с над 70% от 2019 г. насам и се повишават също в Абу Даби и Шарджа.

Строителните предприемачи в ОАЕ увеличават емитирането на доларови облигации. Графика: Bloomberg LP

Но активното емитиране е създало нарастващ брой кредити с настъпващ падеж, като около 8 млрд. долара са дължими до 2030 г. Някои анализатори отбелязват нарастващи рискове от продължителния бум в Дубй, въпреки че според повечето фундаментите в сектора засега остават стабилни. Емирството продължава да отбелязва рекордни предварителни продажби и силни потоци от богати чуждестранни купувачи, което повишава рентабилността и паричните буфери на строителните компании.

„Търсенето на имотни облигации и сукук в ОАЕ вероятно няма да изчезне в близко бъдеще“, казва Апостолос Бантис, управляващ директор на консултантската компания за инструменти с фискирана доходност Union Bancaire Privée. „Световните инвеститори продължават да бъдат привлечени от по-висококачествени строителни компании, предлагащи доходност, която се отличава в сравнение с развитите пазари“, допълва той.

Строителните предприемачи в ОАЕ са изправени пред облигации за 8 млрд. долара с настъпващ падеж до 2030 г. Графика: Bloomberg LP

В същото време глобалното забавяне, безредиците в региона и спадът на цените на петрола може да подкопаят доверието и да изложат на риск някои купувачи на жилища, ако строителна компания изпита затруднения при изпълнението на проектите си. Вълната от ново предлагане на имоти накара Fitch Ratings да прогнозира „умерена корекция“ в края на 2025 и през 2026 г.

UBS Group предупреди, че рискът от балон в Дубай е нараснал от 2022 г., въпреки че градът все още не попада в категорията „висок риск“ на банката благодарение на високите доходи от наеми и сравнително достъпните цени на жилищата.

На дълговите пазари потокът от нови сделки с имотен сукук може да тестват апетита на пазара, особено като се има предвид, че инвеститорите се опитват да избегнат прекомерна експозиция към един сектор. Фади Генди, мениджър на портфейла с инструменти с фиксирана доходност на Arqaam Capital, казва, че големият обем от сделки тази година е довел до някои признаци на умора на инвеститорите, което личи и от факта, че някои от последните сделки се търгуват под цената на повторното им предлагане и с по-високи премии за нови емисии.

„Това е очаквано след големия обем, достигнат от сектора тази година, който е съсредоточен в няколко компании“, отбелязва той.

Нищо от това не възпира строителните компании, които искат да наберат средства в краткосроен план. За мнозина частното кредитиране се превърна в жизненоважен нов източник на ликвидност, тъй като традиционните банки достигат лимитите на експозицията си към имотния сектор.

Omniyat се обърна към Nomura за частен кредит в размер на 100 млн. долара по-рано тази година, а специалисти по частно кредитиране казват, че по-голямата част от търсенето в ОАЕ в момента идва от строителни компании.

„Банките достигнаха лимит за сектора и отдават приоритет на отпускането на кредити на големи, подкрепяни от правителството строителни компании“, казва Дейвид Бекет, ръководител на отдела за създаване и развитие на бизнеса в Близкия изток в компанията за управление на активи SC Lowy. „Това оставя частните строителни компании с недостатъчно финансиране, но те обелязват висока възвръщаемост и са готови да плащат частни кредитни спредове“, допълва той.

Някои фирми поглеждат отвъд дълговите пазари към потенциални листвания, въпреки че все още не са обявени окончателни планове. Binghatti, Samana и Arada са сред тези, които обмислят възможни първични публични предлагания.

Генди би разгледал увеличаването на IPO-тата като положителна промяна, не само защото би могло да доведе до свежи капиталови инжекции, а и защото би повишило прозрачността на корпоративното управление. Един от основните рискове, които трябва да се наблюдават, е дивидентната политика, за да се гарантира, че строителните компании поддържат достатъчни буфери за евентуални бъдещи спадове. Инвеститорите са запознати с колебанията в сектора на недвижимите имоти в Дубай. Damac Properties беше приватизирана през 2022 г. с голяма отстъпка от първоначалната им цена при листването.

Въпреки потенциалните предизвикателства инвеститорите и предприемачите в областта на недвижимите имоти разчитат на запазване на търсенето, отчасти защото чужденците продължават да се стичат в Дубай и близките емирства.

Генди подчертава, че фундаменталните показатели в сектора в краткосрочен план остават непроменени и опасенията от потенциално пренасищане на пазара през 2026 и 2027 г. може да са преувеличени, тъй като реалните нови проекти обикновено не отговарят на прогнозите.

„Въпреки това, ако има по-сериозна корекция, бихме очаквали да видим известно разминаване в пазарните цени между различните емитенти в недвижимите имоти поради разликите в техните бизнес модели, оперативни и финансови показатели“, казва Генди за облигациите, които строителните компании емитират.