ProLogis: България и Румъния държат добри карти на пазара на складове

Базираната в САЩ ProLogis е най-големият строител, собственик и мениджър на дистрибуционни съоръжения в света, като притежава или управлява близо 49 млн. кв. м индустриални площи в Северна Америка, Азия и Европа. Компанията влиза в състава на индекса S&P 500.

Състоянието и тенденциите на пазара на индустриални площи и плановете на компанията за Централна и Източна Европа обсъдихме с Влад Думитреску, представител на Prologis за Румъния.

- Г-н Думитреску, пазарът на индустриални площи отчете положително развитие през 2007 г. в глобален мащаб (наемите на първокачествени площи се повишиха средно с над 6% в света през годината). Очаквате ли този ръст да продължи или кредитната криза ще засегне сектора?

Вярвам, че глобалният пазар на индустриални площи ще продължи да се развива много добре. Много икономики нарастват бързо, производственият сектор се разширява както никога досега, увеличават се международната търговия и чуждестранните инвестиции в транспортна инфраструктура.

Индустриалните имоти са сегмент с висока степен на стабилност. В повечето случаи логистичните обекти се строят в отговор на реално търсене на пазара. В другите случаи те се развиват вследствие на цялостен анализ на пазара, който се опитва да идентифицира потенциала на нововъзникващите пазари.

- Какво развитие на сектора очаквате по-конкретно в Централна и Източна Европа (ЦИЕ)?

Централна и Източна Европа вероятно ще стане една от следващите горещи точки в сегмента на индустриалните имоти. Някои от слабите места на региона са свързани с инфраструктурата, но пазарът има реален потенциал за ръст. Пазарите в ЦИЕ още не са достигнали нивото на търсене и развитие на западните, но еволюцията, която претърпяха през последните четири години, е изключително окуражаваща. Влизането в ЕС означаваше за много от тях достъп до фондове и добавена стойност, що се отнася до чуждестранните инвестиции.
 
Клиентите основно се интересуват от съвременни ефективни дистрибуционни съоръжения, със стратегическо местоположение, в близост до важни национални маршрути и с много функционалности, направени съгласно техните изисквания. Все повече компании, особено от секторите на технологиите, автомобилите, търговията, бързооборотните стоки и модата, се интересуват от проекти по поръчка (build-to-suit), които се проектират и строят съгласно спецификации от клиентите. Именно затова ProLogis планира да продължи да инвестира в този тип проекти.

Друга тенденция е свързана със зеленото бъдеще на сградите. Това отчасти се налага от директива на ЕС, която влиза в сила в началото на 2009 в Полша. Тя задължава компаниите да изложат на публичен показ енергийните показатели на своите индустриални сгради. Това ще е първата законова мярка, която насочва сградите към устойчиво развитие.

- Планира ли ProLogis да навлезе в България и ако да, кога?

Стратегията на ProLogis за региона на ЦИЕ е да развива вече установените центрове. Вярваме, че един глобален бизнес трябва винаги да бъде придружен от локална консолидация и основната ни цел е да развиваме оптимално съществуващите центрове на ProLogis в ЦИЕ. Въпреки това, винаги следваме желанията на клиентите и затова обръщаме сериозно внимание на другите страни от ЦИЕ, защото целият регион показа невероятно развитие през последните няколко години.

- Пазарът на индустриални площи в София е сред десетте топ локации в Европа, що се отнася до ръст (средният ръст на наемните нива е 9% по данни на Cushman & Wakefield)? Очаквате ли този ръст да продължи?

България е много интересна страна в момента, защото расте не само пазарът на индустриални площи, но и икономиката като цяло. Една развиваща се страна привлича инвеститорите и това означава, поне от гледна точка на компания в сферата на индустриалните имоти, търсене на складови и дистрибуционни площи. Това е верижна реакция, която може най-вероятно да доведе до ръст.

- Има ли прилики между пазарите на индустриални площи в България и Румъния? Какви са различията? Кои, според Вас, са основните предимства и недостатъци на двата пазара? Кои са ключовите фактори, поради които инвеститорите избират да инвестират в тях?

Икономическото развитие, регионалната инфраструктура, комбинацията от силно търсене на съоръжения от най-високо качество и недостиг на качествено предлагане са основните фактори, когато се взема решение да се инвестира на даден пазар. Румъния и България са много подобни от тази гледна точка: и двете страни се присъединиха скоро към ЕС, и двата са нововъзникващи пазари, имат достъп до Черно море, предлагат по-ниски разходи в сравнение с наличните в западните страни, а качеството на услугите и продуктите е конкурентно. Също така и двете срещат сходни трудности с инфраструктурата и факта, че имат само един или два основни града, които функционират като логистични центрове.

- Достатъчни ли са по-евтиният труд и площи, за да привличат повече производители и оператори на складови площи в Румъния и България в бъдеще?

Развитието на западните пазари означава също и нарастване на заплатите и цените на имотите. Има много големи играчи в редица сектори, които преместиха операциите на изток именно заради тези две причини. Като най-нови членки на ЕС, Румъния и България предлагат много атрактивен микс: по-ниски нива на заплатите и цени на имоти в комбинация с известна степен на икономическа сигурност благодарение на статута им на членки на ЕС. За момента и в близко бъдеще този микс е добра карта за игра. Въпреки това тези две страни ще достигнат точка, където ще бъдат на подобно ниво с останалите, по-развити членки на ЕС. Макар и това да е повод за радост, те ще трябва да потърсят други начини, за да привлекат икономически ръст.

- ProLogis предпочита да строи или да купува имоти?

ProLogis е най-големият строител на индустриални обекти в света. Към 31 март имахме приблизително 2,59 млн. кв. м собствени площи в ЦИЕ и 769 хил. кв. м в процес на изграждане, оценени на между 695 млн. и 710 млн. долара. В обхвата ни на дейност влиза избор на терен, покупка на земя, строителство, инвестиране, маркетинг, управление на имоти. Парковете на ProLogis се намират на стратегически места.

- ProLogis European Properties планира значителни инвестиции в Европа. Бихте ли казали какви са плановете на компанията в близко бъдеще и кои са пазарите, към които се насочва?

Към момента са концентрираме върху още проекти в ЦИЕ. Присъстваме в Румъния, Унгария, Словакия, Чехия и Полша. Тъй като повечето от тези пазари (с изключение на Полша) са все още много млади и не са наситени с достатъчно предлагане на индустриални площи, ProLogis ще насочи усилията си към налагането на голяма мрежа от дистрибуционни центрове тук. Последно компанията навлезе в други части на света – наскоро подписахме споразумения за джойнт венчър в Индия и в страните от Съвета за сътрудничество в Персийския залив.