Жилищният пазар в София: Край на еуфорията

На пазара в София има реална необходимост от жилища, тъй като млади хора продължават да се установяват в столицата. Очаква се обаче до две-три години за първи път в историята на града населението да започне да спада, а това ще доведе и до намаляване на фундаменталното търсене на имоти. Това стана ясно по време на бизнес закуска, организирана от сайта Imoti.net, който е част от Investor Media Group.

„Данните на НСИ сочат, че през последните години населението на София нараства с около 2000 души, докато преди десет години увеличението беше с 15 хил. души. Това има своето обяснение назад във времето, тъй като през 1997 г. беше отчетена най-ниската раждаемост в България. Сега тези хора трябва да създават семейства и да купуват имоти“, отбеляза Георги Павлов, който доскоро бе изпълнителен директор на имотната агенция „Адрес Недвижими имоти“.

Той посочи, че София все още не е достигнала не само цените от предишния бум на имотния пазар, но и броя на сделките, който е почти два пъти по-малък. „Това се случва при положение, че имаме ръст на населението, двукратен ръст на доходите и двукратен спад на лихвите. Погледната от тази перспектива, ситуацията на пазара не изглежда розова“, каза Павлов. Неговата прогноза е, че следващият бум на пазара ще е с още по-малко сделки именно заради очаквания спад на населението на София.

Според него в момента за жилищния пазар се знае по-малко, отколкото преди 10 години, тъй като достоверната официална информация за пазара е недостатъчна. Павлов прикани Агенцията по вписванията да бъде по-точна в информацията, която предоставя за сделките с имоти (колко от тях са със земеделска земя и колко с жилищни имоти – къщи и апартаменти) и за ипотеките (колко от тях са за покупка, колко са рефинансиранията или повторно вписаните ипотеки след изтичането на 10-годишния срок). „Банките също трябва да започнат да публикуват данни за пазара – брой на новоотпуснатите ипотеки, средна цена на жилищата, които се финансират, среден процент, който финансират, както се случва в цял свят“, посочи Павлов. Според него тези данни ще дадат и по-добра представа за реалната ситуация на пазара.

Според Георги Шопов, председател на Управителния съвет на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП), еуфорията от предишните две години, когато сделки са се сключвали бързо и лесно, е отминала и сега се наблюдава задържане на цените и устойчивост на пазара. Данните на асоциацията са за ръст на цените между 3% и 5% през тази година. В същото време броят на сделките не намалява, но те се сключват по-трудно заради нарасналите изискванията на купувачите към жилището, инвеститора и финансирането, коментира още Шопов.

Той се върна към кризата през 2008 г., когато за няколко месеца цената на квадратен метър в София е нараснала от 530 на 1000 евро. „Сега наблюдаваме съвсем друга картина, цените се покачват нормално и плавно, ръстът се доближава до процента на инфлацията, което е тенденция в цял свят“, посочи Шопов.

Разширяване на периметъра

Периметърът на търсенето и предлагането на жилища ново строителство се разширява към северните и западните квартали благодарение на по-добрите цени там и развитието на инфраструктурата, показват наблюденията на имотната комапния Bulgarian Properties.

Според Добромир Ганев, председател на Национално сдружение недвижими имоти (НСНИ), някои купувачи се насочват към по-крайни райони, защото от една страна там са се появили по-качествени сгради с добър дизайн, функционалност и прилежащи площи, а от друга страна, защото инфраструктурата в някои атрактивни райони не отговаря на разрастването им. „Това наред с недоброто съотношение между цената в дадения квартал и наличната социална и инженерна инфраструктура, кара хората да търсят по-справедливи решения“, смята той.

Сред купувачите преобрадават млади хора, които се установяват в София и се нуждаят от жилище, както и двойки, обитаващи малки жилища, които се насочват към по-голям имот след разширяването на семейството им и собственици на панелни жилища, които могат да си позволят да ги заменят с имоти ново строителство, отбеляза Георги Шопов.

Качеството е било определящо при търсенето на имоти тази година, смята Николай Лазаров, началник управление „Индивидуално банкиране и алтернативни канали“ в Пощенска банка. Основно са се търсели по-големи жилища с площ от над 90 кв. м. Клиентите на банката са се съсредоточили върху нови проекти в райони с добра инфраструктура и с наличие на зелени площи.

Потребителите са предимно хора на възраст между 30 и 40 години със средни или над средните доходи между 1000 и 2000 лв. на месец, като голяма част от тях са имали самоучастие. „85% е средното финансиране, което правим. За разлика отпреди десет години сега хората не тръгват на 20-30-годишно пътешествие с банките без тяхно лично участие“, посочи Лазаров.

Според Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, увеличаването на доходите на населението, ниските лихви по ипотечните кредити и вътрешната миграция към големите градове са основните фактори, които движат пазара.Имотите ново строителство имат превес в предпочитанията на купувачите, които са предимно български граждани и това според Стойкова е здравословна ситуация. 

Пазарът извън София

Пазарът в Пловдив е бил активен през тази година, но купувачите са възприели изчаквателен подход заради силния ръст на цените. И тук обаче темповете се забавят – ако през 2018 г. цените на жилищата в града са се увеличили с 14%, тази година повишението е около 6%, сочат данните на Bulgarian Properties. Водещо в предпочитанията на купувачите е новото строителство.

Във Варна се наблюдава устойчиво нарастване на цените през последните години, като те остават по-ниски от тези през 2008 г. И тук доминиращо е новото строителство, като през последно време в града са се появили луксозни проекти за купувачи с по-високи доходи. „Варна малко изостана, но ще навакса и ще се движи бързо през следващите години“, смята Полина Стойкова.

При ваканционните имоти годината е била по-тиха, но през есента се наблюдава наваксване на темпото. „Купувачите се готвят за лято 2020 в собствен имот на морето“, коментира Стойкова. Доминиращи сред купувачите са българите. По данни на Bulgarian Properties 50% от купувачите в Слънчев бряг и Банско и 100% от тези в Боровец и Пампорово са наши сънародници.

Бизнес закуската в София е част от проекта „Годишни награди на Imoti.net”, който насърчава добрите практики в сектора и, който се осъществява с генералното партньорство на Пощенска Банка и подкрепата на Теленор, Бокони и Realtor Assitant Pro.