П. Илиев: Финансирането на имоти в строеж продължава за надеждни инвеститори

Петър Илиев е оперативен директор в кредитния посредник Кредитланд и финансист с 13 години опит в кредитното консултиране и посредничество при набавяне на банково финансиране. Той е бакалавър по „Международни икономически отношения“. През 2007 г. се присъединява към екипа на финансовия портал "Моите пари" и скоро след това избира кариера в прохождащия по това време бранш на кредитните посредници. Има интереси в областта на финансите, недвижимите имоти, статистиката и макроикономиката. Разработил е статистически регресионен модел за изследване на цената на жилищния кредит в България и влиянието на основни макроикономически и финансови показатели върху нея. Води потребителски обучения и семинари за кредитна култура и права на кредитополучателите у нас.

Затягат ли банките критериите за отпускане на ипотечни кредити почти един месец след въвеждането на извънредното положение у нас? 

Действително повечето банки подходиха предпазливо към настоящата извънредна ситуация и високата доза несигурност, която тя носи. Много важни въпроси при вземането на решение дали да се отпусне даден заем остават без отговор - колко време ще продължи извънредната ситуация и икономическата активност ще остане замряла, колко ще са регулярни доходите на кредитополучателите в обозримо бъдеще?

Ограниченията, които бяха въведени, касаят най-вече отпускането на кредити за клиенти, заети в най-засегнатите сектори от икономиката: туризъм, ресторантьорство, транспорт, търговия на дребно (без хранителни стоки и фармацевтични продукти), някои производства и други. За кредитоискатели с доходи от тези отрасли кредити се одобряват само след обстоен анализ на кредитоспособността и често се изисква допълнително обезпечение, с длъжник и прочие. Кредитите за българи, работещи в чужбина, бяха замразени в много банки, а и интересът от такива клиенти определено замря.

Въпреки тези ограничения за кредитоискатели с постоянни доходи от останалите отрасли ипотечни кредити продължават да се одобряват ежедневно без съществена промяна в лихвите и с малко по-високо изискване за самоучастие от клиентите. Ако досега повечето банки финансираха до 85% от пазарната стойност на жилищата, в момента се очертава тенденция максималното финансиране да е до 80%, т.е. да се изисква около 20% самоучастие.

Внимателни ли бяха банките в ипотечното кредитиране преди коронавируса, очаквате ли да изпитат затруднения с ипотечните си портфейли в настоящата ситуация?

Въпреки, че лихвените проценти през последните години непрекъснато падаха и конкуренцията се изостри, банките у нас запазиха консервативна политика по отношение на критериите за одобрение на ипотечни кредити. На банковия пазар така и не се появиха предложения за 100% финансиране от пазарната стойност на имотите и оферти тип „Без доказване на доход“, каквито изобилстваха през периода 2006-2008 г. Въпреки че банките финансираха имоти на етап „груб строеж“ (акт 14 и акт 15), това ставаше само след внимателно обследване на инвеститора или строителя и финансовите му възможности да доведе проекта до успешно въвеждане в експлоатация. Нашите наблюдения са и че през последните две години допълнително се затегнаха критериите за чиста кредитна история и липсата й се превърна в най-често срещаната причина за отказ на заем.

От друга страна осезаемо се повиши финансовата култура на клиентите, които теглят жилищни кредити през последните години, и много от тях имат заделени немалки буфери за непредвидени ситуации като тази. Предвид всичко това считам, че банките влизат в настоящата криза в много по-добра форма и с по-чист и сигурен портфейл от ипотечни кредити и няма да изпитат затруднения въпреки очакваното увеличение на безработицата и спад на доходите в много сектори.