Жилищата се оказаха лошо убежище за инвеститорите в САЩ

Предполагаше се, че жилищата под наем ще бъдат най-сигурното кътче на имотния пазар в САЩ. Оказва се, че не е така, пише Wall Street Journal.

Растящите лихви водят до спадане на балона върху цените на имотите. Апартаментите са поевтинели с 21% през миналата година, сочи индексът за цените на бизнес имотите на Green Street. Това ги поставя на второ място сред най-слабо представящите се категории имоти след офисите, които са изгубили 25% от стойността си. Институционалните инвеститори обикновено притежават по-малко самостоятелни семейни жилища, където цените са по-устойчиви до момента.

Книжата на листнати на борсата тръстове за инвестиции в имоти, специализирани в притежаването и управлението на жилищни сгради, следват стойността на основните си активи по пътя ѝ надолу. AvalonBay Communities и Apartment Income REIT Corp. са изгубили една трета от стойността си през последните 12 месеца.

За разлика от офисите и магазините жилищата изглеждаха сигурен залог по време на пандемията. Преходът към работа от разстояние и натрупаните спестявания от домакинствата накараха повече хора да си купят собствен дом или да се установят в имоти под наем. Необичайно високото търсене тласна цените нагоре и предизвика ръст на наемите.

През 2021 г., когато беше връхната точка на бума, наемите на професионално управлявани апартаменти се повишиха с почти 12%. Това беше над три пъти повече от средното ниво за петте години преди пандемията, показа докладът „Състояние на жилищния пазар в страната“ на Харвардския университет.

Парите се насочиха към апартаменти. Миналата година инвеститорите са вложили 294 млрд. долара в многофамилни жилища в САЩ, които се прибавят към рекордните 353,5 млрд. долара през 2021 г., сочат данни на консултантската компания Newmark Group. Тези нива са много над годишните норми в годините до пандемията.

Купувачи платиха твърде много, допускайки, че ще могат да повишат още повече наемите. Вместо това ръстът на наемите се очаква да се охлади до 4% през 2023 г., сочат прогнози на Newmark. Това е малко над дългосрочното средно равнище от 3%.

Инвеститорите, които купуваха жилищни сгради с краткосрочен дълг с плаваща лихва, сега са особено застрашени. Компанията за данни Green Street съобщи, че частният инвеститор в недвижими имоти Nitya Capital от Хюстън иска да продаде 38% от портфейла си, тъй като изпитва затруднения с по-високите разходи за обслужване на дълга си. Активите на Nitya бяха купени във връхната точка на цените през 2021 г., когато лихвите бяха рекордно ниски. По-скъпият дълг изтри паричните потоци, генерирани от някои активи на компанията.

Иронично търсенето на апартаменти все още изглежда добро, въпреки че много нови жилища предстои да излязат на пазара. Непродадените жилища на национално ниво са 4,6%, което е малко под дългосрочните норми. Силният пазар на труда означава, че хората ще продължат да плащат наемите си, а по-високите лихви по ипотеките означават, че много наематели ще останат в наемното си жилища по-дълго, тъй като жилищната собственост става по-недостъпна.

Инвеститорите бяха прави да смятат, че наемателите ще продължат да плащат сметките си. Но допусканията, че разходите по дълга ще останат ниски и че собствениците на имоти ще могат да определят цената на наемите не се оправдават. Докато офисите изпитват затруднения, защото се опразват, търговията с домове под наем просто стана твърде пренаселена.