Инвеститорите в САЩ очакват срив на офис пазара

Цените на офисите в САЩ се насочват към срив, а пазарът на бизнес имоти ще спада поне още девет месеца, сочи новото допитване Markets Live Pulse на Bloomberg.

Около две трети от 919 участници в допитването смятат, че офис пазарът в САЩ ще се възстанови едва след силен срив. Още по-голямо мнозинство от инвеститорите казват, че цените на бизнес имотите в САЩ ще достигнат дъното едва през второто полугодие на 2024 г. или по-късно.

Ще се възстанови ли офис пазарът в САЩ без сериозен срив? Графика: Bloomberg LP

Това е лоша новина за дълга на стойност 1,5 трлн. долара, свързан с бизнес имотите в САЩ, който по данни на Morgan Stanley е дължим до края на 2025 г. Рефинансирането му няма да е лесно, особено за около 25% от бизнес имотите, които са офис сгради. Индекс на Green Street на цените на бизнес имотите вече се понижи с 16% спрямо връхната му точка през март 2022 г.

Цените на бизнес имотите понасят тежък удар от агресивно затягане на паричната политика от Федералния резерв, която вдигна разходите за притежаване на имоти. Но кредиторите, които се стремят да намалят експозицията си, нямат твърде много привлекателни варианти, защото липсват много купувачи, които да са убедени, че пазарът е близо до дъното.

Очаква се цените на бизнес имотите в САЩ да продължат да намаляват. Графика: Bloomberg LP

„Никой не иска да продава при голяма загуба“, коментира Леа Овърбай, анализатор в Barclays. „Това са имоти, които дълго време няма нужда да се продават, а това означава, че притежателите им вероятно ще забавят продажбите, колкото могат“, допълва тя.

Към проблема се добавя и напрежението сред регионалните банки, които са притежавали около 30% от дълга по офис сградите към 2022 г., според доклад от март на Goldman Sachs. Депозитите в по-малки банки са намалели с близо 2% в 12-месечния период до август след колапса на Silicon Valley Bank и Signature Bank, показват данни на Фед. Това води до по-малко финансиране за банките и ограничава възможностите им за кредитиране.

Възможно е да минат години, преди повишаването на лихвите да бъде усетено от собствениците на бизнес имоти в САЩ, които Morgan Stanley оценява на общо 11 трлн. долара. Инвеститорите в офис сгради например често имат дългосрочно финансиране с фиксирана лихва, а наемателите им също може да са сключили дългосрочни наемни договори.

Наемни договори, които са в сила днес, ще трябва да бъдат коригирани към по-ниски очаквания за приходи едва през 2027 г., според изследване на Moody’s Investors Service, публикувано през март. Ако настоящите тенденции се запазят, приходите дотогава ще бъдат с 10% по-ниски спрямо днешните.

Дори да се стигне до сериозно и продължително забавяне на пазара на бизнес имоти в САЩ, включително с големи загуби на заеми от изпитващ силен спад офис сектор, Овърбай не е разтревожена, че това ще застраши общата стабилност на пазара. Имотният сектор е голям, но дългът е разпределен сред достатъчно широк набор от инвеститори, за да поеме загубите, отбелязва тя.

Освен от високите лихви офисите са затруднени и от наематели, които намаляват площите си или се изнасят. Тенденцията е особено силна в САЩ, където офис служителите не са толкова склонни да се завърнат на работното си място, колкото тези в Европа и Азия. Част от съпротивата към връщането в офиса може да се отдаде на проблемите с пътуването до работното място. Над 40% от участниците в допитването на Bloomberg са заявили, че биха се съгласили да ходят в офиса по-често, ако имаха по-добри възможности за придвижване с градски транспорт.

Около 20% от анкетираните са заявили, че са се установили далеч от офиса си по време на пандемията, а само 3 на сто съжаляват за бягството си. Близо една трета са отбелязали, че придвижването им до работа е станало по-дълго преди COVID вероятно защото са се преместили, или заради намаляването на услугите на градския транспорт по време на пандемията.