Земята - подцененият източник на богатство

Когато повечето хора мислят за богатство в съвременната икономика, те са склонни да мислят за акции и облигации. Думата "капитал" често е синоним на корпоративна собственост.

Същевременно поземленото богатство често се предава в бележка под линия. Да, хората притежават къщи, но по-големите печалби се реализират на фондовия пазар, а съдбите на народите се покачват и падат с пазара на облигации, пише Ноа Смит в свой анализ за Bloomberg.

Поне в САЩ спукването на жилищния балон даде известна представа, че земята поскъпва по-бавно от другите активи. Ако погледнем само капиталовите печалби, през последните десетилетия акциите се представят доста по-добре от жилищния фонд.

Пренебрегването на земята е грешка. Въпреки експлозивния растеж на корпорациите след Индустриалната революция земята все още представлява огромен дял от цялото богатство в икономиката. Нещо повече, съсредоточаването само върху капиталовите печалби пренебрегва изключително важния факт, че земята печели приходи от наем.

Ако живеете в собствената си къща, този доход е имплицитен – това означава, че не трябва да плащате наем на някой друг. Ако пък сте наемодател, получавате плащания всеки месец, точно както акционерите получават тримесечни дивиденти. Акционерите може да използват дивидентите за закупуване на повече акции, а наемодателят може да използва доходите от наем за придобиване на още имоти.

Тази обща възвращаемост е по-висока, отколкото хората осъзнават. Според ново проучване възвръщаемостта от жилищните имоти е висока или по-висока от възвращаемостта на собствения капитал. Тъй като съвременните икономики непрекъснато се разрастват и развиват, собствениците на земята, на която живеем, постоянно се обогатяват, посочва се в анализа.

В новия си доклад, озаглавен "Възвръщаемостта на всичко, 1870-2015 г.", икономистите Оскар Джорда, Катрина Кнол, Дмитрий Кувшинов, Мориц Шуларик и Алън Тейлър сравняват акции, облигации и жилища за период от век и половина. Жилището е най-трудният актив за измерване - цената му варира значително в зависимост от вида на жилищната единица и града. На места липсват и архивни, исторически данни, но икономистите са успели да създадат дългосрочна база данни за цените на жилищата в развитите икономики.

Великобритания е една от малкото държави, в които растежът на акциите в дългосрочен план значително надминава ръстовете на цените на жилищата. В повечето страни възвръщаемостта е сравнима, а на някои места като Франция и Япония жилищата се представят много по-добре.

Разбира се, резултатите от това проучване се приемат с уговорки, защото архивите от XIX век са несигурни и ненадеждни, макар и икономистите да са направили всичко възможно, за да отстранят различията в местоположението, качеството и пропуските в данните. Винаги обаче ще има и предположения. Освен това е трудно да се сравнят възвръщаемостта на реален актив, какъвто е имотът, с тази на актив като акциите.

Жилищата също така включват разходи за поддръжка, физическа амортизация, разходи за данъци, търсене на наематели и загуба на капитал при бедствия и войни. Експертите са направили опит да илюстрират повечето от тези фактори, но те работят с вътрешно ограничени данни. Например къщи, изгорели при пожар, просто изчезват от архивите.

Важно е да се разбере, че и възвръщаемостта се променя във времето. През последните няколко десетилетия фондовите пазари станаха по-развити в богатите страни, което улесни малките инвеститори да влагат парите си в акции.

В дългосрочен план обаче жилищата са по-голямата инвестиция. Това не означава, че инвеститорите трябва да продадат акциите си, за да си купят имоти. Ликвидността е реална тема, данъците върху имуществото са значителни и е трудно да се диверсифицира портфолио от недвижими имоти в сравнение с портфолио от акции.

Това обаче също не означава, че мъдрият инвеститор не трябва да разнообрази вложенията си със земя или други имоти, включително и дялове от инвестиционни фондове за недвижими имоти.

От по-важно значение в случая е неравенството. По-богатите влагат по-голяма част от активите си в имоти. Тенденциите при собствеността са такива, че средната и работническата класа все повече се отдалечават от пазара на имоти и не могат да си позволят да купуват. Така че ако искаме да обърнем внимание на неравенството в богатството, важно е да се съсредоточим върху земята. Дори и след възхода на съвременната корпоративна икономика неравностойното притежание на най-основния и древен актив от всички все още създава големи разделения в обществото.