Пазарът на бизнес имоти у нас през 2019 г. - в ръцете на местни играчи

Без мащабни сделки и за първи път от две години насам с доминация на местни купувачи. Така изпраща 2019 г. пазарът на бизнес имоти у нас.

Големите инвестиционни активи в наличност бяха разпродадени през 2017 и 2018 г., когато почти всички основни търговски центрове в София смениха собствеността си, последвани от няколко големи сделки с офис сгради. Липсата на качествен нов продукт върна пазара на обичайните му нива преди оживлението през последните две години. Анализатори прогнозират, че ситуацията ще се запази и през 2020 г.

Инвестициите в офиси, търговски площи, индустриални имоти и хотели към декември възлизат на 146 млн. евро, сочат предварителните данни на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. Ако към тях се прибавят и покупките на парцели за строителство на бизнес площи, пазарът доближава 200 млн. евро. Това е спад със 75% спрямо 2018 г. и превръща изминаващата година в най-слабата за пазара на бизнес имоти у нас от шест години насам.

Макар че спадът се случва на фона на по-широкото свиване на европейските пазари, където за деветмесечието на 2019 г. обемът на трансакциите намалява с 9% на годишна основа, пазарът в България страда от собствени проблеми, свързани с липсата на готов инвестиционен продукт, слаба ликвидност, а според експерти и с нереалистични очаквания на собствениците на имоти за цени и доходност от сделките.

“Свидетели сме на рязка промяна на условията. Ако пазарът не намери баланс чрез отстъпки, има риск да отчетем допълнителен спад на обемите, а собствениците на бизнес проекти да се окажат дългосрочно обвързани с тях”, предупреждава Михаела Лашова, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton.

Малкият пазар у нас остава незабележим за големите международни фондове за инвестиции в недвижими имоти, най-вече от Азия, които тази година погледнаха смело към Централна и Източна Европа. През първите девет месеца на годината те са вложили над 8 млрд. долара в активи в региона, което е с 54% над средното равнище през последните пет години, сочат данни на консултантската компания Savills. Като най-голям пазар в региона Полша държи и лъвския пай от чуждестранните инвестиции - над половината от общия обем, но интерес има и към бизнес имотите в Чехия, Унгария и Румъния. 

Офис площи – търсенето отговаря на предлагането

Офис пазарът в София произвежда толкова, колкото може да поеме - по 160 хил. кв. м през 2019 г., сочат данни на Forton. Очаква се настоящите нива на търсенето и предлагането да се запазят и догодина. Основната част от подписаните наемни договори са за разширения и премествания, като се наблюдава тенденция за удължаване на срока им.

Още близо 400 хил. кв. м офис площи трябва да излязат на пазара през идните две години, но търсене има и доказателство за това е, че повечето площи в строящите се офис сгради се наемат още преди завършването на строителството им. Отделно от това има проекти, които са обявени, но все още няма конкретна информация дали и кога ще бъдат стартирани.

Районът около мол Paradise Center в квартал "Хладилника", където през последно време стартираха няколко големи проекта, се присъедини към традиционните бизнес зони в София в района на бул. "Цариградско шосе" и зоната около "Бизнес Парк София".

Първите две сгради от Garitage Park, Advance Business Center и втората част на Adora Business Center бяха сред по-зачимите офис проекти, въведени в експлоатация през тази година. Догодина се очаква да приключи строителството на нови сгради от Garitage Park, както и Balkan Business Center и Sofia Tech One.

Към края на 2019 г. наемите остават в диапазона между 12 и 14 евро на квадратен метър за първокласни площи на големите булеварди, а доходността от тях се запазва в рамките на 7,5-8%. Средният дял на свободните площи за офиси от клас А и Б се движи в рамките на 9-9,5%, като очакванията са да надмине 10% през 2020 г. Компаниите от IT и аутсорсинг сектора остават най-сериозният двигател на пазара на офис площи в София.

През тази година някои от тях погледнаха и към други големи градове в страната, където пазарът на труда не е така затегнат като този в столицата. Сред по-големите сделки с офиси извън София тази година бяха на софтуерната компания Fadata в Бургас, на KBC Group във Варна и на Sutherland в Пловдив. Заради все по-трудното намиране на квалифицирани кадри в столицата една трета от собствениците и инвеститорите в офис сгради обмислят инвестиция в други градове в страната или в чужбина, установи изследване на MBL. 

Недостигът на кадри кара все повече компании да инвестират и в качествена офис среда, която придобива по-голяма тежест при избора на работодател наред със заплащането, сочат наблюдения на експерти. Нова тенденция през последните години на офис пазара у нас са споделените работни пространства, които са предимно предпочитани като временно решение от чуждестранни компании, навлизащи за първи път на българския пазар. Делът им от общия пазар в София все още е нищожен, около 2% по данни на Forton, но в бъдеще се очаква те да оказват все по-голямо влияние върху ежедневните дейности на повече компании.